Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2009 г. N 13АП-795/2009

г. Санкт-Петербург

03 марта 2009 г.

Дело N А26-6641/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-795/2009) ЗАО "Имхо-Онего" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.12.2008 г. по делу N А26-6641/2008 (судья А.В. Подкопаев), принятое

по заявлению закрытого акционерного общества "Имхо-Онего"

к Администрации петрозаводского городского округа

о признании незаконным бездействий

при участии:

от заявителя: представителя по доверенности от 23.12.2008 г. Яковлевой О.Л.,

генерального директора Шелконикова С.А.

от ответчика: представителя по доверенности от 30.12.2008 г. Балашовой Л.Г.

установил:

Закрытое акционерное общество "ИМХО-Онего" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным бездействия администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация), выразившегося в уклонении от включения в решение о приватизации нежилого помещения общей площадью 70,1 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома (N N 1-10 на поэтажном плане) по адресу: г.Петрозаводск, набережная Гюллинга д. 1, помещение 41, условия о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества арендатором и обязании Управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа включить в решение о приватизации указанного нежилого помещения условие о преимущественном праве заявителя на приобретение арендуемого помещения арендатором.

Решением от 04.12.2008 г. в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении Обществом условий внесения арендной платы и отсутствии преимущественного права на заключение нового договора аренды.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и в удовлетворении заявления отказать. Общество ссылается на нарушение Администрацией требований Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), выразившееся, по мнению подателя жалобы в выставлении на продажу недвижимого имущества - помещения, арендуемого обществом с 2001 года, без включения в решение о приватизации данного помещения условия о преимущественном праве общества на приобретение арендуемого помещения. Податель жалобы считает, что представил в материалы дела необходимые доказательства, свидетельствующие о незаконном бездействии ответчика. Кроме того, Общество оспаривает вывод суда об отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, полагая, что спор о преимущественном праве не является предметом судебного разбирательства по настоящему делу.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы жалобы отклонила, полагая жалобу необоснованной, а решение суда принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Общества жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, а представитель Администрации возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 28.12.2001г. Администрацией и Обществом заключен договор аренды муниципального имущества г. Петрозаводска N 406, согласно которому администрация предоставила, а общество приняло в аренду нежилое помещение общей площадью 70,1 кв.м., расположенное на первом этаже жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, наб. Гюллинга, д. 1, для размещения офиса. Срок действия договора определен с 01.11.2001 г. по 30.10.2002 г. После истечения срока действия договор возобновлен на неопределенный срок.

В целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства принят ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. Каждый арендатор, который соответствует условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства (ст.4 ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"), а также при соблюдении условий, определенный ст.3 ФЗ N 159-ФЗ, имеет преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества.

Порядок реализации преимущественного права определен ст.4 Закона, а общий порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен ФЗ от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Решением Петрозаводского городского совета от 26.12.2007 г. N XXVI/XIV-187 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2008 год", принятого в соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2008 год. Согласно решению спорное помещение включено в план приватизации в форме аукциона с открытой формой подачи предложений по цене.

25.01.2008 г. Администрация уведомила общество о возможной смене собственника помещения в связи с включением его в перечень, утвержденный решением Петрозаводского городского совета от 26.12.2007 г. N XXVI/XIV-187.

03.10.2008 г. Администрация опубликовала в средствах массовой информации сообщение о проведении 07.11.2008 г. аукциона по продаже спорного помещения.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

На основании представленных в дело доказательств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении Обществом условий перечисления арендной платы в течение срока аренды по следующим основаниям.

Исследование данных обстоятельств обусловлено положениями ч.1 ст.198, ч.2 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в соответствии с которыми факт нарушения прав и законных интересов заявителя является одним из двух необходимых условий для удовлетворения заявителя. При недоказанности соответствия заявителя требованиям п.2 ст.3 Закона N 159-ФЗ его право на приобретение арендуемого имущества не может считаться нарушенным.

В соответствии с п.4.1 договора аренды N 406 за пользование арендуемым помещением общество выплачивает администрации арендную плату. Оплата арендных платежей производится ежемесячно по 15-е число текущего месяца включительно.

Как следует из представленных сторонами доказательств, Общество неоднократно за последние 3 года допускало просрочки платежей по арендной плате. Так, оплата аренды за март-апрель 2006 года произведена 11.05.2006 г., за май 2006 года - 25.05.2006 г., за июнь 2006 года - 29.06.2006 г., за август-сентябрь 2008 года - 01.10.2008 г. Кроме того, Обществом до 2006 также допускались просрочки платежей по арендной плате.

Согласно ст.ст.309, 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Доводы подателя жалобы о проведении им ремонтных работ и реконструкции арендуемого помещения не влияют на выводы суда, поскольку на дату принятия решения соответствующих изменений, касающихся порядка внесения арендной платы, в договор аренды не внесено.

Таким образом, надлежащим исполнением договора аренды N 406 является своевременная, до 15 числа текущего месяца включительно, уплата арендных платежей.

При указанных обстоятельствах преимущественное право на приобретение недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, обществу предоставлено быть не могло, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества.

При этом судом обоснованно отклонен довод Администрации о том, что в Республике Карелия не принят закон о предельных значениях площади арендуемого имущества, в связи с чем преимущественное право на приобретение обществом спорного арендуемого нежилого помещения не распространяется.

Согласно пункту 1 ст.1 Закона N 159-ФЗ, данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона N 159-ФЗ. Данное положение статьи действует с момента введения закона в силу до 01.07.2010 г.

Статья 3 Закона N 159-ФЗ, предусматривающая условия, при соблюдении которых преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено, также действует со дня вступления в силу закона и до 01.07.2010 г.

Согласно ст.9 Закона N 159-ФЗ в случае, если до 01.01.2009 г. законом субъекта Российской Федерации не установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренные соответственно статьями 3 и 5 настоящего Федерального закона, применяются предельные значения и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством Российской Федерации. До 01.01.2009г. Правительство Российской Федерации устанавливает указанные предельные значения и срок рассрочки. Данная статья также действует со дня вступления в силу закона и до 01.07.2010 г.

На день принятия решения о проведении торгов нормативный правовой акт Республики Карелия и Правительства РФ отсутствовал.

Статья 4 Федерального закона N 159-ФЗ устанавливает порядок направления уполномоченными органами арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим условиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Далее в течение 10 дней с даты принятия данного решения уполномоченные органы направляют арендаторам предложение о заключении договора купли продажи, то есть нормы Федерального закона N 159-ФЗ связывают момент возникновения отношений с датой принятия решения об условиях приватизации.

При этом данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.10 Федерального Закона N 159-ФЗ данный документ вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением отдельных положений, вступивших в силу в иные сроки. Согласно ст.4 Гражданского Кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие законна распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Поскольку Решение Петрозаводского городского Совета "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2008 год" от 26.12.2007 г. N XXVI/XIV-187 (оно же является решением об условиях приватизации) было принято до вступление в силу Федерального закона N 159-ФЗ, и учитывая, что Общество обратилось с заявлением о предоставлении преимущественного права в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, 13.10.2008 года, то есть до вступления в силу Закона Республики Карелия "Об установлении предельного значения арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Карелия или муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" следует признать, что Администрация действовала в рамках действующего на тот момент законодательства. Положения Федерального закона N159-ФЗ не могут применяться в отношении объектов недвижимости находящихся в Перечне имущества подлежащего приватизации в 2008 году.

Апелляционный суд согласен с выводами суда, изложенными в решении, оснований для их переоценки не имеется.

Доводы жалобы, направленные на оспаривание правильных выводов суда проверены апелляционным судом и отклонены как несостоятельные и противоречащие материалам дела и действующему законодательству.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения и удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.12.2008 г. по делу N А26-6641/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик М.А. Шестакова