Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2009 г. N 13АП-3075/2009

г. Санкт-Петербург

04 мая 2009 г.

Дело N А56-39448/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносовой Н.В.,

судей Горшелева В.В., Поповой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания: Лобовым Р.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-3075/2009, 13АП-3076/2009) КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" на Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2009 по делу N А56-39448/2007 (судья Хайруллина Х.Х.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ЗАО "Кинотеатр Молодежный"

3-е лицо: ООО "Сити Строй-инвест"

о взыскании 3 511 357 руб. 77 коп.

при участии:

от истца: Чичкановой М.Б. по доверенности от 19.01.09;

от ответчика: адвоката Асафьева А.М. по доверенности от 17.09.08;

от 3-го лица: Афанасьевой И.Г. по доверенности от 17.04.09,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее по тексту - КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Кинотеатр "Молодежный" (далее по тексту - ЗАО "Кинотеатр "Молодежный", ответчик) о взыскании 3 511 357 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате в соответствии с договором от 04.02.1993 N 00-А000970(10) за период с 01.06.2007 по 30.09.2007, 139 576 руб. 52 коп. пеней за просрочку платежа в соответствии с пунктом 4.3 договора за период с 11.06.2007 по 21.09.2007, а также о расторжении указанного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

До принятия решения истец добавил в основание своих требований факты ухудшения ответчиком арендованного имущества и необеспечение доступа арендодателя в помещения.

Решением от 14.02.2008 с ЗАО "Молодежный" в пользу КУГИ взыскано 139 576 руб. 52 коп. пеней, договор аренды от 04.02.1993 N 00-А000970(10) расторгнут, ЗАО "Молодежный" выселено из занимаемых нежилых помещений общей площадью 1920,4 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 12, литера А, помещение 9Н (1 - 28), помещение 9Н (29 - 43), помещение 9Н (44 - 78).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2008 решение отменено, дело передано на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец изменил основания иска, добавив их фактами нарушения обязательства по договору аренды, а именно по п.п. 3.1, 2.2.3, 2.2.4, 4.2, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.6, 5.2.7, 5.2.9 (л.д. 43-48, т. 3).

Определением от 18.09.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сити Строй-инвест".

Решением от 05.02.2009 расторгнут договора аренды от 04.02.1993, с ответчика в пользу истца взыскано 20 000 руб. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

КУГИ обратился с апелляционной жалобой на принятое решение, в которой просит изменить решение в части взыскания пени и взыскать с ответчика пени в размере 1 947 280 руб. 53 коп., в остальной части оставить решение без изменения.

ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" обратилось с апелляционной жалобой на принятое решение, в которой просит отменить решение в части расторжения договора и принять новый судебный акт по делу.

В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что никакой самовольной перепланировки арендуемого помещения не производил, оснований для расторжения договора аренды не имеется.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал поданную изложенные апелляционную жалобу и возразил против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика поддержал поданную апелляционную жалобу и возразил против удовлетворения апелляционной жалобы истца, поддержал направленное в суд ходатайство о назначении судебно-технической экспертизы и ходатайство вызове в суд в качестве свидетеля уполномоченного представителя Проектно-инвентаризационного бюро Центрального района Санкт-Петербурга.

Представитель ООО "Сити Строй-инвест" возразил против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и ходатайств о проведении судебно-технической экспертизы и вызове свидетеля. Представитель пояснил, что в настоящее время часть спорного помещения занимает ООО "Сити Строй-инвест", которое после получения помещения в аренду производило ремонтные работы в помещении.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" (арендатор) заключили договор от 04.02.1993 N 00-А000970(10) аренды нежилых помещений общей площадью 1920,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 12/23, для использования под кинотеатр. Срок действия договора - с 01.01.1992 по 01.01.2017. Помещения находятся в здании-памятнике "Дом Экспедиции государственных доходов".

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор уплачивает ежемесячно не позднее 5 числа месяца, за каждый месяц вперед, 48 444 руб. 20 коп. Впоследствии дополнительными соглашениями к договору был изменен размер арендной платы и установлено, что арендная плата вносится поквартально.

КУГИ обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, ссылаясь на задолженность ответчика по уплате арендной платы за период с 01.06.2007 по 30.09.2007 в размере 3 511 357 руб. 77 коп. и оставление претензии арендодателя от 15.08.2007 без удовлетворения. В дальнейшем в ходе рассмотрения спора истец указал на то, что ответчиком были осуществлены самовольные перепланировки арендуемых помещений, а также на отсутствие в помещениях архитектурно-художественных элементов интерьера, включенных в приложение к охранному обязательству.

На основании решения суда от 14.02.2008 ответчик 01.04.2008 выселен из арендованного помещения (акт о выселении от 01.04.2008) и в настоящее время данное помещение фактически не занимает.

Установив, что задолженность по договору аренды ответчиком полностью погашена и помещение ответчик не занимает, суд первой инстанции удовлетворил требование истца только в части расторжения договора и взыскания неустойки, уменьшенной по ходатайству ответчика. При этом судом было установлено, что ответчик в нарушение условий договора осуществлял несанкционированные ремонтные работы в помещении, что привело к ухудшению его состояния.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзывов на жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого решения.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 5.2.6 договора от 04.2.1993.договор подлежит досрочному прекращению в случае, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние арендуемого строения (помещений).

Как следует из материалов дела, актом фактической проверки помещений по адресу Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 12 от 22.10.2007, проведенной истцом с участием ЗАО ПРЭО "Нежилой фонд" было установлено, что проводится ремонт в помещениях 1-го, 2-го и 3-го этажей; проектно-сметная документация в КУГИ и балансодержателю не представлена; на 3-м этаже снята подшивка перекрытия и начаты работы по демонтажу напольного покрытия; на 2-м этаже в холле начаты работы по демонтажу напольного покрытия; на 1-м этаже начаты работы по демонтажу стен (гипрока), вентиляции и других отделимых улучшений и демонтаж напольного покрытия.

Согласно письму КГИОП от 07.12.07 в ходе работы комиссии, которая состоялась 26.11.07 по проверке помещений был установлен факт проведения ремонтных работ без письменного разрешения КГИОП, что является нарушением охранного обязательства со стороны арендатора. По результатам осмотра составлен акт, фиксирующий данное нарушение, ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" направлено предписание о приостановке работ до получения разрешения на проведение работ в помещениях кинотеатра.

Актом от 23.06.08, составленным КГИОП с участием ООО "Сити строй-инвест" было установлено, что производились ремонтные работы с разборкой перегородок и части перекрытий.

Состояние помещений после освобождения их ответчиком зафиксировано ООО "Сити строй-инвест" 06.05.2008 и утверждено КУГИ (л.д 98-167, т.3). Согласно материалам фотофиксации аварийные выходы здания, а также проходы на этажах завалены строительным мусором, образовавшимся в результате демонтажа перекрытий и перегородок; демонтирована часть перегородок и перекрытий, что привело к нарушению целостности конструкции здания.

Согласно охранному обязательству от 08.04.05 N 5683, оформленному в отношении арендованных ответчиком помещений, пользователь (арендатор) обязан обеспечить сохранность архитектурно-художественных элементов интерьера и предметов декоративно-прикладного искусства здания-памятника. Приложением к охранному обязательству является опись архитектурно-художественных элементов интерьера и предметов декоративно-прикладного искусства. Актом проверки от 02.04.2008 с участием КГИОП, КУГИ, ЗАО ПРЭО "Нежилой фонд" установлено, что в помещениях, арендованных ответчиком, не обнаружены архитектурно-художественные элементы интерьера, перечисленные в пунктах 2,4,5,6 приложения к охранному обязательству (люстра, бра, стол), что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком как требований охранного обязательства, так и условий договора аренды (пункт 5.3.3. договора).

Согласно пункту 5.2.9 договора аренды нарушение охранного обязательства служит основанием для досрочного расторжения договора. Факт несоблюдения охранного обязательства подтвержден также письмом КГИОП от 07.12.2007 N 2-9989-1, согласно которому ремонтные работы осуществлялись ответчиком без письменного разрешения КГИОП.

Согласно пункту 5.2.7 договора арендатор обязан соблюдать требования СЭС и Госпожнадзора. Нарушение ответчиком правил пожарной безопасности подтверждается справкой ГО МЧС РФ по Санкт-Петербургу от 28.12.2007.

Учитывая все указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии достаточных оснований для расторжения договора аренды в связи с нарушением, в том числе существенным, условий договора, которые являются основанием для расторжения договора. В связи с этим апелляционная жалоба ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы КУГИ о необоснованности уменьшения судом размера пени подлежат отклонению.

Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В данном случае, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения неустойки, что не противоречит нормам материального права.

Заявленные ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" ходатайства о назначении судебно-технической экспертизы и о вызове свидетеля суд апелляционной инстанции отклоняет на основании части 3 статьи 268 АПК РФ, поскольку, как следует из материалов дела, указанные ходатайства при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком не заявлялись.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2009 по делу N А56-39448/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу КУГИ и апелляционную жалобу ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" без удовлетворения.

Отказать ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-технической экспертизы и ходатайства о вызове свидетеля.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

В.В. Горшелев Н.М. Попова