Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2008 г. N 13АП-1532/2008

г. Санкт-Петербург

13 августа 2008 г.

Дело N А56-25622/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Баймухаметовой А.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1532/2008) ООО " Комплекс " на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2007 г. по делу N А56-25622/2006 (судья О.Б. Иванилова), принятое

по иску ООО " Комплекс "

к Администрации Тихвинского городского поселения

о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка

при участии:

от истца: представителя по доверенности от 01.08.2006 г. Зиброва Н.Е.,

представителя по доверенности от 01.08.2006 г. Кравцова И.Н.

от ответчика: не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Комплекс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования "Тихвинское городское поселение Тихвинского муниципального района Ленинградской области" (далее - Администрация) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 2312 кв. м., кадастровый номер 47:13:12-02-017:0030, расположенного по адресу: город Тихвин, 5 микрорайон, южнее дома 2.

Решением от 10.12.2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции признал построенный истцом объект временным сооружением, а также указал, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования, является бульваром и в соответствии со статьей 86 Земельного Кодекса РФ и статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит приватизации.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, указав на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие обстоятельствам дела выводов суда, изложенных в решении, а также на неправильное применение судом норм материального права, просит судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы оспаривает выводы суда, считая, что возведенное на спорном земельном участке здание торгово-досугового комплекса является объектом недвижимости, а сам земельный участок относится к категории земель поселений и не является землями общего пользования.

В судебном заседании представитель Общества жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражала против ее удовлетворения, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с действующим законодательством. Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

В ходе судебного разбирательства по жалобе произошла замена состава суда и рассмотрение жалобы начато сначала.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей Общества и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.09.2005 г. на основании постановления Главы администрации МО "Тихвинского района Ленинградской области" N 871а от 10.08.2005 г. между МО "Тихвинский район Ленинградской области" и ООО "Комплекс" был заключен договор аренды рег. N 141/05 земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Тихвин, 5 микрорайон южнее дома N 2, под кадастровым N 47:13:12-02-017:0030 площадью 2312 кв.м. сроком на 3 года (до 10.08.2008) для строительства торгово-досугового комплекса. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке Тихвинским отделом ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, запись регистрации 47-78-28/016/2005-244 сделана 12.10.2005.

21.09.2005 было получено разрешение N 34 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству торгового-досугового комплекса по вышеуказанному адресу. Строительные работы по возведению торгово-досугового комплекса начались сразу после получения разрешения в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами.

По заявлению ООО "Комплекс" филиалом ГУ "Леноблинвентаризация" Тихвинское БТИ была проведена инвентаризация незавершенного строительством объекта, присвоен инвентарный N 11169. В подтверждение данного обстоятельства была выдана справка N 1736 от 15.11.2005, согласно которой объект недвижимости представлял собой - 1-этажное здание торгово-досугового центра (незавершенный строительством) - фундамент, готовностью 15 %.

На основании указанных договора аренды, разрешения на выполнение СМР, проектной документации и справки БТИ в установленном законом порядке Тихвинским отделом ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было зарегистрировано право собственности ООО "Комплекс" на здание торгово-досугового центра, нежилого, этажностью - 1 как на незавершенный строительством объект, готовностью 15 %. В подтверждение 17.12.2005 выдано свидетельство о государственной регистрации права, бланк серии 78-АА N 316326, запись регистрации 47-78-28/024/2005-307 сделана 14.12.2005.

Являясь собственником объекта недвижимости, ООО "Комплекс" обратилось в МО "Тихвинский муниципальный район Ленинградской области" с заявкой о приобретении права собственности на спорный земельный участок. Решением земельной комиссии Тихвинского городского поселения в выкупе земельного участка было отказано (выписка из протокола N 1 от 16.03.2006 г.).

Свой отказ собственник земельного участка фактически не мотивировал, сославшись в решении на то, что в протоколе общественных слушаний представителем подрядчика ООО "Комплекс" было заявлено о строительстве некапитального объекта. Кроме того, в решении поставлены под сомнение вопросы о соответствии проекта проведенным строительным работам и правомерности регистрации права собственности на объект недвижимости.

Не согласившись с отказом в заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции сослался на ввод в эксплуатацию объекта актом, утвержденным постановлением Администрации от 06.07.2006 N 02-342-а, как временного сооружения, признав, что построенный Общество объект не является объектом недвижимости.

Вместе с тем постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2008 г. по делу N А56-44172/2006 постановление Администрации муниципального образования "Тихвинское городское поселение Тихвинского муниципального района Ленинградской области" от 06.07.2006г. N02-342-а "Об утверждении и регистрации акта приемки в эксплуатацию торгово-досугового комплекса (временной постройки, не являющейся объектом недвижимости), расположенного по адресу: Ленинградская область, город Тихвин, 5 микрорайон, у дома N2, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "Комплекс", в части определения торгово-досугового комплекса как временной постройки признано незаконным. Указанное Постановление сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что здание торгово-досугового комплекса, возведенное Обществом на спорном земельном участке, не является объектом недвижимости, не соответствует фактическим обстоятельствам.

Обществом зарегистрировано право собственности на нежилое строение торгово-досугового комплекса, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 апреля 2008 г. 78-АГ 135779. В силу статьи 36 Земельного Кодекса РФ данное обстоятельство позволяет признать за Обществом право на выкуп земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание торгово-досугового комплекса.

Также в обоснование оспариваемого решения суд указал, что земельный участок, на котором расположено строение, относится к землям общего пользования и в соответствии со статьей 86 Земельного Кодекса РФ и статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит приватизации.

Данный вывод суда признан апелляционным судом ошибочным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

Согласно ст.ст.42, 46 Градостроительного кодекса РФ красные линии отображаются в составе чертежей планировки территории, которые подлежат опубликованию, обсуждению с населением и утверждаются органами местного самоуправления с учетом результатов такого обсуждения.

Таким образом, красные линии являются составной частью проекта планировки, подлежащего утверждению в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.1 Инструкции "О порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации", принятой Постановлением Госстроя России от 06.04.1998 N 18-30, проект красных линий является составной и утверждаемой частью проекта планировки, входящей в состав градостроительной документации. Как следует из материалов дела, такой проект красных линий отсутствует, в связи с чем утверждение Администрации о том, что земельный участок находится за пределами красных линий и относится к территории общего пользования, признано апелляционным судом необоснованным.

Кроме того, в силу п. 1, 2, 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выданное ООО "Комплекс" разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и красным линиям. При этом ни один из представленных в материалы дела документов не содержит ссылки на то, что спорный земельный участок находится за пределами красных линий и на момент предоставления под строительство существовали градостроительные ограничения использования спорного земельного участка.

Согласно статье 8 Земельного Кодекса РФ категория земель указывается в нормативных актах органов власти (в данном случае - муниципальной власти). Органы местного самоуправления могут самостоятельно решать вопрос об отнесении земельных участков к категории земельных участков общего пользования с учетом конкретных условий того или иного городского или сельского поселения. Однако соответствующие решения местной властью на момент отвода земельного участка под строительство и предоставления в аренду ООО "Комплекс", приняты не были.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к землям поселений. Согласно градостроительным заключениям от 08.07.2005 и от 19.12.2005, выданным Комитетом по архитектуре и строительству, определено разрешенное использование земельного участка: земли поселений, зона многоэтажной жилой застройки, для строительства торгово-досугового комплекса. Ограничений для использования земельного участка Комитетом не установлено. В договоре аренды земельного участка от 16.09.2005 N 141/05 также не содержится обременений в виде указания на земли общего пользования.

Выпиской из государственного земельного кадастра от 26.08.2005 N 47/05-4-863 (Приложение N2 к договору аренды) подтверждено, что весь земельный участок относится к землям поселений. В пункте 16 указанного документа указано - площадь земельного участка соответствует материалам межевания.

Согласно статье 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Как следует из плана границ земельного участка (приложение к кадастровому плану), границы земельного участка закреплены и их местоположение описано.

При этом в соответствии с пунктом 3 "Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений", утвержденного постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105, установление границ землепользований (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития.

При межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования, из чего следует, что спорный земельный участок не может относится к землям общего пользования.

При этом ссылка Администрации на Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Совета депутатов Тихвинского городского поселения от 16 января 2008 года, в соответствии с которыми испрашиваемый земельный участок находится в зоне городских парков, скверов, садов, бульваров несостоятельна, поскольку указанные Правила не были утверждены на момент отвода спорного земельного участка под строительство и отсутствовали на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции.

Более того, во исполнение указанных Правил Администрацией не определены границы территорий общего пользования, что свидетельствует об отсутствии самих территорий с таким статусом. Наличие на участке зеленых насаждений не наделяет участок статусом земель общего пользования.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что занятый торгово-досуговым комплексом спорный земельный участок территорией общего пользования не является.

При таких обстяотельствах выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Признав за Обществом право на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка, апелляционный суд в соответствии со статьей 173 АПК РФ рассмотрел условия, на которых подлежит заключению договор купли-продажи, в том числе и условие о цене выкупа.

Обществом соблюден порядок досудебного урегулирования спора путем направления письмом от 12.02.2007 в адрес Администрации проекта договора купли-продажи земельного участка.

Судом изучены условия направленного Обществом в адрес Администрации проекта договора на предмет их соответствия действующему законодательству РФ и установлена правильность определения выкупной цены земельного участка. По результатам рассмотрения условий проекта договора суд пришел к выводу о их соответствии нормативным требованиям.

Администрацией в ходе судебного разбирательства не заявлены возражения или дополнения по условиям представленного Обществом проекта договора.

Расчет цены договора купли-продажи земельного участка, приложенный Обществом к проекту договора, также соответствует требованиям законодательства, определяющего порядок расчета цены продажи земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.

В соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 36 Земельного Кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Пунктом 1 постановления Правительства Ленинградской области от 20.12.2001 г. N 133 (действовавшего до 29.12.2007 г.) предусмотрено, что при продаже земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на территории Ленинградской области, применяется цена в размере десятикратной ставки земельного налога за один квадратный метр.

Согласно пункту 3 постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 г. N 310 до 1 января 2010 года лица, не указанные в пункте 2 настоящего постановления (ООО Комплекс не подпадает под перечень, определенный пунктом 2 постановления) и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В соответствии со статьей 394 Налогового Кодекса РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать для указанной категории земельного участка 1,5 процента.

Ставка земельного налога на территории Муниципального образования "Тихвинский район" Ленинградской области установлена Решением районного совета депутатов Муниципального образования "Тихвинский район" Ленинградской области от 21.09.2005 г. N 940 и составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости участка (п. 1.2. Решения).

В соответствии с кадастровым планом, представленным в суд, площадь земельного участка составляет 2312 кв.м., а кадастровая стоимость данного участка составляет 6 735 734,56 руб.

Исходя из требований статьи 394 Налогового Кодекса РФ и пункта 1.2. Решения районного совета депутатов Муниципального образования "Тихвинский район" Ленинградской области от 21.09.2005 г. N 940 ставка земельного налога за весь участок составляет (1,5 % Х 6735734,56 руб.) = 101 036,01 руб.

Ставка земельного налога за 1 кв.м. составляет (1,5 % Х (6 735 734,56 руб./ 2312 кв.м.)) = 43,7 руб.

Десятикратный размер ставки земельного налога за 1 кв.м. составляет (10 Х 43,7 руб.) = 437 руб. (пункт 1 постановления Правительства Ленинградской области от 20.12.2001 г. N 133, пункт 3 постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 г. N 310)

Таким образом, выкупная стоимость земельного участка составляет (437 руб. Х 2312 кв.м.) = 1 010 344 руб.

С согласия ООО "Комплекс" расходы по госпошлине отнесены на Общество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2007 г. по делу N А56-25622/2006 отменить.

Обязать Администрацию Тихвинского городского поселения Тихвинского муниципального района Ленинградской области в 10-дневный срок заключить с Обществом с ограниченной ответственностью " Комплекс " договор купли-продажи земельного участка площадью 2312 кв.м. с кадастровым номером 47:13:12-02-017:0030 по адресу: г.Тихвин, 5 микрорайон, южнее дома 2 (ул.К.Маркса д.35) по цене 1 010 344 руб. 00 коп. на условиях проекта договора, представленного покупателем.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Н.А. Мельникова