Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2008 г. N 13АП-2204/2008

г. Санкт-Петербург

30 октября 2008 г.

Дело N А56-6960/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2204/2008) ТСЖ "Гражданский проспект дом 118 корпус 1" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2008г. по делу N А56-6960/2007 (судья Капелькина Л.М.), принятое

по иску Товарищества собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1"

к 1. ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, 2. ООО "Русский лизинг"

3-е лицо: ЗАО "Академстрой"

о признании недействительной регистрации права частной собственности

при участии:

от истца: Чупрунова Е.Д. (доверенность б/н от 03.07.2006г., паспорт)

от первого ответчика: Орловой Н.В. (удостоверение N 023246, доверенность N 146 от 13.12.2007г.), от второго ответчика: не явился (извещен)

от 3-го лица: не явился (извещен)

установил:

Товарищество собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ООО "Русский лизинг" о признании недействительной регистрации права собственности ООО "Русский лизинг" на нежилое помещение 2Н площадью 682,2 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., дом 118, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:5547:0:47:5, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев), проживающих в жилом доме по указанному адресу на спорное нежилое помещение.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Академстрой".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2008г. по делу N А56-6960/2007 в части признания регистрации недействительной в удовлетворении иска отказано. В части признания права общей долевой собственности производство по делу прекращено.

На указанное решение Товариществом собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что действующее законодательство допускает отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество жилого дома, поскольку данное право общей долевой собственности возникает в силу самого приобретения в собственность помещения, находящегося в жилом доме. Также податель жалобы указывает, что спорное нежилое помещение является помещением общего пользования. В нем проходят коммуникации и находится оборудование, обслуживающее нежилые помещения, находящиеся в жилом доме. Поскольку доступ в спорное помещение закрыт, закрыт доступ и к коммуникациям и оборудованию, необходимому для эксплуатации жилого дома.

УФРС по СПб и ЛО с доводами апелляционной жалобы не согласилось, указав, что решение суда первой инстанции является обоснованным. Регистрация права собственности ООО "Русский лизинг" на нежилое помещение 2Н площадью 682,2 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., дом 118, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:5547:0:47:5 проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства. На государственную регистрацию помимо прочих документов был представлен план вторичного спорного объекта недвижимости (л.д.27 том 2), из которого явствует, что площадь помещения 2Н не входит в общеполезную площадь дома.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ООО "Русский лизинг" и третье лицо в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие. ООО "Русский лизинг" неоднократно извещалось судом по всем имеющимся в материалах дела адресам. Для уточнения местонахождения ООО "Русский лизинг" судом направлялся запрос в Межрайонную инспекцию ФНС России N 15 по Санкт-Петербургу. Из ответа на запрос (л.д.1 том 2), а также письма ООО "Русский лизинг" в адрес истца явствует, что юридическим адресом и фактическим местонахождением ответчика является адрес - 190031, г. Санкт-Петербург, пер. Бринько, 1-3-5, помещение 5-Н. От получения корреспонденции по указанному адресу ответчик уклоняется.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция считает, что он подлежит отмене, исходя из следующего.

Как явствует из материалов дела, Товарищество собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1" создано на основании решения общего собрания домовладельцев жилого дома 118, корпус 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., дом 118, корпус 1. Устав товарищества утвержден общим собранием 28.04.2005г. (протокол N 1).

24.10.2002г. УФРС по СПб и ЛО осуществлена государственная регистрация права частной собственности ООО "Русский лизинг" на нежилое помещение 2Н площадью 682,2 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., дом 118, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:5547:0:47:5.

Полагая, что государственная регистрация на указанное помещение произведена в нарушение требований законодательства, поскольку зарегистрированное право собственности за ООО "Русский лизинг" лишает истца доступа к общедомовым инженерным сетям и возможности их обслуживания, ТСЖ обратилось в суд с настоящим иском о признании за ним права собственности на помещение 2Н. Помещение предназначено непосредственно для обслуживания, использования и доступа к помещениям, находящимся в собственности домовладельцев, тесно связано с ними назначением.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся, в частности, общие помещения дома (не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации). То есть, к общему имуществу могут быть отнесены только те помещения, которые непосредственно предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям, находящимся в собственности домовладельцев, тесно связаны с ними назначением и следуют их судьбе.

В обоснование отказа в удовлетворении исковых требований суд указал, что сделка купли-продажи объектов нежилого фонда N 4 от 16.10.2002г., на основании которой ООО "Русский лизинг" стал собственником спорного объекта, не оспорена. Указанное обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, не лишает истца права обратиться с иском о признании права общедомовой собственности, оспаривая законность зарегистрированного права собственности на нежилое помещение ООО "Русский лизинг".

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела и оценки доводов сторон определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2008 г. по ходатайству истца назначена техническая экспертиза с целью проверки наличия общедомовых инженерных систем, находящихся в помещении по адресу: г. Санкт-Петербург, Гражданский пр., дом 118, корпус 1, помещение 2Н, литер А, кадастровый номер 78:5547:0:47:5 и возможности их обслуживания.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта N 2894/16 от 08.07.2008г. явствует, что, что в помещении 2Н имеется инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие выше и ниже расположенные помещения жилого дома, то есть обслуживающие более одного помещения в доме. Жизнеобеспечение жилых помещений в доме 118 корпус 1 по Гражданскому проспекту без помещения 2Н литер А (технический этаж) площадью 682,2 кв.м. невозможно, поскольку технический этаж по определению предназначен для размещения в нем инженерного оборудования и коммуникаций, жизнеобеспечивающих, в том числе и в первую очередь, жилые помещения дома. Запорная (перекрывающая) арматура аварийного отключения, регулирующая арматура, арматура опорожнения стояков, монтажные коробки электроснабжения, расположенные в помещении 2Н, предназначены именно для технического обслуживания, в первую очередь, жилых помещений дома. Кроме того, технический этаж предназначен для всех мероприятий, предусмотренных разделом V "Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования" "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" [8].

Таким образом, из экспертного заключения явствует, что без помещения 2Н лит.А (технический этаж) жизнеобеспечение жилых помещений в доме и техническое обслуживание этих помещений невозможно.

На момент обследования в частях помещения N N 12,14,16 размещается склад бумаги (фото N 6, N 9), ограничивающий доступ к инженерным системам, расположенным в помещении. Предельные сроки устранения аварийных ситуаций установлены в Приложении N 2 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" [8], в частности: Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования); неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т.п.) - предельный срок выполнения ремонта: немедленно. Соответственно, при отсутствии или ограничении беспрепятственного доступа к инженерным сетям водоснабжения, отопления, электроснабжения и т.д., находящимся в помещении 2Н, устранять аварийные ситуации в сроки, установленные "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда" и перечисленные выше, невозможно.

Сопоставление результатов натурного осмотра помещения 2Н с представленными чертежами шифра 7729.4 показывает, что общедомовые системы и оборудование, имеющиеся в помещении 2Н, первоначальному проектному решению, выполненному АО "ЛенНИИпроект", соответствуют.

Соответственно, из имеющихся в материалах дела доказательств явствует, что в помещении 2Н имеется инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме. Жизнеобеспечение жилых помещений в доме 118 корпус 1 по Гражданскому проспекту без помещения 2Н литер А (технический этаж) площадью 682,2 кв.м. невозможно.

В соответствии со статьей 36 жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Помещение 2Н литер А (технический этаж) площадью 682,2 кв.м. относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Осуществленная УФРС по СПб и ЛО государственная регистрация права собственности ООО "Русский лизинг" на спорное нежилое помещение прямо нарушает права Товарищества собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1".

На нежилое помещение 2Н литер А (технический этаж) площадью 682,2 кв.м. кадастровый номер 78:5547:0:47:5 подлежит признанию право общей долевой собственности.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция считает, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2008г. по делу N А56-6960/2007 отменить. Признать недействительной регистрацию права собственности ООО "Русский лизинг" на нежилое помещение 2Н литер А, находящееся в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский проспект, дом 118, корпус 1, кадастровый номер 78:5547:0:47:5, площадью 682, 2 кв.м. Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение 2Н литер А, кадастровый номер 78:5547:0:47:5, площадью 682,2, находящееся в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский проспект, дом 118, корпус 1. Взыскать с ООО "Русский лизинг" в пользу ТСЖ

"Гражданский проспект дом 118 корпус 1" 2000 рублей расходы по госпошлине по иску и 1000 рублей по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова