Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2009 г. N 13АП-2340/2009

г. Санкт-Петербург

09 апреля 2009 г.

Дело N А56-39050/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Гафиатуллиной Т.С.

судей Зайцевой Е.К., Копыловой Л.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Ляховой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2340/2009) ИП Ивановой Е.Т. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.01.2009 по делу N А56-39050/2008 (судья Кузнецов М.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к Индивидуальному предпринимателю Ивановой Елене Тимофеевне

о взыскании 241 964 рублей 09 копеек, расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: представителя Миронова Д.А. (доверенность от 26.01.2009)

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ивановой Елене Тимофеевне (далее - Иванова Е.Т., ответчик) о взыскании 304 870 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате, 42 118 рублей 82 копеек пени за просрочку внесения платежа, расторжении договора аренды N 04-А002034 от 01.09.2003 и выселении ответчика из занимаемых помещений общей площадью 178,6 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Михайлова, д. 9, лит. Д, пом. 1Н (3-6,9), пом.1, 2, 10, 11.

Определением суда от 08.12.2008 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) от истца принято уменьшение исковых требований в части взыскания суммы долга до 199 845 рублей 27 копеек.

Решением суда от 16.01.2009 исковые требования КУГИ удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности зачета стоимости капитального ремонта арендованного помещения, проведенного ответчиком, в счет арендной платы.

Не согласившись с выводами судебного акта, Иванова Е.Т. обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда от 16.01.2009 отменить, производство по делу прекратить в связи с тем, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

По мнению подателя жалобы, из факта произведенного арендатором капитального ремонта помещений с согласия арендодателя, подтвержденного актом сдачи-приемки нежилых помещений от 01.09.2003, следует его право на взыскание с арендодателя стоимости ремонта или зачета её в счет арендной платы по договору.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда от 16.01.2009 отменить, в удовлетворении исковых требований КУГИ отказать.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства КУГИ своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что 01.09.2003 между индивидуальным предпринимателем Ивановой Е.Т. (арендатор) и КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 178,6 кв.м., находящихся по адресу: 195009, г. Санкт-Петербург, ул. Михайлова, д. 9, лит. Д, пом. 1Н (3-6, 9), моп 1, 2, 10, 11, N 04-А002034 сроком на 10 лет с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора аренды арендатор обязался производить за свой счет капитальный ремонт объекта с согласованием времени, объема и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта объекта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора, действующим законодательством Российской Федерации и/или Санкт-Петербурга.

Условия и порядок зачета предусмотрен пунктом 7.1 договора: неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

Актом сдачи-приемки нежилых помещений от 01.09.2003 оформлена передача от истца ответчику нежилых помещений.

В связи с тем, что задолженность по арендной плате ответчиком была произведена не в полном объеме, КУГИ обратился с исковыми требованиями в арбитражный суд.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из положений статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, объект аренды был передан предпринимателю по акту, в котором отмечено неудовлетворительное техническое состояние помещений, в частности, влажность пола и стен, поражение их грибком, а также указано на необходимость проведения выборочного капитального ремонта.

Не имеется в материалах дела и обращений арендатора к арендодателю с требованием об устранении недостатков переданного здания.

С учетом данных обстоятельств довод подателя жалобы о том, что помещение было передано ему в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению, о даче согласия арендодателя на производство капитального ремонта арендатором в форме акта сдачи-приемки нежилых помещений от 01.09.2003 не может быть принят арбитражным судом апелляционной инстанции.

Как правильно указал суд первой инстанции, в нарушение пункта 2.2.4 договора, арендатор (индивидуальный предприниматель) не представил доказательств согласования с арендодателем времени, объемов и сроков проведения капитального ремонта.

В нарушение пункта 7.1 договора, арендатор не представил доказательства получения разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта и письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы, которая только в этом случае может быть возмещена арендатору в счет арендной платы.

Акт приема-передачи помещений в аренду с указанием их технического состояния подтверждает факт исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество в аренду, а оговоренные в нем недостатки сданного в аренду имущества, в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ, являются основанием для освобождения арендодателя от ответственности за указанные недостатки.

Право на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы предоставлено пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендатору только в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитальному ремонта.

Договором такая обязанность на арендодателя не возлагалась, а напротив, обязательство по проведению капитального ремонта за свой счет принял на себя арендатор (индивидуальный предприниматель).

При изложенных выше обстоятельствах оспариваемое решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.01.2009 по делу N А56-39050/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Е.К. Зайцева Л.С. Копылова