Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2009 г. N 13АП-12933/2008

г. Санкт-Петербург

24 февраля 2009 г.

Дело N А56-32184/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Слобожаниной В.Б., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Харенко Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЛенСпецСтрой" (регистрационный номер 13АП-12933/2008) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2008 г. по делу N А56-32184/2008 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску ООО "ЛенСпецСтрой"

к Комитету по управлению городским имуществом

о признании недействительным договора

при участии:

от истца: Евсегнеева Т.В. по доверенности N 13 от 28.03.2008 г.

от ответчика: Валдайцева В.Р. по доверенности N 34407-42 от 31.12.2008 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛенСпецСтрой" (далее - ООО "ЛенСпецСтрой") обратилось с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 17/ЗКС-04012 от 15.09.2006 г. между истцом и Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга в лице начальника управления (агентства) недвижимого имущества Приморского района (далее - Комитет) в части Приложения N 5 - начисления процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ -11,5%.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "ЛенСпецСтрой" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда.

В обоснование своих доводов о неправильности решения податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства.

Условия договора в части возложения на ООО "ЛенСпецСтрой" уплаты процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ нарушают требования действующего законодательства РФ, права и охраняемые интересы истца.

На момент проведения торгов, по результатам которых был заключен оспариваемый договор, действовало Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.2006 г. N 965, освобождающее истца от уплаты процентов по ставке рефинансирования.

Оспариваемый договор был зарегистрирован в установленном порядке только 02.11.2006 г., следовательно, как указывает заявитель, договор аренды был заключен 02.11.2006 г., то есть денежные средства, подлежащие перечислению инвестором, рассчитываются без начисления процентов.

Проверив законность и обоснованность решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав пояснения участвующих в деле лиц в судебном заседании, апелляционный суд установил неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к принятию неправильного решения.

Как следует из материалов дела, Правительством Санкт-Петербурга 25.10.2005 г. было принято Постановление N 1653 о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: Приморский район, Мебельная улица, участок 3 (западнее пересечения с Туристской ул.).

14.09.2006 г. был проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды на инвестиционный условиях для жилищного строительства по указанному адресу.

Победителем аукциона было признано ООО "ЛенСпецСтрой".

15.09.2006 г. между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга в лице начальника Управления (агентства) недвижимого имущества Приморского района (арендодателем) и ООО "ЛенСпецСтрой" (арендатором) был подписан договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 17/ЗКС-04012.

Согласно пункту 4.1. договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет 503.829.198 руб.

Пунктом 4.3.1 договора и Приложением N 5 было определено, что на сумму указанную в пункте 4.1. договора подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) за период со дня подписания договора и до даты ее внесения.

Истец, считая, что данное положение договора и приложения к нему не соответствует требованиям закона, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционный суд считает обоснованными доводы подателя жалобы о том, что условия договора в части возложения на ООО "ЛенСпецСтрой" обязанности по уплате процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ нарушают требования действующего законодательства РФ, права и охраняемые интересы истца.

Как следует из текста Постановления Правительства N 1653 от 25.10.2005 г., формой проведения торгов был избран аукцион.

Начальный размер арендной платы составил 2.545 тыс. долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату проведения торгов. Шаг аукциона был определен в 127 тыс. долларов США по курсу ЦБ РФ на дату проведения торгов.

По итогам торгов Комитет был обязан предоставить участнику, признанному победителем, в аренду на инвестиционных условиях указанный земельный участок.

Размер арендной платы должен быть определен по результатам торгов.

Согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: Приморский район, Мебельная улица, участок 3 (западнее пересечения с Туристской ул.) от 14.09.2006 г., цена арендной платы была определена в сумме 503.829.198 руб. за период действия договора с момента его заключения и до 14.11.2009 г.

Как следует из части 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договора.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ существенным в силу закона является условие о предмете (объекте) аренды (статья 607). Для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию, Земельным кодексом РФ предусмотрено дополнительное условие, отнесенное к существенным, - размер арендной платы.

Размер арендной платы определяется договором аренды, и входит в число существенных условий договора (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может быть установлен как в твердой сумме, так и являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. В любом случае порядок внесения арендных платежей, не являясь существенным условием договора, не может изменять размер арендной платы, определенный протоколом, если условиями протокола не установлено иное.

Протокол подведения итогов открытого аукциона не предусматривает возможности изменения стоимости аренды в зависимости от избранного арендатором порядка внесения арендных платежей.

То обстоятельство, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 275 от 15.03.2005 г. было предусмотрено начисление процентов за период со дня подписания договора до даты внесения платежа, не освобождает лицо, проводящее торги, от обязанности включить данное условие в объявление о торгах и в протокол проведения торгов, как порядок определения существенного условия договора.

Поскольку общим правилом внесения арендных платежей является оплата за время фактического пользования имуществом, у лица, участвующего в торгах, отсутствовали основания для вывода о действии определенной на торгах цены только при условии предварительной оплаты за весь период аренды.

Кроме того, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.2006 г. N 965 (пункт 1) было установлено, что в случае предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции на торгах, по результатам которых определяется величина денежных средств, подлежащая перечислению инвестором в бюджет Санкт-Петербурга, сумма денежных средств, уплачиваемая инвестором в бюджет Санкт-Петербурга, рассчитывается без начисления процентов.

Указанное постановление было внесено в реестр правовых актов 29.08.2006 года за рег. N 3315, электронный текст был опубликован в ИПС "Кодекс". При наличии такой публикации, без указания на то, что постановление публикуется в виде проекта акта, у лиц, участвующих в торгах, отсутствовали основания для выводов о том, что цена аренды, определенная на торгах, подлежит корректировке в сторону ее увеличения.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2003 г. N 100 Об утверждении Регламента Правительства Санкт-Петербурга определен порядок подготовки и оформления постановлений и распоряжений Правительства Санкт-Петербурга.

В силу пункта 3.50 Постановления Правительства Санкт-Петербурга подлежат официальному опубликованию не позднее пятнадцати дней со дня их принятия.

Также Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 г. N 173 "О порядке опубликования законов Санкт-Петербурга, нормативных правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга и иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга" определено, что в целях совершенствования процедуры опубликования законов Санкт-Петербурга, нормативных правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга (далее - иные исполнительные органы) в соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 13.09.1995 N 101-14 "О гарантиях конституционных прав граждан на информацию о решениях органов власти Санкт-Петербурга" и во исполнение статьи 15 Конституции Российской Федерации Постановления Правительства Санкт-Петербурга подлежат официальному опубликованию не позднее пятнадцати дней со дня их принятия.

Как следует из части 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации, законы подлежат официальному опубликованию. Официальное опубликование является завершающей стадией правотворческого процесса, для которой характерны следующие признаки:

1. Носит юридический, официальный характер, происходит в нормативно определенных рамках.

2. Осуществляется от имени или по прямому нормативно закрепленному поручению органа власти.

3. Выполняет информационную функцию, которая заключается в доведении до всеобщего сведения текста правового акта путем его первичного обнародования, процедурную функцию (вступление в силу) и функцию удостоверения, поскольку результат - это официальное издание, т.е. документ, удостоверяющий действие акта, его точный текст, на который можно ссылаться в процессе применения норм права, в печатных изданиях и т.д.

Поскольку, опубликование Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.2006 г. N 965 в информационно-правовой системе "Кодекс", а также на сайте Правительства Санкт-Петербурга произошло 29.08.2006 г., данный документ на момент проведения торгов в форме открытого аукциона 14.09.2006 г. уже вступил в законную силу.

Одним из оснований возникновения гражданских правоотношений являются, в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского Кодекса РФ, сделки. По определению (статья 153 Гражданского кодекса РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Необходимым условием для действительности сделки является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки или ее отдельных элементов либо могли бы создать видимость внутренней воли при ее отсутствии. Воля участников сделки должна соответствовать их волеизъявлению.

К сделкам с пороками содержания можно отнести все сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства. Этот признак является общим основанием для признания недействительной любой дефектной сделки.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Кроме того, согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации и не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным.

Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 17/ЗКС-04012 между Комитетом и ООО "ЛенСпецСтрой" был зарегистрирован 02.11.2006 г.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд считает, что условия договора и Приложения N 5 к нему в части начисления процентов, равных ставке рефинансирования ЦБ РФ не соответствуют требованиям закона и иных нормативных актов.

Следовательно, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2008 г. отменить. Принять новый судебный акт. Признать недействительным договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 17/ЗКС-04012 от 15.09.2006 г. между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ООО "ЛенСпецСтрой" в части Приложения N 5 - начисления процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ 11,5%.

Возвратить ООО "ЛенСпецСтрой" из Федерального бюджета РФ 3000 руб. госпошлины по иску и по жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

В.Б. Слобожанина В.В. Черемошкина