Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2008 г. N 13АП-200/2008

г. Санкт-Петербург

23 октября 2008 г.

Дело N А56-46600/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей В.В. Горшелева, М.А. Шестаковой

при ведении протокола судебного заседания: А.Ю. Серебровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6963/2008) ООО "БАСК"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.06.08г. по делу N А56-46600/2007 (судья А.Е. Филиппова), принятое

по иску ООО "БАСК"

к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-и лица: 1 - КУГИ Санкт-Петербурга,

2 - ООО "Центр ипотечных кредитов"

о признании недействительными торгов,

при участии:

от истца: представителя Нешитовой Н.А. по доверенности от 15.01.08г.,

от ответчика: представителя Кононовой Я.В. по доверенности от 29.12.07г.,

от 3-их лиц: 1 - представителя Каталовой А.С. по доверенности от 19.12.07г.,

2 - представителя Егорова А.Н. по доверенности от 01.02.08г.,

установил:

ООО "БАСК" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) о признании недействительными торгов, проведённых Фондом имущества 13.11.07г. в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком на 6 лет.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и ООО "Центр ипотечных кредитов".

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.06.08г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда от 04.06.08г. отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправомерность выставления на торги земельного участка, обременённого правами Общества, а также на нарушение проведёнными торгами прав и законных интересов Общества в отношении земельного участка как объекта инвестирования. Кроме того, Общество ссылается на значительный объём расходов, понесённых в результате возведения строений на территории земельного участка.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Фонда имущества в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на отсутствие нарушений действующего законодательства при проведении торгов.

Представитель КУГИ также считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, указывает на то, что Обществом не представлено доказательств нахождения на земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, а также на то, что спорный земельный участок не являлся объектом договоров, заключённых между Обществом и КУГИ, в связи с чем отсутствуют основания, препятствующие проведению торгов. Кроме того, КУГИ указывает на то, что Общество не является заинтересованным лицом, обладающим правом обращаться с заявлением о признании торгов недействительными.

Представитель ООО "Центр ипотечных кредитов" поддержал доводы КУГИ, ссылается на то, что инвестиционный договор не является основанием для предоставления Обществу вещных прав в отношении земельного участка, а также на то, что участники оспариваемого аукциона были осведомлены о наличии свайного поля на спорном земельном участке.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

13.11.07г. Фондом имущества на основании распоряжения КУГИ от 06.07.07г. N 192-р "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка" (далее - Распоряжение КУГИ) проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Хошимина, д. 14, лит. А, участок N 1 площадью 24 920 кв.м. с кадастровым N 78:36:5508:1 (далее - земельный участок) сроком на 6 лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации (далее - аукцион).

Информационное сообщение о проведении аукциона, в том числе месте и времени его проведения, времени приёма заявок на участие в аукционе, опубликовано в официальном бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" от 12.10.07г. N 38 (118) (л.д. 129,т. 1).

Как следует из протокола подведения итогов аукциона от 13.11.07г., победителем аукциона, в котором приняли участие четыре претендента, признано ООО "Центр ипотечных кредитов", предложившее наибольший размер годовой арендной платы.

По результатам проведения аукциона 20.11.07г. между КУГИ и ООО "Центр ипотечных кредитов" заключён договор аренды земельного участка.

Ссылаясь на то, что участники торгов не были осведомлены об обременении земельного участка правами Общества, возникшими на основании инвестиционного договора и договора аренды, заключённых между КУГИ и Обществом, а также указывая на то, что проведение аукциона повлекло нарушение прав Общества в отношении объектов инвестирования, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании аукциона недействительным.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований законным и обоснованным ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что предметом аукциона являлся земельный участок, на котором расположены принадлежащие Обществу объекты незавершённого строительства, возведённые Обществом во исполнение заключённого с КУГИ договора об инвестиционной деятельности от 15.05.96г. N 00-(И)002936(02) (далее - Инвестиционный договор), под литерами Б, В, Д, Ж, Е с кадастровыми номерами 78:5508:5:36, 78:5508:5:32, 78:5508:5:33, 78:5508:5:34, 78:5508:5:35.

При таких обстоятельствах, по мнению Общества, предоставление земельного участка в аренду другому лицу по результатам проведённого аукциона нарушает права Общества, предусмотренные ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Апелляционный суд не может согласиться с указанными доводами Общества по следующим основаниям.

Согласно названной правовой норме исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Таким образом, обязательным условием возникновения прав на земельный участок является наличие у заинтересованного лица права собственности на расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости.

В соответствии с письмом УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) от 26.06.07г. N 2-2807ф в ЕГРП отсутствуют сведения о правах на объекты недвижимости, расположенные по адресу земельного участка.

Наличие на земельном участке возведённых Обществом объектов незавершённого строительства не подтверждает наличия у Общества прав, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса РФ, поскольку право собственности на такие объекты в качестве объектов недвижимости возникает только с момента их государственной регистрации.

При этом решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.08г., оставленным в силе постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.08г. по делу N А56-17998/2007, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным уклонения Регистрационной службы от государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию права собственности Общества на названные объекты незавершенного строительства.

В рамках дела N А56-17998/2007 по спору между Обществом и Регистрационной службой, а также с участием КУГИ и ООО "Центр ипотечных кредитов" в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом установлено отсутствие оснований для государственной регистрации названных объектов незавершённого строительства и соответственно правомерность отказа Регистрационной службы в совершении такой регистрации.

Указанный вывод суда основан на отсутствии разрешения на строительство указанных в представленных на государственную регистрацию паспортах объектов незавершенного строительства: лит. Б - супермаркета, лит. В - дома мод, лит. Д - административного, лит. Е - универмага, лит. Ж - энергоцентра.

При этом обстоятельства, установленные решением суда по делу N А56-17998/2007, в котором участвовали Общество, КУГИ и ООО "Центр ипотечных кредитов", согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, из письма КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 28.05.08г. N 5460 следует, что ранее произведённый кадастровый учёт названных выше объектов незавершённого строительства прекращён.

Не представляется также убедительным довод Общества о наличии у него права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 78:5508:0:29, зарегистрированного в установленном порядке, так как Общество не подтвердило документально факта нахождения названного объекта в границах земельного участка.

Апелляционный суд, соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции, также считает необоснованным ссылки Общества на наличие у последнего прав в отношении части земельного участка на основании договора аренды по следующим основаниям.

01.06.96г. между КУГИ и Обществом был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Шувалово-Озерки, квартал 8, площадью 31 814кв.м., N 00/ЗК-00249(02) (далее - Договор аренды).

В период действия Договора аренды действие государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 78:5508:1014, являющегося предметом Договора аренды, было прекращено. В связи с утверждением границ землепользования Общества распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 30.10.03г. N 893, земельному участку, расположенному по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Хошимина, д. 14, лит. А, площадью 31 752 кв.м., в утвержденных границах, был присвоен кадастровый номер 78:5508:5.

В настоящее время ранее арендованный Обществом земельный участок прошел процедуры межевания, в результате которых в пределах его фактических границ образовалось несколько земельных участков с самостоятельными кадастровыми номерами.

На земельном участке площадью 6 730 кв.м с кадастровым номером 78:36:5508:10 по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Хошимина, д.14, лит.А расположен объект незавершенного строительства (кадастровый номер 78:5508:0:29), принадлежащий Обществу на праве собственности.

При этом спорному земельному участку площадью 24 920 кв.м., расположенному по тому же адресу и сформированному на территории, ранее входившей в границы земельного участка с кадастровым номером 78:5508:1014, присвоен кадастровый номер 78:36:5508:1.

Таким образом, материалами дела не подтверждаются доводы Общества о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости или объектов незавершённого строительства, в том числе объекта с кадастровым номером 78:5508:0:29.

Кроме того, апелляционный суд не усматривает нарушений прав Общества как стороны Инвестиционного договора, заключённого с КУГИ в целях осуществления строительства на земельном участке.

Согласно действующему законодательству инвестиционная деятельность не является основанием возникновения у инвестора вещных прав в отношении земельного участка. Положения Инвестиционного договора таких прав Общества на земельный участок не предусматривают. Кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора в производстве арбитражного суда имеется дело N А56-9257/2008 о расторжении Инвестиционного договора.

Заключённый между Обществом и КУГИ Договор аренды, продлённый на неопределённый срок, был прекращён уведомлением КУГИ, в связи с чем 03.05.07г. Регистрационной службой была произведена государственная регистрация прекращения права аренды земельного участка.

Указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.07г. по делу N А56-36604/2007.

При этом, исходя из изложенного, земельный участок площадью 24 920 кв.м. с кадастровым N 78:36:5508:1, являющийся предметом настоящего спора, предметом Инвестиционного договора, а также Договора аренды не являлся. Земельный участок площадью 31 814кв.м., в результате утверждения границ в размере 31 752 кв.м. получивший кадастровый номер 78:5508:5, был разделён при проведении процедур межевания и в настоящее время как самостоятельный земельный участок не существует.

При таких обстоятельствах доводы Общества о неправомерности расторжения Договора аренды, незаконности чинения Обществу препятствий в осуществлении прав в отношении объектов инвестирования, а также доводы о размерах понесённых расходов в связи с исполнением Инвестиционного договора не принимаются апелляционным судом, так как не имеют значения для рассмотрения настоящего спора с учётом предмета заявленных требований.

На основании изложенного, а также с учётом положений п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ, предоставляющего право на обращение с заявлением о признании торгов недействительным заинтересованным лицам, апелляционный суд считает недоказанным наличие у Общества прав и законных интересов, которые могли быть восстановлены путём признания недействительными результатов торгов.

Общество, не являвшееся участником оспариваемого аукциона, не является по смыслу ст. 449 Гражданского кодекса РФ заинтересованным лицом, по иску которого торги могут быть признаны недействительными.

При таких обстоятельствах, по мнению апелляционного суда, требования Общества не обоснованны и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.06.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.В. Горшелев М.А. Шестакова