Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2009 г. N 13АП-10701/2008

г. Санкт-Петербург

05 февраля 2009 г.

Дело N А56-25148/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей И.А. Сериковой, И.А. Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10702/2008) ООО "Алкор"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.08г. по делу N А56-25148/2007 (судья Е.В. Савинова), принятое

по иску ОАО "Книжный дом "Родина"

к 1 - ООО "Алкор",

2 - ООО "Ленинский проспект",

3-и лица: 1 - ЗАО "ДжираффКо",

2 - ЗАО "Сеть ресторанов "Две палочки",

3 - ИП Мартынова Ирина Викторовна,

4 - КУГИ Санкт-Петербурга,

о расторжении договора субаренды и выселении,

при участии:

от истца: представителя Плещеевой А.Ю. по доверенности от 28.01.09г.,

от ответчиков: 1 - Пахомовой Н.М. по доверенности от 28.01.09г.,

2 - представителя Андреевой Ю.Г. по доверенности от 28.01.09г.,

от 3-их лиц: 1 - представитель не явился, уведомления N N 75964, 75970,

2 - представитель не явился, уведомления N N 75965, 75968,

3 - представитель не явился, уведомления N N 75966, 75969,

4 - представитель не явился, уведомление N 75967,

установил:

ОАО "Книжный дом "Родина" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Алкор", ООО "Ленинский проспект" (далее - Общество) о расторжении договора субаренды, заключённого между Истцом и ООО "Алкор", а также о выселении Общества из нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "ДжираффКо", ЗАО "Сеть ресторанов "Две палочки" (далее - Акционерное общество).

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены также Индивидуальный предприниматель Мартынова Ирина Викторовна и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.08г. исковые требования удовлетворены в полном объёме.

В апелляционной жалобе ООО "Алкор" просит решение суда от 11.09.08г. отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на несоблюдение Истцом претензионного порядка ввиду отсутствия в письме Истца о необходимости устранить нарушения договора аренды предложения о расторжении последнего, а также ввиду непредоставления ООО "Алкор" установленного законом срока для устранения допущенных нарушений.

Кроме того, ООО "Алкор" считает, что сдача спорного помещения в субаренду не повлекла изменения назначения последнего, а также причинения Истцу убытков, в связи с чем, по мнению ООО "Алкор", отсутствуют основания для расторжения договора субаренды.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Алкор" доводы апелляционной жалобы поддержал, заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью запроса у Истца доказательств продления срока действия договора аренды в отношении помещения с Комитетом.

После заслушивания мнения представителей присутствовавших в судебном заседании лиц апелляционный суд не усматривает оснований для истребования соответствующих доказательств и отложения рассмотрения дела, поскольку в отсутствие доказательств отказа какой-либо из сторон от договора, продлённого на неопределённый срок, последний считается действующим. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Представитель Истца в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на существенное нарушение ООО "Алкор" условий договора субаренды. Кроме того, Истец указывает на неправомерность проведённой субарендаторами перепланировки, переоборудования и изменения целевого назначения спорного помещения. Указанные обстоятельства, по мнению Истца, являются основаниями для досрочного расторжения договора субаренды.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционного суда считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, поддержал доводы, изложенные Ответчиком, полагая достаточным согласование произведённых работ с Комитетом как собственником имущества. Также Общество считает неправомерным обращение Истца в суд до истечения установленного законом срока для самостоятельного устранения вменённых нарушений.

Представители ЗАО "ДжираффКо", Акционерного общества, Мартыновой И.В. и Комитета в судебное заседание апелляционного суда не явились, дело слушалось в их отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей Истца и ответчиков, апелляционный суд установил следующее.

На основании договора аренды от 04.10.99г. N 05-А-003576, заключенного между Комитетом (арендодатель) и Истцом (арендатор) (далее - Договор аренды), Комитет передал Истцу во временное владение и пользование нежилые помещения 1-Н, 2-Н, 4-Н общей площадью 1 535,7 кв.м, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 127, литер. А (далее - нежилые помещения), для использования под торговлю (книжный магазин).

Указанными сторонами также подписано дополнительное соглашение к Договору аренды от 25.01.04г. N 6, согласно которому Истцу предоставлено право сдачи в субаренду помещения 2-Н общей площадью 549,3 кв.м,, переданного в числе нежилых помещений по Договору аренды (далее - помещение 2-Н). Названным соглашением сторон в качестве целевого назначения помещения 2-Н предусмотрено использование последнего под магазин непродовольственных товаров, с соблюдением норм и правил использования объекта нежилого фонда, установленных действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, 02.03.04г. между Истцом (арендатор) и ООО "Алкор" (субарендатор) заключен договор субаренды N 02-03 (далее - Договор субаренды N 02-03), в соответствии с п. 1.1. которого Истец передал ООО "Алкор" во временное пользование под магазин непродовольственных товаров помещение 2-Н.

Кроме того, согласно условиям Договора субаренды N 02-03 ООО "Алкор" обязался использовать помещение 2-Н согласно его установленному целевому назначению, заключать договоры субаренды помещения 2-Н или его части, а равно иные договоры, следствием которых является или может явиться обременение прав на объект, с письменным уведомлением Истца в течение 15-ти дней с момента их заключения, производить ремонт помещения 2-Н, письменно уведомив об этом Истца, а также производить все ремонтные работы на объекте при соблюдении установленных правил и норм, получив необходимые согласования, отвечать за соблюдение на объекте требований Госсанэпиднадзора, противопожарной службы, иных отраслевых правил и норм.

29.06.07г. в помещении 2-Н Истцом проведена контрольная закупка, результаты которой подтверждают, что спорный объект фактически используется Обществом. Комиссия в составе председателя домового комитета жилого дома N 127 по Ленинскому пр. и двух представителей Истца в нарушение п. 2.2.10 Договора субаренды N 02-03 не допущена во внутренние помещения переданного в субаренду объекта в целях проверки соблюдения условий Договора субаренды N 02-03, о чем членами комиссии составлен акт.

Путём наружного осмотра помещения членами комиссии, а также на основании предъявленных для обозрения представителями Общества документов установлено, что в части помещения 2-Н произведен ремонт с перепланировкой и переоборудованием, по фасаду здания оборудован дополнительный вход, указанная часть помещения эксплуатируется в качестве ресторана, в другой части помещения производится ремонт, последнее закрыто.

Исходя из того, что ООО "Алкор" не уведомило Истца о предоставлении прав на помещение 2-Н Обществу, Истец направил ООО "Алкор" письмо от 28.06.07г. с требованием устранить нарушения договорных обязательств, предоставив уведомления об обременениях, совершённых с помещением 2-Н с приложением копий договоров (иных сделок), а также закрыв ресторан со 02.07.07г., предоставив все необходимые согласования осуществлённого ремонта в недельный срок с момента получения настоящего письма. Кроме того, Истец предупредил о досрочном расторжении договора субаренды в судебном порядке в случае неисполнения изложенных требований.

03.07.07г. ООО "Алкор" письмом N 2ю/73 уведомил Истца о заключении между ООО "Алкор" и ЗАО "ДжираффКо" договора субаренды помещения 2-Н от 12.02.07г., копию которого ООО "Алкор" не предоставило. Также 03.07.07г. Истцом получено уведомление ООО "Алкор" о проведении ремонта в арендованном помещении, приложено подтверждение согласия Комитета на проведение ремонта с условием согласования проекта в установленном порядке.

01.08.07г. на обозрение Истца Общество представило копию договора субаренды помещения 2-Н от 11.05.2007 N 9/07, заключенного между Обществом и Акционерным обществом.

Ссылаясь на многочисленные существенные нарушения ООО "Алкор" условий Договора субаренды N 02-03, выразившиеся в нарушении порядка предоставления спорного помещения в последующую субаренду, а также в неправомерном использовании помещения 2-Н не по целевому назначению и непредоставлении Истцу документов в подтверждение законности проведённой реконструкции, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований законным и обоснованным ввиду следующего.

Требования Истца основаны на положениях ст. ст. 615, 619 Гражданского кодекса РФ, согласно которым в случае использования субарендатором арендованного имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Алкор" ссылается на согласование проведённых ремонтных работ с Комитетом, в связи с чем считает, что отсутствие уведомления Истца не может служить основанием для расторжения Договора субаренды.

Доказательств уведомления Истца о проведении реконструкции в помещении 2-Н, а также о сдаче последнего в субаренду с изменением его целевого назначения ООО "Алкор" не представлено.

При этом, учитывая то, что ООО "Алкор" использует помещение 2-Н на основании договора с Истцом, в отношении которого субарендатором не исполнено обязательство о своевременном уведомлении, названные доводы ООО "Алкор" о согласовании изменения условий Договора субаренды непосредственно с Комитетом представляются апелляционному суду необоснованными.

Кроме того, письмом от 06.04.07г. N 1175-05, на которое ссылается ООО "Алкор", Комитет сообщил об отсутствии с его стороны возражений против проведения перепланировки помещения 2-Н и оборудования дополнительных входов при условии выполнения всех работ по проекту, согласованному в установленном порядке, без зачета затраченных средств в счет арендной платы. Также Комитет указал на необходимость предоставления копии проекта, согласованного отделом по строительству администрации Кировского района, до начала работ по обустройству отдельных входов и перепланировке помещений.

Таким образом, вопреки доводам ООО "Алкор", в материалах дела отсутствуют доказательства согласия Комитета на сдачу субарендатором спорного помещения в последующую субаренду, а также на изменение целевого назначения помещения 2-Н.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованными доводы Истца о существенном нарушении ООО "Алкор" договорных обязательств, влекущем возникновение у Истца права на досрочное расторжение Договора субаренды.

Также апелляционным судом не принимаются доводы ООО "Алкор" о том, что назначение помещения 2-Н как нежилого и относящегося к категории "торговое" согласно градации функций использований объекта нежилого фонда, не изменилось.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ цель использования имущества является существенным условием договора аренды. Учитывая принцип свободы договора, а также обязанность субарендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора, к которым в том числе относится установленная в договоре цель использования, неисполнение ООО "Алкор" условия Договора субаренды об использовании помещения 2-Н под магазин непродовольственных товаров является согласно ст. ст. 615, 619 Гражданского кодекса РФ основанием для досрочного расторжения Истцом Договора субаренды.

При этом апелляционный суд также исходит из того, что дополнительным соглашением от 25.01.04г. N 6 к Договору аренды предусмотрено право Комитета в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору аренды и расторгнуть его в случае несоблюдения Истцом установленных п. 1 Договора аренды условий сдачи помещения 2-Н в субаренду.

Таким образом, нарушение ООО "Алкор" обязательств по Договору субаренды могло повлечь возникновение значительных убытков для Истца, в связи с чем апелляционный суд также отклоняет доводы ООО "Алкор" об отсутствии отрицательных последствий для Истца в результате неисполнения ООО "Алкор" договорных обязательств.

Кроме того, право Истца как арендатора на расторжение Договора субаренды не зависит от факта наличия у него убытков, а возникает в связи с нарушением субарендатором существенных условий договора.

ООО "Алкор" также полагает, что исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения в связи с нарушением Истцом установленного законом претензионного порядка.

Апелляционный суд считает указанные доводы ООО "Алкор" необоснованными и не соответствующими обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Такое предупреждение содержится в письме Истца от 28.06.07г. N 68, согласно которому последний требует предоставить уведомление обо всех обременениях, совершённых с арендуемым помещением с приложением копий договоров (иных сделок), а также прекратить использование помещения 2-Н в нарушение целевого назначения последнего.

При этом Истец указал срок, в течение которого ООО "Алкор" было необходимо исправить допущенные нарушения - 02.07.07г.

Учитывая положения п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а также учитывая неисполнение ООО "Алкор" требований Истца, апелляционный суд считает правомерным обращение последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, апелляционный суд исходит из того, что к моменту вынесения решения арбитражным судом первой инстанции ответчики названные нарушения также не устранили.

При таких обстоятельствах требования Истца о расторжении Договора субаренды, а также о выселении Общества из помещения 2-Н являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина