Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2009 г. N 13АП-3541/2009

г. Санкт-Петербург

23 апреля 2009 г.

Дело N А56-40455/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Горбик В.М., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3541/2009) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2009г. по делу N А56-40455/2008 (судья Ранеева Ю.А.), принятое

по иску ООО "Фирма Л"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о признании сделки по расторжению договора аренды и регистрации прекращения права аренды недействительной

при участии:

от истца: Оленев Р.Н., доверенность от 13.10.08г.

от ответчика: Данилевич К.Е., доверенность 34411-42 от 31.12.2008г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Л" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, с учетом уточнения заявленных требований, к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительной (ничтожной) сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 13.02.2001г. N 08-ЗК-00968, оформленной уведомлением КУГИ от 18.02.2008г. N 55/2-919.

Решением от 09.02.2009г. иск удовлетворен, признана недействительной (ничтожной) сделка по расторжению договора аренды земельного участка от 13.02.2001г. N 08-ЗК-00968, оформленная уведомлением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 18.02.2008г. N 55/2-919, с ответчика в пользу истца взыскано 2000 руб. судебных расходов.

В апелляционной жалобе КУГИ просит решение отменить, в иске отказать, полагая обжалуемое решение необоснованным.

По мнению подателя апелляционной жалобы, основанием для расторжения договора, предусмотренным п.6.4 договора, является Распоряжение Комитета по строительству от 01.10.2007г. N 453 "О перечне земельных участков, предназначенных для строительства объектов недвижимости", принятое в целях реализации Постановления Правительства от 16.03.2004г. N 405 "О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участках", в соответствии с которыми ответчик направил в адрес истца уведомление от 18.02.2008г. N 55/2-919 о прекращении действия договора.

Указывая в решении на то, что в п.28 приложения к распоряжению от 01.10.2007г. N 453 внесен земельный участок площадью 3500кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул.Маршала Казакова, участок 1 без указания кадастрового номера, суд не принял в качестве доказательства представленное ответчиком письмо Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 30.10.2008г. N 40/4436, подтверждающее, что земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул.Котина, д.7 накладывается на вновь формируемый земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул.Маршала Казакова, участок 1.

Ответчик не согласен со ссылкой суда на п.4.2 регламента, утвержденного Постановлением Правительства от 16.03.2004г. N 405, которым установлено, что подготовка документации при проведении торгов может осуществляться в отношении земельных участков, срок обременения которых правами третьих лиц истек либо истекает не позднее трех месяцев со дня получения КУГИ запроса Управления инвестиций, полагает, что данная норма не исключает возможности расторжения предыдущего договора в соответствии с положениями ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора.

Истец возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, в письменном отзыве полагает, что ответчиком не соблюдены положения п.6.4 договора аренды; Распоряжение N 453 не является решением о предоставлении земельного участка под капитальное строительство; односторонняя сделка по расторжению договора является ничтожной сделкой на основании ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор от 13.02.2001г. N 08-ЗК-00968 аренды земельного участка площадью 1081 кв. м, кадастровый N 78:8304:1008 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Котина, д. 7 для использования под торговый комплекс сроком до 12.02.2011г.

В соответствии с пунктом 6.4 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под капитальное строительство.

Распоряжением Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 01.10.2007г. N 453 "О перечне земельных участков, предназначенных для строительства объектов недвижимости" утвержден перечень земельных участков, предназначенных для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых в целях подготовки документации по планировке территории и разработки проекта документации. Во исполнение данного распоряжения и в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды от 31.01.2003г. КУГИ направил Обществу уведомление от 18.02.2008г. N 55/2-919 об отказе от указанного договора, предложив в срок до 25.03.2008г. освободить арендуемый земельный участок.

09.06.2008г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрировано прекращение права аренды.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что односторонняя сделка по расторжению договора путем отказа от исполнения обязательств по нему является ничтожной на основании ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующая ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в бесспорном и одностороннем порядке в случае принятия решения о предоставлении участка под строительство, что влечет расторжение договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 30 дней до расторжения договора. Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что отказ КУГИ от договора не соответствует требованиям закона о порядке расторжения договора, совершен при отсутствии условий для одностороннего отказа от договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Распоряжение Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 01.10.07г. N 453 решением о предоставлении земельного участка под капитальное строительство не является.

Указанный вывод суда нельзя признать обоснованным.

Распоряжением Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 01.10.07г. N 453 утвержден перечень земельных участков, предназначенных для проведения торгов на право заключения договора аренды земельных участков, предоставляемых в целях подготовки документации по планировке территории и разработки проекта документации.

Проведение таких торгов является одним из этапов в процедуре принятия решения о строительстве, что предполагает прекращение действующих договоров аренды, предусматривающих право арендодателя на односторонний отказ от договора по указанному основанию.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционный суд принимает во внимание буквальное значение условий договора в сопоставлении с названным Распоряжением Комитета по строительству Санкт-Петербурга - "О перечне земельных участков, предназначенных для строительства объектов недвижимости".

Суд первой инстанции указал на то, что в пункте 28 приложения к Распоряжению указан земельный участок по ул.Маршала Казакова (северо-западнее д.32 по ул.Маршала Казакова) площадью 3 500 кв.м. без кадастрового номера, тогда как объектом аренды по спорному договору является земельный участок площадью 1081 кв.м., прошедший кадастровый учет, с другим адресом.

Вместе с тем, из п.14 приложения к письму СПб ГУ "Управление инвестиций" от 31.01.08г. N 11/13356/08 следует, что в связи с формированием земельного участка ИРН 167-07 по адресу: Санкт-Петербург, ул.Маршала Казакова, участок 1 подлежат аннулированию земельные участки с кадастровым номером 78:8304:1013 и 78:8304:1008 (являющийся объектом аренды по договору сторон от 13.02.01г.).

Изложенное свидетельствует о том, что уведомление об отказе от договора аренды направлено арендодателем правомерно в соответствии с п.6.4 договора, основания для признания недействительной односторонней сделки по расторжению договора, оформленной уведомлением от 18.02.2008г., отсутствуют.

Поскольку в данном случае право на односторонний отказ от договора предусмотрено соглашением сторон, ссылка в решении на п.4.2 регламента подготовки документации для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых в целях подготовки документации по планировке территории и разработки проектной документации, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.07.05г. N 957, является несостоятельной.

Распоряжение Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 01.10.07г. N 453 в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2009г. по делу N А56-40455/2008 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с ООО "Фирма Л" в доход федерального бюджета 1 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик И.А. Серикова