Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2008 г. N 13АП-8658/2008

г. Санкт-Петербург

13 октября 2008 г.

Дело N А56-9164/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8658/2008) ООО "Юридическая фирма "Мир недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2008г. по делу N А56-9164/2008 (судья Филиппов А.Е.), принятое

по иску ООО "Юридическая фирма "Мир недвижимости"

к ЗАО "Строительное управление N 326"

3-е лицо Ершова Надежда Семеновна

о понуждении к государственной регистрации права собственности на квартиру

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Мир недвижимости" (далее - ООО "Юридическая фирма "Мир недвижимости") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Строительное управление N 326" (далее - ЗАО "Строительное управление N 326") о понуждении к государственной регистрации права собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Оборонная, д. 4/49, кв. 7, общей площадью 35 к.в.м.

Определением от 21.04.2008г. по ходатайству истца были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Оборонная, д. 4/49, кв.7, общей площадью 35 кв.м.

Решением суда от 22.07.2008г. в иске отказано; отменены меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 21.04.2008г. в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Оборонная, д. 4/49, кв.7, общей площадью 35 кв.м., жилой площадью 18, 1 кв.м.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит отменить решение суда от 22.07.2008г.; принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя апелляционной жалобы, срок договора аренды от 16.06.1995г. N 2 на момент подписания договора купли - продажи истек и необоснованным является применение статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, однако в договоре аренды от 16.06.1995г. установлен срок действия - 2 года.

Кроме того, в пункте 4 договора аренды указано, что по истечении аренды арендодатель оставляет за собой право продления аренды или передачи в собственность на основании решения Совета директоров, которое не было представлено ответчиком.

Податель апелляционной жалобы отмечает, что продление договора аренды на неопределенный срок осуществлено ответчиком в одностороннем порядке. Соответствующего волеизъявления со стороны гр. Ершовой Н.С. не представлено.

Кроме того, по мнению подателя апелляционной жалобы, не соответствует материалам дела вывод суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют данные об отказе ответчика после истечения срока договора найма от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, либо от отказе гр. Ершовой Н.С. от продления договора, указанный договор после окончания срока его действия считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец, ответчик, третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 12.09.2005г. между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) был подписан договор N 52 купли-продажи квартиры 7, расположенной в доме 4/49 по ул. Оборонной г. Колпино в Санк-Петербурге, общей площадью 35 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора ответчик обязался в течение 2-х месяцев с момента подписания договора подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на покупателя.

В связи с тем, что ответчик не выполнил указанное условие договора, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что в спорной квартире с 1995 года проживает Ершова Н.Е., что подтверждается ее объяснением и регистрацией по месту постоянного жительства по адресу спорной квартиры, произведенной 13.07.1995г. органами паспортно-визовой службы Колпинского РУВД Санкт-Петербурга (л.д. 33).

Основанием для ее вселения в спорную квартиру и регистрации по месту жительства послужил договор аренды жилого помещения N 2 от 16.06.1995г., заключенный Ершовой Н.С. с ответчиком, который по своей сути является договором найма жилого помещения, по условиям которого одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации). В договоре от 16.06.1995г., заключенном между ответчиком и Ершовой Н.С. установлен срок 2 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что в договоре купли-продажи спорной квартиры отсутствуют сведения о проживающих в ней лицах, суд первой инстанции признал договор незаключенным и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора не предупредил нанимателя об отказе от продления договора, не предложил нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, а наниматель на отказался от продления договора, договор считается продленным на неопределенный срок.

В материалах дела отсутствуют доказательства отказа ответчика или третьего лица от продления договора аренды N 2 от 16.06.1995г, правильно квалифицированного судом первой инстанции как договор найма жилого помещения, следовательно, договор в силу вышеприведенной нормы закона продлен на новый срок.

Довод подателя апелляционной жалобы об истечении срока действия договора, квалифицированного как договор аренды, также является несостоятельным. Норма о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя и продолжении пользования имуществом со стороны арендатора содержится в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в любом случае независимо от квалификации договора как договора социального найма или договора аренды Ершова Н.С. сохраняла право пользования указанным жилым помещением.

Поскольку сведения о правах третьего лица в отношении спорной квартиры в договоре купли-продажи не отражены, в соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор не будет считаться заключенным, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд также отмечает, что иск заявлен о регистрации права собственности на основании указанного договора купли-продажи жилого помещения в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не о регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации договора купли-продажи помещения, который в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента его государственной регистрации.

На основании вышеизложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 июля 2008 года по делу N А56-9164/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Феде ральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина