Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2008 г. N 13АП-4171/2008

г. Санкт-Петербург

10 октября 2008 г.

Дело N А56-41493/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Гафиатуллиной Т.С.

судей Зайцевой Е.К., Копыловой Л.С.

при ведении протокола судебного заседания: Ворцман Е.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ООО "Пилар"

к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-е лицо ООО "БиВиКом"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи расселенного общежития и земельного участка

при участии:

от истца: представителей Фроловой Н.П. (доверенность от 17.01.2008 N 5), Сергеева О.А. (доверенность от 17.01.2008 N 1)

от ответчика: представителя Чуватиной Е.В. (доверенность от 29.12.2007 N 7463/28)

от 3-го лица: представителей Ивановой Г.К., Петуховой А.В. (доверенность от 22.07.2008)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пилар" (далее - ООО "Пилар", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 8226-АЗ купли-продажи расселенного общежития и земельного участка от 17.09.2007.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008 производство по делу в части урегулирования разногласий по абзацам 2, 3, 4 подпункта 1.1.1, абзацам 2, 3 подпункта 1.1.2, абзацу 7 подпункта 2 абзаца 3 пункта 1.1.2, пункту 1.1.3 (дополнительный), пунктам 2.3, 2.4, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.6, 5.1, 5.2, 6.4, первому и последнему предложению пункта 6.6, пунктам 7.5, 8.4 - 8.8 (дополнительные) прекращено. Исковые требования ООО "Пилар" удовлетворены частично. Судом принята следующая редакция пункта 2.6 договора: "Покупатель перечисляет отдельными платежными поручениями подлежащие оплате суммы, указанные в пункте 2.3 единовременно в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания протокола об итогах аукциона, в пунктах 2.4 и 2.5 единовременно в течение 10 (десяти) банковских дней с момента заключения настоящего договора на расчетный счет Продавца N 40702810335000012666, филиал Инвестрбанк ОАО "Банк Санкт-Петербург", кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001". В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с выводами указанного судебного акта, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008 отменить, производство по делу прекратить. По мнению подателя апелляционной жалобы положения пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению ввиду отсутствия у ответчика по указанным истцом основаниям обязанности заключить с ООО "Пилар" договор купли-продажи. Основания для рассмотрения судом преддоговорного спора и урегулирования разногласий отсутствовали.

Не согласившись также с выводами оспариваемого судебного акта, ООО "Пилар" обратилось в суд в апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, удовлетворить его исковые требования - изложить пункты 2.1, 2.6, 3.4, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8 в редакции истца.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2008 решение арбитражного суда от 05.03.2008 было отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено по правилам суда первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "БиВиКом".

В судебном заседании в соответствии с пунктом 1 статьи 41, пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Пилар" заявило о частичном отказе от исковых требований, а именно от требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 8226-АЗ купли-продажи расселенного общежития и земельного участка, на котором оно расположено, от 17.09.2007 в части следующих пунктов: абзацев 2, 3, 4 пункта 1.1.1. договора, абзацев 2, 3 пункта 1.1.2 договора, абзаца 7 подпункта 2 абзаца 3 пункта 1.1.2 договора, пунктов 2.4., 3.1.1., 3.2.2., 3.2.3, 3.2.4., 3.2.6., 5.1., 5.2., 6.5. договора, первого предложения пункта 6.6. договора, последнего предложения пункта 6.6 договора, дополненных пунктов 8.4. - 8.8. договора, комментариев по не приложенным документам.

В судебном заседании истец уточнил заявленные требования и просил урегулировать разногласия по пунктам 1.1.3 (дополнительный), 2.1, 2.3, 2.6, 3.4 (дополнительный), 6.3, 6.4, 6.7-6.8 (дополнительные), 7.5 договора, изложив их в предложенной им редакции.

Ответчик заявленные требования не признал, просил прекратить производство по делу.

Третье лицо против удовлетворения заявленных истцом требований возражало.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, апелляционный суд установил следующее.

Во исполнение распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 25.07.2007 N 1434-рз "О продаже расселенного общежития одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д.45, лит. А" (далее - распоряжение КУГИ от 25.07.2007 N 1434-рз) 06.09.2007 ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" был проведен аукцион по продаже государственного имущества Санкт-Петербурга - расселенного здания общежития, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д.45, лит. А, общей площадью 576 кв.м., кадастровый номер 78:13:7305:0:111 и земельного участка из земель населенных пунктов, на котором оно расположено, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д.45, лит. А, общей площадью 2 733 кв.м., кадастровый номер 78:13:7305:24.

Информационное сообщение о проведении аукциона, в котором были обозначены существенные условия договора купли-продажи, подлежащего заключению по итогам торгов, было опубликовано в Официальном бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" N 28 (102) от 27.07.2008.

ООО "Пилар" в соответствии с протоколом подведения итогов открытого аукциона от 06.09.2007 было признано победителем торгов, в связи с чем, получило право на заключение договора купли-продажи указанных выше объектов недвижимости.

Ответчиком был передан истцу проект договора купли-продажи, подписанный со стороны ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", и содержащий условия, предусмотренные распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 25.07.2007 N 1434-рз "О продаже расселенного общежития одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д.45, лит. А" и информационным сообщением о проведении торгов.

Истец, ознакомившись с текстом договора, представленным ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", не согласился с содержанием отдельных пунктов, а также имея дополнения по тексту, составил протокол разногласий от 17.09.2007 и подписал договор с протоколом разногласий по 29 позициям.

Торги в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации являются способом заключения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" по итогам аукциона по продаже государственного или муниципального имущества с победителем торгов заключается договор купли-продажи. Протокол подведения итогов аукциона согласно пункту 16 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 585, является документом, удостоверяющим право на заключение соответствующего договора купли-продажи государственного имущества.

Следовательно, предметом аукциона как способа приватизации расселенного здания общежития и земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д.45, лит. А являлось право на заключение договора купли-продажи объектов государственной собственности Санкт-Петербурга.

Истец, став победителем торгов, приобрел право заключения договора на определенных условиях, обозначенных в оферте, так как в силу пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Заявленные истцом в протоколе разногласия касались содержания условий о гарантии отсутствия у объектов продажи обременений, не предусмотренных договором, о цене каждого из объектов продажи, об обязанности истца оплатить ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" затраты на расселение здания общежития, о сроках исполнения условий о сносе здания общежития, его реконструкции и строительства нового объекта недвижимости, об основаниях одностороннего отказа ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" от договора купли-продажи, о размере штрафных санкций за нарушение обязательств по договору и иным условиям договора.

Распоряжением КУГИ от 25.07.2007 N 1434-рз в качестве существенных условий договора купли-продажи расселенного здания общежития и земельного участка, на котором оно расположено, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д.45, лит. А, определены: обязанность покупателя осуществить снос здания общежития в течение шести месяцев с момента заключения договора купли-продажи и возвести на земельном участке объект недвижимости в течение сорока двух месяцев с момента заключения договора купли-продажи или выполнить реконструкцию здания общежития в течении сорока двух месяцев с момента заключения договора купли-продажи (1), обязанность покупателя возместить затраты ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на приобретение в государственную собственность жилых помещений, необходимых для переселения граждан, проживавших в здании общежития, и последствие невыполнения данного условия в виде расторжения договора купли-продажи с возвращением объектов недвижимости в государственную собственность (2).

Ссылка на распоряжение КУГИ от 25.07.2007 N 1434-рз как основание для проведения аукциона, а также непосредственно указанные выше условия были обозначены в информационном сообщении о проведении торгов.

Из представленной ответчиком копии заявки ООО "Пилар" следует, что ответчик, принимая решение об участии в аукционе по продаже расселенного здания общежития и земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д.45, лит. А, ознакомился с документацией по объекту и принял обязательство по соблюдению условий аукциона, содержащихся в информационном сообщении о проведении торгов, опубликованном в Официальном бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" N 28 (102) от 27.07.2008.

Данные условия договора не были акцептованы истцом в установленном законом безоговорочном порядке (ст.438 Гражданского кодекса Российской Федерации), что подтверждается пунктами 10 (разногласие по пункту 2.4 договора в части обязанности покупателя возместить затраты ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на приобретение в государственную собственность жилых помещений, необходимых для переселения граждан, проживавших в здании общежития), 14 (разногласие по пункту 3.2.3 договора в части обязанности покупателя осуществить снос здания и возвести новый объект недвижимости, или осуществить реконструкцию здания в четко обозначенные сроки), 24 (разногласие по пункту 6.6. договора в части последствия неисполнения покупателем обязанности по оплате ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" затрат на расселение здания общежития в виде возможности расторжения договора) протокола разногласий к договору N 8226-АЗ от 17.09.2007 купли-продажи расселенного общежития и земельного участка, на котором оно расположено.

В указанных пунктах протокола разногласий истец выразил свое несогласие с условиями договора, обозначенными в распоряжении КУГИ от 25.07.2007 N 1434-рз и информационном сообщении о проведении аукциона.

Акцепт на иных условиях согласно статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет новую оферту, что противоречит правовой природе торгов.

Отказ покупателя подписать договор на условиях, установленных при проведении торгов, и предложение им новых существенных условий договора означают отказ покупателя от заключения договора. В случае, если бы на торгах предполагалось заключить договор на тех новых условиях, которые предложил истец, результаты торгов могли быть иными. Предметом торгов не являлось право на заключение договора на условиях, предложенных истцом в его редакции протокола согласования разногласий по договору.

Согласно статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в случае отказа победителя аукциона от заключения договора купли-продажи по итогам торгов в установленный пятидневный срок с момента подведения итогов аукциона, он утрачивает право на заключение соответствующего договора.

Учитывая, что в установленный законодательством о приватизации срок условия оферты, предложенные ответчиком, не были безоговорочно акцептованы истцом, право на заключение договора купли-продажи по итогам торгов по продаже расселенного здания общежития и земельного участка, на котором оно расположено, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д.45, лит. А, ООО "Пилар" утратило.

Из материалов дела следует, что 21.11.2007 ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" провел повторные торги по продаже указанного выше имущества, по результатам которых, 26.11.2007 заключил договор купли-продажи с ООО "БиВиКом" N 8394-АЗ. Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 07.03.2008, за третьим лицом зарегистрировано право частной собственности на указанные здание общежития и земельный участок.

Ни договор купли-продажи с ООО "БиВиКом" N 8394-АЗ, ни зарегистрированное за третьим лицом право в установленном законом порядке не оспаривалось. Вопрос о легитимности проведения повторных торгов истцом в судебных органах также не ставился.

При указанных обстоятельствах исковое требование ООО "Пилар" об урегулировании разногласий по проекту договора от 17.09.2007 N 8226-АЗ удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 150, 176, 270 частью 5 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ООО "Пилар" от исковых требований в части урегулирования разногласий по абзацам 2, 3, 4 пункта 1.1.1, абзацам 2, 3 пункта 1.1.2, пунктам 2.4, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.6, 5.1, 5.2, 6.5, частично пункту 6.6, пунктам 8.4 - 8.8 договора от 17.09.2007 N 8226-АЗ купли-продажи общежития и земельного участка.

Производство по делу в этой части прекратить.

В остальной части иска ООО "Пилар" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Е.К. Зайцева Л.С. Копылова