Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2009 г. N 13АП-3385/2009

г. Санкт-Петербург

30 апреля 2009 г.

Дело N А21-8789/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Шестаковой М.А.

судей Горшелева В.В., Поповой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Петровой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3385/2009, 13АП-3387/2009) ООО "Маркет" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.02.2008 года по делу N А21-8789/2007(судья Лобанова Е.А.), принятое

по иску ООО "Маркер"

к ООО "Пыль Винила"

3-е лицо: ГУК "НПЦ по учету, охране, использованию и реставрации памятников истории и культуры Калининградской области, Министерство культуры Калининградской области, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, Агентство по имуществу по Калининградской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Калининградской области, ООО "Эридан-21, ООО "Оствэко"

о взыскании 440 000 руб.

при участии:

от истца: Глухоедов М.С. по доверенности от 01.01.09г.

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-го лица: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 - не явились (извещены)

установил:

В арбитражный суд Калининградской области обратилось ООО "Маркер" с иском к ООО "Пыль Винила" о взыскании задолженности по уплате арендной платы, по договору аренды от 20.04.06 г. N 10/5-м нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Литовский вал, д.5, площадью 203,6 кв.м. за период с 20.04.06 г. по 20.03.07 г. ( с учетом дополнений).

Требования иска были обусловлены тем, что по договору, за весь период аренды, арендатор должен уплатить 440 000 руб. платы в виде вложений в капитальный ремонт арендуемого объекта. Поскольку обязательства по выполнению ремонта ответчиком не выполнены, истец просил взыскать указанную сумму.

Ответчик с иском не соглашался, указывал, что исполнял свои обязательства по договору аренды надлежащим образом, в том числе истцу была передана проектно-сметная документация на выполнение ремонтных работ по акту от 19.05.06 г. Со стороны арендодателя для производства ремонта должны были быть получены необходимые согласования по п. 2.1.7 договора, в том числе с учетом того обстоятельства, что арендованный объект находится в здании, имеющем историческую, культурную ценность.

В этой связи согласования должны были быть получены также и в Комитете по охране памятников истории и культуры, согласно представленным эскизным планам. Поскольку арендодатель данных обязанностей не выполнял, арендатор проводил согласования самостоятельно.

ООО "Маркер" был заключен с ГУК "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Калининградской области" охранно-арендный договор от 02.04.1993 г. на 49 лет. В соответствии с п.10 данного договора ООО "Маркер", т.е. истец, осуществлял ремонтно-реставрационные работы по арендуемому памятнику. Путем сдачи помещений в аренду ООО "Маркер" переложил часть своих обязательств по этому договору на ответчика.

20.10.06 г. ООО "Пыль Винила" заключило, с целью выполнения работ, подрядный договор N 10/1 с ООО "Эридан" и с ООО "Оствэко" от 08.02.07 г. Указанными организациями выполнено работ на сумму 907 240 руб.

В дальнейшем ответчик прекратил ремонтные работы, поскольку истец не передавал ему надлежащих документов о принятии арендных платежей по договору, не фиксировал факты и оценку выполненных работ.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ГУК "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Калининградской области", Агентство по имуществу Калининградской области, Министерство культуры Калининградской области, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, Территориальное Управление Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области, ООО "Эридан-21" и ООО "ОстВэко".

Определением арбитражного суда от 25.09.08 г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы об определении объема выполненных в арендованном помещении работ, их качества, стоимости.

В соответствии с Заключением N 1547/16 от 01.12.08 г. ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки", после натурного обследования, вскрытия пола, проведения инструментальных замеров и исследования представленных материалов, эксперты пришли к выводам о том, что стоимость работ, выполненная подрядной организацией ООО "Эридан-21" составила 449171 руб.; ООО "ОсвтВэко" - 229 568 руб.

Решением арбитражного суда Калининградской области от 03.02.09 г. в удовлетворении иска отказано. При оценке доказательств по делу, доводов участников, суд пришел к следующим выводам.

Договор аренды между истцом и ответчиком от 20.04.06 г. представляет собой, по правовой природе, договор субаренды. Договор заключен сроком до 20.03.07 г. Помещения в субаренду были переданы по акту от того же числа. Арендная плата в размере 440 000 руб. должна вноситься путем вложения арендатора в стоимость проведения ремонтно-строительных работ.

Обязанностью арендодателя по договору было согласование предоставленной ему арендодателем проектно-сметной документации на капитальный ремонт помещений.

Арендатор обязывался в срок до 01.09.07 г. провести работы и представить акт выполненных работ на подпись арендатору. Согласование проектно-сметной документации в надлежащих органах выполняются арендатором своими силами и за свой счет.

В материалах дела не имеется утвержденной истцом проектно-сметной документации и доказательства ее передачи истцу. Вместе с тем, о начале производства работ истец был поставлен в известность, но возражений не представлял.

Поскольку экспертным исследованием было установлена фактическая стоимость выполненных в соответствии с нормативными требованиями работ в сумме, превышающей заявленную, а доказательств проведения работ ненадлежащего качества не имеется, суд счел иск не подлежащим удовлетворению

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО Маркер" подало апелляционные жалобы на решение арбитражного суда от 03.02.09 г. с подписями представителей Клапоцкого П.Ф. и Балабас С.А.

В соответствии с заявлением представителя ООО "Маркер" от 23.04.09 г. общество просит апелляционный суд рассмотреть и дать оценку доводам апелляционной жалобы, указанным в тексте, подписанном руководителем и представителем Глухоедовым.

В апелляционной жалобе указано о несогласии с решением суда по следующим основаниям.

Договор аренды от 20.04.06 г. между участниками был заключен с особыми условиями, предусмотренными параграфом 7 договора, т.е. арендатор был обязан согласовать с арендодателем проектно-сметную документацию. Указанное условие договора надлежащим образом не было выполнено.

В соответствии с охранно-арендным обязательством от 02.04.1993 г. владение рассматриваемым объектом должно производиться с учетом того, что объект является памятником истории и объектом культурного наследия.

Любые ремонтные и реставрационные работы должны были быть согласованы с соответствующими компетентными органами и регулироваться Реставрационными нормами и правилами ( РНиП 1.02.01-94). Арендодатель был лишен возможности исполнять и контролировать выполнение работ в соответствии с назначением объекта.

Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили. Дело рассматривается в их отсутствие на основании статей 123, 156 АПК РФ.

Выслушав в судебном заседании представителя истца, изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, установлено судом первой инстанции, 02.04.1993г. между Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры, как Госорганом, и производственно-коммерческим предприятием "Маркер" (правопредшественником ООО "Маркер"), как арендатором, был заключен охранно-арендный договор, в соответствии с которым арендатору в арендное пользование предоставлена часть помещений здания "Бастион "Обертайх", в границах, установленных Госорганом в приложении N 2 к акту, для использования под административные помещения, культурно-сервисный центр. Срок аренды определен с 02.04.1993г. по 02.04.2042 г.

В соответствии с разрешением на сдачу в субаренду помещений в здании памятника архитектуры "Бастион "Обертайх", представленным Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры, 20.04.2006 года истцом (арендодатель) был заключен с ответчиком (арендатор) договор аренды нежилого помещения N 10/5-М, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Литовский вал, д.5, для использования его под организацию молодежного культурно-досугового центра "КЛМ-Клуб любителей музыки" и рок-клуба, работы бара и арт-кафе, проведения концертов и других зрелищных мероприятий.

Согласно пункту 2.1.7 договора аренды, ООО "Маркер" обязалось предоставить арендатору согласования на обустройство автономного входа в арендуемое помещение; на ремонт и углубление полов, при условии, что это не изменит конструкцию и не ухудшит состояние здания; на оборудование туалетных комнат; на монтаж вентиляции, энергоснабжения; на систему отопления; на устройство полов из облицовочной напольной плитки. Все полученные согласования должны быть утверждены Калининградским центром по охране памятников истории и культуры согласно предоставленным эскизным планам.

В силу пункта 2.4.2 арендатор вправе производить в арендуемом помещении неотделимые переделки, перестройки, технические и косметические перепланировки и прочие улучшения, составляющие принадлежность помещения, только после согласования этих мероприятий с арендодателем, Калининградским центром по охране памятников истории и культуры.

По соглашению сторон ежемесячная арендная плата установлена в размере 40 000 руб.

Параграфом 7 договора аренды стороны установили особые условия оплаты. Так, пунктом 7.6 договора предусмотрено, что арендная плата, составляющая 440 000 руб. за весь срок договора, причитающаяся к уплате, не вносится в кассу арендодателя, а полностью используется арендатором на ремонтно-строительные работы и считается вкладом со стороны арендодателя на оплату ремонтно-строительных работ (пункт 7.6 договора).

Согласно пункту 7.8 договора арендатор, в срок до 01.09.2007 г. обязался выполнить в арендуемом помещении работы по осушению помещения, по устройству дренажа, очистке стен от грибка, восстановлению систем вентиляции, освещения, водо/канализации, отопления, провести работы по устройству полов облицовочной плиткой.

Из анализа условий параграфа 7 договора аренды нежилого помещения от 20.04.06г. N 10/5-М следует, что данный договор является смешанным в соответствии с частью 3 статьи 421 ГК РФ, поскольку содержит в себе элементы договора подряда на капитальный ремонт нежилого помещения.

Согласно части 3 статьи 431 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно статье 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно статье 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Параграфом 7 договора аренды установлено, что договор заключается на условиях выполнения арендатором особых обязательств, оговоренных в параграфе 7 договора, направленных на осуществление арендатором капитального ремонта помещения, выполняемого им по согласованной с арендодателем проектно-сметной документации своими силами и за счет собственных средств и средств арендодателя.

Согласно пункту 7.2 договора аренды арендатор обязался в течение 1-го месяца с момента подписания настоящего договора предоставить арендодателю на согласование проектно-сметную документацию по капитальному ремонту помещения.

Пунктами 7.3, 7.4 договора аренды установлено, что вся проектная документация, ее согласование в надлежащих органах, а также работы по капитальному ремонту помещения выполняются арендатором своими силами и за свой счет. Вся проектная документация, после согласования ее в надлежащих инстанциях и завершения на ее основании ремонтных работ, должна быть передана в собственность ООО "Маркер", являющегося ответственным арендатором, согласно охранно-арендному договору на бастион "Обертайх".

Отмечая отсутствие надлежащим образом оформленной проектной документации на выполнение работ, предусмотренных договором, а также доказательств ее передачи истцу, суд пришел к выводу о выполнении ответчиком работ в соответствии с договором аренды, указывая на то, что ООО "Маркер" было поставлено в известность о проведении ремонтных работ, однако, каких-либо возражений против этого не заявляло.

Вместе с тем, в соответствии с охранно-арендным договором на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 02.04.1993 года передаваемый по договору аренды ООО "Пыль Винила" объект является памятником истории и объектом культурного наследия, владение которым должно производиться с учетом указанного обстоятельства.

Любые ремонтные или реставрационные работы на указанном объекте, а также порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации должны были согласованы с соответствующими компетентными органами и регулироваться Реставрационными нормами и правилами, введенными в действия 30.03.1994 года (РНиП 1.02.01-94).

Кроме того, необходимость согласования работ с соответствующими компетентными органами установлена в пункте 2.4.2 договора аренды, в соответствии с которым арендатор (ответчик) вправе производить в арендуемом помещении неотделимые переделки, перестройки, технические и косметические перепланировки и прочие улучшения, составляющие принадлежность помещения, только после согласования этих мероприятий с арендодателем, Калининградским центром по охране памятников истории и культуры.

Таким образом, ответчиком были нарушены, как условия договора аренды, так и предусмотренные законом правила составления проектно-сметной документации для ремонта особых объектов - памятников. При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что работы в рамках правоотношений сторон по договору аренды были выполнены, не соответствуют представленным материалам дела.

Кроме того, для признания работ выполненных в соответствии с договором аренды, ООО "Маркер" должно было указанные работы принять по акту, что предусмотрено п. 7.5 параграфом 7 договора. Однако, в виду отсутствия проектно-сметной документации, а также отчетов о фактически выполненных работах, указанные работы не принимались истцом.

При таких обстоятельствах, фактическое выполнение определенного объема работ не может являться основанием для отказа во взыскании заявленной истцом суммы, составляющие размер арендной платы за год, ввиду не исполнения обязательства по капитальному ремонту арендуемого помещения, при отсутствии доказательств внесения соответствующей арендной платы в кассу арендодателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.02.2008 года по делу N А21-8789/2007 отменить.

Исковые требования ООО "Маркер" удовлетворить.

Взыскать с ООО "Пыль Винила" в пользу ООО "Маркер" 440 000 руб. и понесенные судебные расходы в сумме 11 300 руб.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

В.В. Горшелев Н.М. Попова