Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2008 г. N 13АП-5774/2008

г. Санкт-Петербург

25 сентября 2008 г.

Дело N А56-45005/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей В.М. Горбик, И.А. Сериковой,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5774/2008) ООО "Центр ипотечных программ"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.08г. по делу N А56-45005/2007 (судья Е.В. Савинова), принятое

по иску ООО "УНО-Маркет"

к ООО "Центр ипотечных программ"

3-е лицо: Алехин А.В.

Об устранении препятствий пользования нежилым помещением,

при участии:

от истца: генерального директора Гельфер Г.Н. по протоколу общего собрания участников от 31.10.05г.,

от ответчика: представителя Шараджи В.К. по доверенности от 01.11.07г.,

от 3-го лица: представитель не явился, уведомление N 21043,

установил:

ООО "Уно-Маркет" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Центр ипотечных программ" (далее - Ответчик) об обязании не чинить препятствие пользованию Истцом нежилым помещением, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 32, лит. А, а также об обязании Ответчика исполнять условия дополнительных соглашений к договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён субарендатор спорного помещения Алёхин Андрей Викторович.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.08г. исковые требования удовлетворены в части обязания Ответчика не чинить препятствия пользованию нежилым помещением. В части обязания Ответчика исполнить условия п. 1.3 соглашения от 03.10.06г. N 5, а также п.п. 1.1., 5.5. соглашения от 04.04.06г. N 4 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Ответчик просит решение суда от 03.04.08г. отменить в части требований, удовлетворённых оспариваемым решением суда, в удовлетворении данных требований отказать, ссылаясь на отсутствие у Истца правовых оснований владеть и пользоваться нежилым помещением ввиду расторжения договора аренды, а также на недоказанность Истцом факта чинения ему препятствий в таком использовании.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Истца в судебном заседании апелляционного суда против пересмотра решения суда от 03.04.08г. только в оспариваемой Ответчиком части не возражал, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь на правомерность заключения договора субаренды на новый срок, что подтверждено вступившим в законную силу решением арбитражного суда по другому делу, а также на то, что Ответчиком факт чинения препятствий использованию нежилого помещения не оспаривался при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции.

В отсутствие возражений сторон и в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции только в обжалуемой части.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца заявил ходатайство об опросе в качестве свидетеля Плотниковой Ирины Валерьевны, являющейся субарендатором части спорного нежилого помещения на основании договора субаренды от 29.01.07г.

Апелляционный суд в соответствии со ст. ст. 64, 88, 266 АПК РФ заявленное ходатайство удовлетворил.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон и показания свидетеля, апелляционный суд установил следующее.

Истец (арендатор), являясь правопреемником ОАО "ЛЕНКНИГА", пользовался нежилым помещением 1-Н, 6-Н, 7-Н площадью 521,2 кв.м. с кадастровым номером 78:17102Б:2:6:1, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 32, лит. А, 1-ый этаж (далее - нежилое помещение) на основании договора аренды с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель, далее - Комитет) от 01.02.02г. N 06-А001385 (далее - Договор аренды).

В соответствии с п. 2.2.12 Договора аренды Истцу предоставлено право заключать договоры, следствием которых является или может являться какое-либо обременение прав Комитета, в том числе переход последних к иному лицу по договору залога, субаренды, внесения права на аренду нежилого помещения или его части в уставный капитал организации, только при условии получения письменного согласия на то Комитета как арендодателя.

Кроме того, пунктом 2.2.18 Договора аренды установлена обязанность Истца уведомлять Комитет о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня государственной регистрации последнего, а также об изменениях и дополнениях к Договору субаренды.

В случае нарушения Истцом положений п.п. 2.2.12., 2.2.18 Договора аренды Комитет согласно п. 5.5. Договора аренды вправе в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от его исполнения.

24.10.06г. между Истцом и Индивидуальным предпринимателем Алёхиным Андреем Викторовичем (далее - Алёхин А.В.) заключён договор субаренды (далее - Договор субаренды), в соответствии с которым Истец предоставил Алёхину А.В. в пользование на период с 01.11.06г. по 30.09.07г. часть нежилого помещения площадью 6 кв.м., согласие на заключение названного договора подтверждается письмом-уведомлением Комитета от 04.12.06г. N 2868-06.

В дальнейшем спорное нежилое помещение перешло в собственность Ответчика на основании договора купли-продажи от 16.01.07г. N 7674-ПА/АО, заключённого с Комитетом (далее - Договор купли-продажи), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.06.07г., содержащим также сведения об обременении спорного объекта недвижимости по Договору субаренды. О состоявшемся переходе права собственности на нежилое помещение к Ответчику Истец был уведомлен письмом 03.07.07г.

По окончании срока действия Договора субаренды последний был перезаключён Истцом и Алёхиным А.В. на новый срок - с 01.10.07г. по 01.09.08г., о чём Истец уведомил Ответчика письмом от 28.09.07г.

Полагая неправомерным заключение договора субаренды на новый срок за пределами периода, согласованного с Комитетом при первоначальном заключении Договора субаренды, а также ссылаясь на изменение целевого использования нежилого помещения, Ответчик 12.10.07г. направил Истцу уведомление об отказе от исполнения обязательств по Договору аренды и обратился в арбитражный суд с иском о выселении Истца из нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.08г. по делу N А56-53863/2007, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.08.08г., в удовлетворении требований ООО "Центр ипотечных программ" о выселении ООО "Уно-Маркет" из нежилого помещения отказано.

Ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения Договора аренды, а также на неправомерность чинения Ответчиком препятствий пользованию Истцом нежилым помещением, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований в оспариваемой части законным и обоснованным ввиду следующего.

В обоснование апелляционной жалобы Ответчик ссылается на доказанность нарушения Истцом условий п. 2.2.12. Договора аренды, в связи с чем расторжение последнего в порядке, согласованном сторонами в п. 5.5. Договора аренды, по мнению Ответчика, является правомерным.

В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ основанием расторжения договора является в том числе односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

При этом, вопреки доводам Ответчика, по мнению апелляционного суда, обстоятельствами дела не подтверждается наличие оснований, при которых Договором аренды допускается расторжение последнего в одностороннем порядке.

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем факт изменения стороны арендодателя не влечёт возникновения у арендатора новых обязанностей.

Таким образом, согласие Комитета на предоставление части нежилого помещения в пользование по договору субаренды является действительным и после замены лица на стороне арендодателя, в связи с чем, по мнению апелляционного суда, заключение Истцом договора субаренды с Алёхиным А.В. согласовано с арендодателем в установленном договором порядке.

При этом в отношении внесения изменений и дополнений в договор субаренды пунктом 2.2.18. Договора аренды предусмотрен уведомительным порядок, получение согласия Ответчика на изменение срока действия Договора субаренды не предусмотрено ни законом, ни соглашением сторон.

Как следует из материалов дела и не оспаривается Ответчиком, 05.10.07г. последний получил уведомление Истца о продлении Договора субаренды на срок с 01.10.07г. по 01.09.08г., в связи с чем апелляционный суд не усматривает в действиях Истца нарушения условий Договора аренды, а следовательно, и оснований для расторжения Договора аренды Ответчиком в одностороннем порядке.

Указанные выше обстоятельства, в том числе отсутствие правовых оснований для одностороннего расторжения Договора аренды, подтверждаются вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А56-53863/2007 по спору между теми же сторонами.

При таких обстоятельствах препятствование Истцу в пользовании нежилым помещением в порядке, установленном заключёнными им договорами, является неправомерным.

При этом, по мнению апелляционного суда, факт чинения препятствий пользованию Истцом нежилым помещением подтверждается материалами дела.

В подтверждение совершения Ответчиком действий, препятствовавших использованию Истцом спорного помещения, последний представил суду копию письма Ответчика от 12.10.07г. N 27, адресованного Истцу и содержащего требование об освобождении спорного нежилого помещения в связи с расторжением Договора аренды.

Кроме того, в судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика подтвердил, что ООО ОП "Юрайн" осуществляет охрану здания, в котором расположено спорное помещение, в интересах Ответчика.

В материалы дела представлена копия журнала приёма-сдачи дежурств ООО ОП "Юрайн", содержащего указание охране запретить допуск в помещения, за исключением трёх занесённых в журнал лиц.

Как пояснил свидетель Плотникова И.В. в судебном заседании апелляционного суда, с 26.10.07г. в спорное помещение она наряду с остальными субарендаторами не допускалась сотрудниками охраны Ответчика, в связи с чем использование арендованного помещения всеми субарендаторами и Истцом невозможно до настоящего времени.

Кроме того, постановлениями УУМ 80 отдела милиции УВД по Колпинскому району об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.11.07г., от 28.11.07г., от 04.06.08г. подтверждается факт обращения Ответчика с заявлением о принятии в отношении Истца мер в целях освобождения последним нежилого помещения, а также факт обращения Истца с заявлениями о воспрепятствовании сотрудниками ООО "Центр ипотечных программ" деятельности ООО "УНО-МАРКЕТ".

При этом ссылки Ответчика на то, что нежилое помещение не функционирует в связи с проведением Истцом ремонта, в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтверждены Ответчиком документально и не следуют из материалов дела.

При таких обстоятельствах, по мнению апелляционного суда, требование Истца об обязании Ответчика не чинить препятствия пользованию Истцом нежилым помещением является обоснованным и правомерно удовлетворено арбитражным судом первой инстанции.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.М. Горбик И.А. Серикова