Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2009 г. N 13АП-11613/2008

г. Санкт-Петербург

10 февраля 2009 г.

Дело N А56-17573/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11613/2008) ООО "ТИАР" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2008г. по делу N А56-17573/2008 (судья М.В. Балакир), принятое

по иску ООО "ТИАР"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

об обязании произвести зачет стоимости затрат в сумме 298785 руб. 03 коп

при участии:

от истца: представителя по доверенности от 10.06.2008г. Храпунова А.Ю., генерального директора Аглаяна А.М., гл. бух. Пономаревой Т.А.

от ответчика: представителя по доверенности от 30.12.2008 г. Колпакова Л.И.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТИАР" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об обязании произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту лицевого фасада здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия Васильевского острова, д.40, литер А, в сумме 298 785 руб. 03 коп. в счет арендной платы за нежилое помещение 3Н, площадью 65 кв.м., расположенное на первом этаже здания по договору аренды от 06.11.05 N 01-А005906.

Решением от 15.10.2008г. в иске отказано. Суд первой инстанции установил, что представленная Обществом смета на проведение работ по капитальному ремонту фасада здания не согласована с арендодателем. На основании установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии права требования о зачете стоимости проведенного капитального ремонта фасада здания в счет арендной платы по договору аренды.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, указав на нарушение норм материального права, просит решение отменить и принять новый судебный акт. Податель жалобы, ссылаясь на распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997г. N 1036-р и Положение о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачета затрат на их проведение, оспаривает вывод об отсутствии надлежащего согласования сметы ремонтных работ с районным агентством Комитета. По мнению подателя жалобы, Комитет обязан возместить арендатору стоимость произведенного ремонта в полном объеме.

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы жалобы отклонил, полагая жалобу необоснованной, а решение суда принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представители Общества жалобу поддержали, доводы жалобы подтвердили, а представитель Комитета возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 06.11.02 Комитетом и Обществом с ограниченной ответственностью "КАРАЛ" (далее - ООО "КАРАЛ") заключен договор аренды N 01-А005906 нежилого помещения площадью 65 кв.м., расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия Васильевского острова, д.40, пом.3Н, литер А, кадастровый номер 78:2044:0:75:3.

Дополнительным соглашением N 1 от 18.11.05 ООО "КАРАЛ" была произведена переуступка права аренды по договору в пользу Общества.

Решением городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 14.12.06 (протокол N 25 от 14.12.06) истцу было разрешено выполнение капитального ремонта лицевого фасада здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия Васильевского острова, д.40, лит А с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке.

11.01.07 Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение N 3, согласно которому арендатору было предоставлено право проведения капитального ремонта лицевого фасада здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., д.40, лит А.

Пунктом 4 дополнительного соглашения вынесены изменения, в соответствии с которыми в раздел 6 договора аренды "особые условия" включен пункт 6.7, предусматривающий обязанность арендатора выполнить капитальный ремонт фасада в срок до 01.11.07 в соответствии с планом-графиком, согласованным с арендодателем. В соответствии с пунктом 6.9 дополненным соглашением N 3 в договор аренды от 06.11.02 N 01-А005906 на период проведения капитального ремонта истцу предоставлялась отсрочка по перечислению арендной платы (до 01.11.07) с последующим перерасчетом арендной платы и оплатой данного периода по результатам зачета.

Общая сумма затрат истца на проведение капитального ремонта лицевого фасада здания составила 693904 руб. 88 коп. Сумма 395 118,97 рублей была зачтена в счет арендной платы в период с февраля 2007 г. по октябрь 2007 г.

Общество обратилось к ответчику с просьбой зачесть в счет арендной платы по договору от 06.11.02 N 01-А005906 оставшуюся сумму в размере 298 785 руб. 03 коп.

Письмом от 03.05.07 N 2150-19 Комитет, ссылаясь на ст.ст.36, 37 Жилищного кодекса РФ, сообщил истцу о возможной частичной компенсации проведенного ремонта затрат на ремонт фасада здания пропорционально доле Санкт-Петербурга.

Отказ Комитета от возмещений истцу затрат в сумме 298 785 руб. 03 коп. послужил основанием для обращения Общества с иском в суд.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался положениями п.п.1 и 2 ст.614 Гражданского кодекса РФ устанавливающими порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В соответствии с п.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Материалами дела подтверждается осуществление истцом в феврале-октябре 2007 г. капитального ремонта фасада здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., д.40 лит А. 30.01.07 Обществом были заключены договор подряда N 01 от 30.01.07 с ООО "СЭРБИ" на выполнение ремонта фасада здания на сумму 824271 руб., договор N 11-тн/07 с Санкт-Петербургским государственным учреждением "Жилищное агентство Василеостровского района Санкт-Петербурга" для осуществления технического надзора по проведению ремонтных работ на сумму 14835 руб. 88 коп. Впоследствии ООО "ТИАР" был произведен перерасчет суммы по акту выполненных работ N 1 от 14.11.07, по которому сумма подрядных работ составила 654513 руб.

Истцом также проведены дополнительные работы по перекрашиванию окон и ремонт примыкающего к зданию ограждения, стоимость которых в соответствии с актом о приемке от 14.11.07 N 2 составила 24 555 руб. Общая сумма затрат арендатора на проведение капитального ремонта лицевого фасада здания в соответствии с актами N 1 от 14.11.07, N 2 от 14.11.07, договором N11-тн/07 от 23.03.07 составила 693904 руб. 88 коп.

На основании п.6.9 дополнительного соглашения истцом не уплачивалась арендная плата за период с февраля 2007 г. по октябрь 2007 г. в общей сумме 395118 руб. 97 коп.

Порядок компенсации затрат на производство ремонта здания и порядок зачета стоимости ремонта в счет арендной платы предусмотрен в особых условиях договора аренды от 06.11.02 (с учетом дополнительного соглашения N 3 от 11.01.07). В соответствии с пунктом 6.9. договора Обществу предоставлялась отсрочка по перечислению арендной платы до 01.11.07, с последующим перерасчетом арендной платы и оплатой данного периода по результатам зачета.

При принятии решения судом первой инстанции правильно установлено, что решением городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости и дополнительным соглашением N 3 от 11.01.07 к договору аренды от 06.11.02 N01-А005906 не предусмотрено возмещение затрат арендатора по капительному ремонту фасада здания в полном объеме.

Согласно письму Управления (агентства) недвижимого имущества Васильевского района от 20.03.08 N 939-19 общая площадь помещений, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., д.40 лит.А составляет 2152,8 кв.м., из которой 1063.3 кв.м. площади находится в частной собственности; истец занимает нежилое помещение площадью 65 кв.м.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из положений п.1 ст.37 и п.2 ст.39 Жилищного кодекса РФ, устанавливающих, что доля обязательных расходов собственника помещения в многоквартирном доме на содержание общего имущества дома определяется долей этого собственника в праве общей собственности на общее имущество дома. На основании указанных норм суд пришел к правильному выводу, указав, что размер денежных средств, подлежащих зачету в счет арендной платы по договору аренды от 06.11.02 N 01-А005906, должен соответствовать доле расходов Санкт-Петербурга на содержание общего имущества дома 40 литер А по 11-й линии В.О. в Санкт-Петербурге, о чем было сообщено Обществу письмом КУГИ от 21.05.07 N1579-19.

Согласно сведениям Комитета по данным информационно-технологической системы "Аренда" в д.40 литер А по 11-й линии В.О. помимо нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, имеются нежилые помещения и квартиры, находящиеся в частной собственности. На основании изложенного арендатор имеет право лишь на частичное возмещение своих затрат на производство капитального ремонта. Апелляционный суд согласен с выводами суда, изложенными в решении, оснований для их переоценки не имеется.

Вывод суда об отсутствии согласованной с арендодателем сметы на производство ремонта документально не опровергнут Обществом. Ссылаясь на распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997г. N 1036-р, истец не представил доказательств согласования сметы с балансодержателем. На л.д.80 имеется лишь штамп о проверке ГУЖА Василеостровского района локальной сметы на ремонт фасада. Сведений о согласовании не имеется.

Из обжалуемого решения следует, что при его принятии не допущено нарушений норм материального и процессуального права, обстоятельства дела установлены на основании полного исследования доказательств, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения и удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2008г. по делу N А56-17573/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Н.А. Мельникова