Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2009 г. N 13АП-12633/2008

г. Санкт-Петербург

20 января 2009 г.

Дело N А56-15970/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12633/2008) ООО "Адидас"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2008г. по делу N А56-15970/2008 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя Субботиной Татьяны Петровны

к ООО "Адидас"

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: Селезневой И.Е. (доверенность б/н от 26.11.2008г., паспорт)

от ответчика: Ильина А.В. (доверенность N 172 от 09.09.2008г., паспорт)

установил:

ИП Субботина Т.П. (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Адидас" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора от 20.12.2006г. аренды нежилых помещений 1Н, площадью 241,6 кв.м., кадастровый номер 78:1283:2:3:3 и 4Н, площадью 27,2 кв.м., кадастровый номер 78:1283:2:3:4, находящихся по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., дом 72, литер А в связи с существенным нарушением договора другой стороной.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2008г. по делу N А56-15970/2008 заявленные требования удовлетворены.

На указанное решение ООО "Адидас" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что согласно пунктам 8.1, 8.2, 10.1 договора аренды стороны не оговорили в договоре основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, не связанные с каким-либо существенным нарушением договора арендатором. По мнению подателя жалобы, истец не доказал наличие каких-либо законных оснований для досрочного расторжения договора. Перепланировка или переустройство помещений Обществом не производились, что подтверждается результатами "Обмера помещений магазина спорттоваров ООО "Адидас" от 09.08.2008г., выполненного надлежаще лицензированной строительно-экспертной организацией.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился, в том числе с доводами ответчика о том, что им не производилась перепланировка помещения. Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу Постановлением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 17.06.2008., оставленным без изменения Решением Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2008г. В соответствии со статьей 38 ФЗ РФ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в частности, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций. Обязанность ответчика соблюдать и обеспечивать соблюдение требований пожарной безопасности предусмотрена и Договором аренды, пунктами 7.5 и 7.15. В Акте КГИОП от 24.04.2008г. зафиксировано, что в объекте культурного наследия произведена перепланировка помещения без согласования с КГИОП, замена дверей на фасаде здания и окраска окон, то есть, отмечены работы, выполненные ответчиком, что подтверждается указанными выше судебными актами и сметой выполненных работ. Кроме того, в материалах дела находятся письменные обращения арендодателя к ответчику (от 01.02.07., от 19.03.07., от 11.04.07., от 21.03.07., от 05.12.07. от 06.05.08) о необходимости согласования с КГИОП фасадных работ (замена оконных и дверных проемов).

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 20.12.2006г. аренды нежилых помещений 1Н площадью 241,6 кв. м, кадастровый номер 78:1283:2:3:3 и 4Н площадью 27,2 кв. м, кадастровый номер 78:1283:2:3:4 в цокольном и подвальном этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 72, лит. А для розничной торговли спортивными товарами, складских и административных целей сроком на 3 года 6 месяцев. Государственная регистрация договора аренды произведена 27.03.2007г.

Поскольку передаваемые в аренду помещения находятся в доме-памятнике, в отношении указанных помещений между Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) и Субботиной Т.П. заключено охранное обязательство от 15.03.2007 N 7288.

В пункте 7.5 договора аренды стороны предусмотрели обязанность Общества поддерживать помещения в исправном состоянии, производить текущий ремонт, соблюдать требования нормативно-технических документов, правила техники безопасности и правила пожарной безопасности. Согласно пункту 7.15 арендатор обязан соблюдать в помещениях требования органов госэпидемнадзора, госпожарнадзора, СЭС, отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемых помещений. В соответствии с пунктом 7.17 арендатор совместно с арендодателем обязуется выполнять обязательства по сохранению охранного обязательства культурного наследия.

Вступившими в законную силу судебными актами, в частности Постановлением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 17.06.2008, оставленным без изменения решением Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2008 по делу N 5-168/08, Общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 20.4 КоАП РФ - нарушение требований пожарной безопасности. Постановлением того же суда от 07.10.2008 по делу N 5-226/08 Общество по результатам очередной проверки соблюдения правил пожарной безопасности признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 20.4 КоАП РФ. Указанными судебными актами деятельность магазина была приостановлена на 60 суток и 90 суток в виде административного наказания. Постановлением мирового судьи участка N 200 от 12.11.2008г. ответчик привлечен к административной ответственности за невыполнение предписания ОГПН от 15.06.2008г. в виде штрафа в размере 10 000 руб. Указанные нарушения по мнению истца являются существенными, поскольку арендуемые помещения находятся в доме памятнике 1878 года постройки. Дом имеет кирпично-деревянные перегородки, деревянные и деревянно-бетонные перекрытия, деревянную обрешетку крыши, что подтверждается техническим паспортом, выданным ГУ ПИБ Центрального района ГУИОН Санкт-Петербурга 05.07.2004. В этом здании находится кинотеатр (Кристалл-Паласе). Нарушение правил пожарной безопасности и требований о сохранении объекта культурного наследия ставит под угрозу сохранение объекта, в том числе помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, а также создает реальную угрозу жизни и здоровью людей, влияет на безопасную эксплуатацию и нахождение людей как в арендуемых ответчиком помещениях, так и жильцов дома, посетителей кинотеатра. Данная угроза отмечена в судебных актах Куйбышевского районного суда и Санкт-Петербургского городского суда.

Акт проверки КГИОП от 24.04.2008г. выявил в помещении 1Н следующие нарушения: произведена окраска окон и дверного заполнения в цвет, не согласованный КГИОП, без согласования произведена замена дверного заполнения, в помещениях произведена перепланировка без согласованной проектной документации.

Полагая, что указанные нарушения являются существенными нарушениями условий заключенного договора аренды, предприниматель Субботина Т.П. обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, к которым отнесены случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Общество, заключив спорный договор аренды, приняло на себя обязательства поддерживать помещения в исправном состоянии, производить текущий ремонт, соблюдать требования нормативно-технических документов, правила техники безопасности и правила пожарной безопасности.

Тем не менее, материалами дела установлен факт нарушения Обществом требований пожарной безопасности, который с учетом материалов и обстоятельств дела может быть расценен как существенное нарушение условий заключенного договора аренды, о котором ответчик истцом извещался с намерением расторгнуть договор аренды.

Доводы апелляционной жалобы относительно недоказанности истцом каких-либо законных оснований для досрочного расторжения договора отклоняются апелляционной инстанцией, как несоответствующие материалам дела.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что перепланировка или переустройство помещений Обществом не производились, также отклоняются апелляционной инстанцией. Факт проведения перепланировки подтвержден Актом проверки КГИОП от 24.04.2008г.

В связи с вышеизложенным, по мнению апелляционной инстанции, судом сделан обоснованный вывод о наличии существенных нарушений условий договора аренды ответчиком, что позволяет расторгнуть договор на основании статьи 619 ГК РФ.

При рассмотрении судом первой инстанции материалов и обстоятельств дела дана их правильная правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2008г. по делу N А56-15970/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова