Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2009 г. N 13АП-1963/2009

г. Санкт-Петербург

23 марта 2009 г.

Дело N А21-5171/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Лариной Т.С., Марченко Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1963/2009) индивидуального предпринимателя Авксентьевой Л.В. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2008 г. по делу N А21-5171/2008 (судья Конева В.В.), принятое

по иску Авксентьевой Людмилы Владимировны

к ИП Коваль Елене Геннадьевне

о расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

установил:

Индивидуальный предприниматель Авксентьева Людмила Владимировна (далее - истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Коваль Елене Геннадьевне (далее - ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24.04.2001 г. N 3313 и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по пр. Мира N 86-86а, 88-88а г. Калининграда.

Решением суда первой инстанции от 25.12.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

На решение суда Авксентьевой Л.В. подана апелляционная жалоба, в которой указано на то, что судом неправильно применены нормы материального права.

Податель жалобы указывает, что

- обжалуемым решением Предприниматель лишен права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности;

- исходя из положений пункта 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", статья 619 ГК РФ позволяет оговорить в договоре любое основание для досрочного расторжения договора, как связанное, так и не связанное с его нарушением;

- Коваль Е.Г. допустила неоднократные нарушения договора аренды, а именно: не исполнила условия его пунктов 3.3.5, 3.3.7, что отрицательно сказывается на состоянии несущих конструкций здания; вопреки предписанию, изложенному в решении Ленинградского суда от 06.07.2008 г. с учетом наличия возбужденного исполнительного производства, и условий пункта 6.3. договора не заключила дополнительного соглашения к договору аренды; не уплачивает арендную плату, что влечет незаконность ее нахождения в арендуемых помещениях; не устранила до подачи иска в суд недостатки, указанные в заключении специалиста от 17.04.2008 г. N 552/16, справке эксперта Ширяевой Г.Ф. от 30.07.2008 г.; не выполнила требования пункта 6.3. договора о предоставлении материалов по выполнению пожарно-охранной сигнализации, по проверке состояния электрической проводки по требованию арендодателя, изложенному в письме от 18.04.2008 г.; не исполнила требования по проведению ремонта и устранению недостатков, отраженных в заключении от 30.05.2008 г. N 552/16, то есть нарушила условия пункта 3.3. договора аренды, на выполнение которых было указано в письмах от 19.06.2008 г. и от 24.06.2008 г.;

- суд ошибочно принял в качестве надлежащего доказательства заключение Борячок Л.Г. от 08.12.2008 г. N 1885/16, которое не соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации": заключение не является независимым и объективным, не опирается на информацию, которую можно визуально зафиксировать, исследовались лишь копии документов, которые не были приложены к заключению эксперта, даты на многих документах не позволяют прийти к заключению, что работы осуществлялись до предъявления иска;

- у ответчика отсутствуют документы в подтверждение расчета стоимости и проведения работ по ремонту, а также необходимых для этого материалов;

- к участию в деле в качестве третьего лица не привлечен Комитет муниципального имущества г. Калининграда, у которого истица приобрела спорные объекты недвижимости, обремененные правом аренды ответчика, что могло бы прояснить вопрос о том, в каком состоянии помещения передавались арендодателю;

- судьей Коневой В.В. нарушены требования Кодекса Судебной Этики: представленные документы изучены только в копиях, нарушены материальные интересы Государства Российского и допущено необоснованное использование ответчиком льгот, ранее предоставленных мэрией Калининграда.

Авксентьева А.Л. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В отзыве на апелляционную жалобу Коваль Е.Г. возражала против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что Авксентьева Л.В. обязана соблюдать условия договора аренды, помещение было приобретено истцом с обременением, оснований для расторжения договора аренды не имеется. Представленным в материалы дела заключением подтверждается факт надлежащего использования помещения, при наличии вступившего в законную силу решения суда о внесении изменений в договор заключения дополнительного соглашения в обязательном порядке не требуется. Все недостатки, указанные арендодателем в письмах, были устранены ответчиком. Арендная плата своевременно высылается почтовым переводом по адресу истицы. В привлечении к участию в деле Комитета муниципального имущества г. Калининграда нет необходимости, поскольку с момента продажи помещения прошел значительный период времени и никаких обстоятельств, сверх тех, которые следуют из имеющихся у сторон документов, Комитет прояснить не сможет. По мнению ответчика, дело рассмотрено судом первой инстанции с соблюдением норм процессуального права .

Дополнительно к судебному заседанию от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов:

- копии отчета от 17.02.2004 г. N Н-030-04 о состоянии нежилого помещения до его продажи с публичных торгов;

- копии заявления Коваль Е.Г. судебному приставу-исполнителю, из которого видно, что ответчик проживает по адресу - г. Калининград, ул. Горького, д. 201, кв. 88 и получает по этому адресу почтовую корреспонденцию;

- копии письма судебного пристава-исполнителя Казаковой Е.А. о том, что им осуществляются действия по исполнению решения суда;

- копии письма судебному приставу-исполнителю от 04.02.2009 г. с приложением копии дополнительного соглашения к договору аренды от Авксентьевой Л.В., из которого следует, что истец не уклоняется от исполнения решения суда.

В обоснование ходатайства истец указал, что копия отчета была им обнаружена только после вынесения обжалуемого решения судом первой инстанции, а остальные документы получены после вынесения решения суда.

Также в ходатайстве содержалась просьба о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие истца и его представителя.

От ответчика в материалы дела поступило ходатайства об отложении рассмотрения дела в связи с тем, что апелляционная жалоба не была им своевременно получена и отсутствовала возможность для написания мотивированного отзыва.

Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 17 марта 2009 г. в составе председательствующий - судья Масенкова И.В., судьи Ларина Т.С., Марченко Л.Н. Состав суда был изменен в связи с болезнью судьи Старовойтовой О.Р., принявшей к производству апелляционную жалобу, на основании Распоряжения заместителя Председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 г.

В судебное заседание представители сторон, извещенные надлежащим образом, не явились.

Апелляционный суд отклоняет ходатайство ответчика об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с тем, что в материалы дела поступил мотивированный отзыв Коваль Е.Г. на апелляционную жалобу и причины для отложения судебного слушания отпали.

В соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.

Рассмотрев ходатайство о приобщении дополнительных документов, суд не находит оснований для его удовлетворения.

В силу положений части 2 статьи 268 АПК РФ, дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицом, участвующим в деле обоснованна невозможность из представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Невозможность найти документ в своих документах, как указала истица относительно отчета от 17.02.2004 г. N Н-030-04, не может являться уважительной причиной его непредставления в суд. Переписка, касающаяся исполнения решения по другому делу, не имеет отношения к предмету настоящего спора о соблюдении действующих условий договора аренды, в том числе с учетом установленных вступившим в законную силу решением суда.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 24.04.2001 г. между Комитетом муниципального имущества г. Калининграда и предпринимателем Коваль Е.Г. заключен договор аренды N 3313 нежилых помещений подвала N 8, 9, 9а, 9б, 11а, расположенных по адресу: г. Калининград, пр. Мира, 86-86а-88-88а, лит. II для использования под магазин.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 19.05.2004 г. N 608 встроенное нежилое помещение (торговое), литер "II" из литера "А" приобретено Авксеньевой Л.В., переход права собственности зарегистрирован 15.07.2004 г., о чем выдано свидетельство 39АА N 233621 (л.д.9). Объект недвижимости передан покупателю обремененным правом аренды Коваль Е.Г.

Придя к выводу, что арендатор ненадлежащим образом содержит арендованное помещение, что приводит к его ухудшению, Авксентьева Л.В. обратилась в ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" и поставила на разрешение экспертам вопрос: "Определить, обеспечиваются ли технические, санитарные, пожарные и иные нормы при эксплуатации арендатором помещений магазина".

Согласно заключению специалиста Ширяевой Г.Ф. от 30.05.2008 н. N 552/16 (л.д.11-16) контроль за состоянием конструкций, инженерного оборудования в период эксплуатации арендуемых помещений магазина осуществлялся неудовлетворительно, текущий ремонт своевременно не выполнялся в течение всего периода эксплуатации помещений магазина, арендатором не выполняются пункты 3.3.5, 3.3.7 договора аренды об обеспечении сохранности и эксплуатации за свой счет в соответствии с установленными требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, недопущении и принятии в случае необходимости мер по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность объекта, его экологическое и санитарное состояние, своевременном производстве ремонта объекта.

Со ссылкой на названное заключение, Авксентьева Л.В. направила ответчику требование, в котором сообщалось о необходимости собственнику провести капитальный ремонт нежилого помещения и об освобождении помещения от 20.06.2008 г. (л.д.31-32) и требование о расторжении договора с 01.07.2008 г. и освобождении помещения, с предложением в то же время в течение десяти дней произвести ремонт от 22.06.2008 г. (л.д.24-28).

Кроме того, Авксентьева Л.В. предъявила иск к Коваль Е.Г. об изменении условий договора аренды, в том числе в части реквизитов его сторон, размера и порядка уплаты арендной платы. Решением от 06.07.2007 г. Ленинградского районного суда г. Калининграда иск удовлетворен частично, изменена преамбула договора, некоторые условия, касающиеся порядка изменения размера и внесения арендной платы и реквизиты сторон. Решение Ленинградского суда частично изменено судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда, который добавил перечень принятых судом изменений условий договора заменой в пунктах 3.2.3., 3.3.16 раздела 3 договора "органами местного самоуправления" словами "принятым арендодателем на основании разрешений, полученных в соответствии с законодательством" (л.д.72-82).

Во исполнение решения суда об изменении договора выдан исполнительный лист об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение, на основании которого Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.12.2008 г. возбуждено исполнительное производство. Дополнительное соглашение до настоящего времени не заключено.

Поскольку, по мнению истца, ответчиком не предпринято никаких действий по улучшению содержания помещения, Авксентьева Л.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды в связи с неисполнением его условий, изложенных в пунктах 3.3.5, 3.3.7, и выселении арендатора из занимаемых помещений.

В отзыве на исковое заявление Коваль Е.Г. возражала против его удовлетворения, ссылаясь на то, что работы по содержанию помещения производились своевременно и в полном объеме, все недочеты устранены, заключение эксперта не соответствует действительности, необходимости выселения арендатора для проведения работ не имеется. В свою очередь Коваль Е.Г. представлено заключение специалиста ООО "Калининградский Центр Судебной Экспертизы и Оценки" Борячок Л.Н. N 1885/16 от 08.12.2008 г. согласно выводам которого, состояние конструкций, инженерного оборудования на момент обследования (02.12.2008 г) арендуемых помещений магазина по проспекту Мира оценивается как работоспособное, текущий ремонт выполнен в соответствии с требованиями строительных норм и правил, косметическая отделка находится в удовлетворительном состоянии.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к следующим выводам:

- факт замены арендодателя в арендных правоотношениях, оформленных договором от 24.04.2001 г. N 3313, на Авксентьеву Л.Е., установлен вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда и вытекает из положений статьи 617 ГК РФ, из содержания исковых требований следует, что истец исходил из наличия между сторонами арендных правоотношений;

- заключения экспертов, представленные истцом и ответчиком, отличаются друг от друга, в то же время, между обследованиями помещения, на основании которого делали выводы эксперты, прошел определенный промежуток времени, а именно 7 месяцев, в течение которого арендатором был произведен косметический ремонт;

- истица и ее представитель факт проведения косметического ремонта не отрицали, а документальные подтверждения затрат на проведение ремонта и акты выполненных работ не обязательны для исследования в рамках данного дела;

- нарушения, которые явились основанием для обращения в суд, устранены.

Апелляционный суд считает, что изложенные выше выводы сделаны в полном соответствии с фактическими обстоятельствами, нарушений при применении норм материального и процессуального права не допущено.

В силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ, к Авксентьевой Л.В. перешли права и обязанности арендодателя из договора аренды помещения от 24.04.2001 г. N 3313, заключенного между Комитетом муниципального имущества города Калининграда и Коваль Е.Г., на тех же условиях, на которых был заключен договор аренды, некоторые изменения в который были внесены решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06.07.2007 г. и кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23.01.2008 г.

Согласно условиям пункта 3.3.5 договора арендатор обязался соблюдать технические, санитарные, пожарные и иные нормы при использовании Объекта, обеспечить сохранность и эксплуатацию за свой счет в соответствии с установленными техническими требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций Объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения и др. Не допускать, а в случае необходимости принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих по угрозу сохранность Объекта, его экологическое и санитарное состояние.

Условиями пункта 3.3.7 договора аренды на арендатора возложена обязанность производить за свой счет плановый текущий ремонт объекта, поддерживать фасад объекта в надлежащем порядке и осуществлять его ремонт либо оплачивать долю в ремонте фасада, пропорциональную доле площади занимаемых арендатором помещений в общей площади здания.

При рассмотрении спора об изменении условий договора содержание приведенных пунктов изменено не было.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ, каждая сторона в арбитражном процессе должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований. В нарушение этого положения, истец не представил в материалы дела доказательств, которые свидетельствовали бы о том, что арендатором не выполняются условия вышеприведенных пунктов.

Отмеченные в заключении специалиста дефекты помещения не связаны непосредственно с деятельностью арендатора, а являются либо следствием естественного износа помещения, либо действий третьих лиц (например, протечки с верхних этажей). При этом следует обратить внимание, что периодичность проведения текущего ремонта помещений договором аренды не установлена, следовательно, недостатки косметической отделки в определенный период времени, без доказательств систематического ненадлежащего содержания помещения, не могут свидетельствовать о нарушении Коваль Е.Г. условий договора аренды. Более того, в заключении, представленном истцом, указывается, что в помещениях в настоящее время производится косметический ремонт, результаты которого невозможно оценить до его завершения.

Ряд названных дефектов появляется в силу характеристик переданного в аренду помещения - например отсутствия вытяжной вентиляции.

Следует отметить, что в дополнении к Заключению специалиста от 30.05.2008 г. N 552/16 отмечено, что устранение отмеченных нарушений требует производства капитального ремонта, обязанность по осуществлению которого в силу положений пункта 1 статьи 616 ГК РФ возлагается на арендодателя, поскольку в договоре аренды не установлено иное.

Справка эксперта Ширяевой Г.Ф. от 30.07.2008 г. (л.д.23) не может являться допустимым доказательством, поскольку заключение эксперта может быть дано лишь по результатам соответствующего исследования, а не исключительно по заявлению заинтересованной стороны.

Доводы ответчика о соблюдении им технических, санитарных, пожарных и иных норм при эксплуатации помещения подтверждаются, также, заключением эксперта ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" от 08.12.2008 г. N 1885/16, которое, вопреки утверждению подателя апелляционной жалобы, основано, в том числе, на данных осмотра помещений, результат которого фиксировался фотографиями, которые указанными в заключении в качестве приложений к нему.

При наличии противоречивых экспертных заключений, обстоятельства, исследование которых требует специальных знаний, могут быть установлены путем проведения судебной экспертизы, между тем истцом, на которого в данном случае возлагается бремя доказывания как на инициатора расторжения договора, соответствующих ходатайств не заявлялось, что свидетельствует о ненадлежащим осуществлении им своей обязанности по доказыванию в процессе.

Следует отметить, что не всякое нарушение договора аренды может являться основанием для его расторжения по требованию арендодателя, а лишь специально оговоренное в законе или предусмотренное условиями договора.

В частности, пунктом 6.2. договора аренды в качестве таких оснований названо умышленное или по неосторожности ухудшение арендатором состояния Объекта или его инженерного оборудования, не проведение им текущего ремонта, если Объект в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В данном случае, указывая на недостатки в содержании помещения, истец не представляет доказательств того, что они явились результатом умышленных или неосторожных действий арендатора по ухудшению состояний помещения, а не следствием обычной амортизации имущества. Текущий ремонт, как следует из материалов дела, Коваль Е.Г. осуществляется, сведений о непригодности Объекта к использованию, который продолжает эксплуатироваться как магазин, не имеется.

Незаключение арендатором дополнительного соглашения к договору аренды согласно изменениям, внесенным судом общей юрисдикции, основанием для расторжения договора не является.

В силу условий пункта 6.4 договора аренды, положений статьи 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором порядка пользования имуществом, только если не исполнено требование арендодателя об устранении таких нарушений.

В требованиях, направляемых Авксентьевой Л.В. Коваль Е.Г., совершение никаких определенных действий не предписывалось, текущий ремонт, как отражено в заключении эксперта, на которое ссылается истец, ответчиком произведен. Дополнительно, 15.04.2008 г. Коваль Е.Г. заключен договор N ПС 15/04/08 с ООО "Многопрофильный проектно-монтажный центр" для осуществления ремонтно-восстановительных работ системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре (л.д.67-70), что также свидетельствует о выполнении ею условий пункта 3.3.5 договора аренды.

Проведение капитального ремонта, на который указано в требовании от 20.06.2008 г., не является обязанностью арендатора. Производство капитального ремонта не требует расторжения договора аренды помещений и выселения арендатора. Доказательств того, что истцом предприняты реальные меры для производства капитального ремонта, осуществлению которого воспрепятствовал арендатор, в материалы дела не представлено.

Сведений о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права в материалах дела не имеется, представление в материалы дела копий документов допускается положениями части 8 статьи 75 АПК РФ. Оснований для привлечения к участию в качестве третьего лица - Комитета муниципального имущества г. Калининграда не имелось, поскольку он не является участником спорных правоотношений и предмет рассматриваемого спора не затрагивает его права и охраняемые законом интересы.

Таким образом, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2008 г. по делу N А21-5171/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Авксентьевой Людмилы Владимировны без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Т.С. Ларина Л.Н. Марченко