Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2009 г. N 13АП-108/2009

г. Санкт-Петербург

09 февраля 2009 г.

Дело N А26-3689/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Л.С.Копыловой

судей Е.В.Жиляевой, Е.К.Зайцевой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.Д.Семеновой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-108/2009) ОАО "Туристический комплекс "Карелия" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11.11.2008г. по делу N А26-3689/2008 (судья Мельник А.В.), принятое

по иску Администрации Петрозаводского городского округа

к ОАО "Туристический комплекс "Карелия"

о взыскании 1.820.434 руб. 54 коп.

при участии:

от истца: не явился

от ответчика: Ковалевой М.С. по доверенности от 12.01.2009г.

установил:

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.11.2008г. исковые требования Администрации Петрозаводского городского округа о взыскании в ОАО "Туристический комплекс "Карелия" 1.820.434 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате и пеней удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции счел требования истца обоснованными по праву и по размеру, отклонив доводы ответчика о недоказанности изменения арендной платы в установленном договором и законом порядке.

Ответчиком подана и в судебном заседании поддержана апелляционная жалоба, в которой просит решение отменить, в иске отказать. Податель апелляционной жалобы указывает, что в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды, а в соответствии с пунктом 9 указанной нормы изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускается. Пунктом 2.2 договора аренды право арендодателя на одностороннее изменение предусмотренной договором арендной платы ограничено, и согласованные условия не наступили. В судебном заседании ответчик пояснил, что в связи имевшим место внесением арендной платы в большем, чем предусмотрено приложением N 2 к договору размере, не имеет задолженности перед истцом за спорный период. Отметил, что для регистрации дополнительного соглашения необходимы действия и арендатора, и арендодателя.

Администрация Петрозаводского городского округа в отзыве на апелляционную жалобу представила возражения против ее удовлетворения. Отметила, что согласно пункту 4.2.2 дополнительного соглашения на ответчика возлагалась обязанность по его государственной регистрации. И из-за невыполнения арендатором указанной обязанности дополнительное соглашение является назаключенным. Кроме того, некоторое время установленный дополнительным соглашением порядок ответчиком исполнялся, что истец считает конклюдентными действия со стороны арендатора. Истец привел нормативно-правовое обоснование изменения арендной платы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке с применением части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с неявкой в судебное заседание истца, извещенного в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Исследовав доводы подателя апелляционной жалобы и возражения истца, изложенные в отзыве, оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной, а решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов обстоятельствам дела, что привело к неправильному применению норм материального права.

Рассмотрев дело по правилам части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 21.06.1996г. правопредшественниками сторон был заключен договор аренды земельного участка N 1188, в соответствии с которым арендатор принимает от арендодателя в аренду земельный участок площадью 11805 кв.м. по наб. Гюллинга, 2; участок предоставляется для эксплуатации туристско-гостиничного комплекса ( далее - договор N 1188).

Согласно Постановлению главы самоуправления города Петрозаводска N 1586 от 24.04.2001г. "О перерегистрации прав на земельный участок", земельный участок площадью 11805 кв.м. по наб. Гюллинга, 2 изъят у ответчика с 04.06.1998г. и ОАО "Туристический комплекс "Карелия" предоставлен в аренду сроком с 04.06.1998г. по 13.06.2045г. земельный участок площадью 9772 кв.м. по наб. Гюллинга, 2 для предпринимательской деятельности.

13.07.2001г. Администрацией города Петрозаводска (арендодателем) и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 1188, изменившее его условия.

В соответствии с пунктом 7.1 дополнительного соглашения, договор заключается сроком по 13.06.2045г.

Считая ненадлежащим исполнение денежного обязательства арендатором, арендодатель в рамках дела N А26-5053/2006 пытался взыскать неосновательное обогащение в размере 1.255.348 руб. 07 коп. за период с 06.10.2004г. по 31.05.2006г. за землепользование без законных оснований, указывая на незаключенность договора от 21.06.1996г. и дополнительного соглашения 13.07.2001г.

После отказа в иске, согласно резолюции на копии постановления апелляционного суда от 05.03.2007г., Администрация обратилась с настоящим иском, основывая свои требования по взысканию 1.419.813 руб. 24 коп. задолженности за период с 01.05.2005г. по 12.03.2007г. и пеней в размере 400.621 руб. 30 коп. за просрочку платежей с 01.05.2005г. по 31.05.2008г. ненадлежащим исполнением договорного обязательства.

В соответствии со статьями 131, 164, 609 Гражданского кодекса РФ сделки с землей, ограничения права на землю подлежат государственной регистрации. В соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды N 1188 от 21.06.1996г. был зарегистрирован 21.06.1996г. в КЗРиЗ г. Петрозаводска за регистрационным N 1188.

Согласно толкованию норм материального права, данному Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 9 Информационного Письма Президиума от 16.02.2001г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Признав расчет истца обоснованным по праву и по размеру, суд первой инстанции применил условия дополнительного соглашения, датированного 13.07.2001г. и распространяющего новые условия на правоотношения сторон с 04.06.1998г.

При этом в нарушение части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ и части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ сделан неправильный вывод о допустимости применения арендной платы в измененном размере, исходя из установленного постановлением апелляционной инстанции по делу N А26-5053/06 от 05.03.2007г. факта незаключенности дополнительного соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации.

В установленном законом порядке арендодатель не обращался в суд за защитой прав в связи с непроведением государственной регистрации, признанной сторонами обязательной.

В нарушение статей 154 ч. 2,3; 155; 434 ч. 2 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции признал дополнительное соглашение в части установления арендной платы односторонней сделкой арендодателя по уведомлению арендатора об изменении арендной платы, что не соответствует ни содержанию дополнительного соглашения, являющемуся волеизъявлением двух сторон, ни согласованному сторонами порядку в пункте 2.2 договора N 1188 от 21.06.1996г.

Согласно последнему, размер арендной платы "может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения государственного порядка расчетов и ставок платы за землю на территории Карелии, а также в соответствии с изменением индексации цен в порядке, установленном Правительством РФ".

В рассматриваемый период с мая 2005 года по 12.03.2007г. денежные обязательства ответчика по размеру регулировались расчетом арендной платы, являвшимся приложением N 2 к договору аренды N 1188, доведенным до сведения арендатора 04.03.1998г.

В части, касающейся площади предмета аренды, входящей в арифметическую формулу расчета арендной платы, прямое действие имеет постановление главы самоуправления г. Петрозаводска N 1586 от 24.04.2001г. "О перерегистрации прав на земельные участки", которым ответчику с 04.06.1998г. предоставлен участок площадью 9772 кв.м.

Истец в соответствии со статьями 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил доказательств наступления совокупности условий, предусмотренных пунктом 2.2 договора, а именно изменения государством порядка расчетов и ставок платы за землю на территории Карелии. Отсутствуют как сведения по индексации цен в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, так и относимое к спорному периоду уведомление, исходящее от арендодателя, о реализации права, предусмотренного пунктом 2.2 договора.

Поскольку расчет истца основан на размере арендной платы, не установленной договором, факт наличия задолженности за спорный период и несвоевременных платежей в предусмотренном приложением 2 к договору размере и с учетом произведенных ответчиком платежей объективного подтверждения в судебном заседании не нашел, исковые требования не отвечают признаку обоснованности по праву и по размеру и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269 п. 2, 270 ч. 1 п. 3, ч. 2 п. 2, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда первой инстанции от 11 ноября 2008 г. отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с истца в пользу ответчика 1.000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.С. Копылова

Судьи

Е.В. Жиляева Е.К. Зайцева