Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2009 г. N 13АП-2614/2009

г. Санкт-Петербург

06 мая 2009 г.

Дело N А42-5781/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2614/2009) ЗАО "Альмор Атлантика" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 14.01.2009г. по делу N А42-5781/2008 (судья Посыпанко Е.Н.), принятое

по иску ЗАО "Альмор Атлантика"

к Комитету имущественных отношений города Мурманска Администрации города Мурманска

о признании незаконными сообщений от 03.07.2008г. N 15-05 5310 и от 29.08.2008г. N 15-05 6936, о понуждении внести изменения в Приложение к договору от 15.09.2004г. N 8246, о взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 229 207 руб. 62 коп.

при участии:

от истца: Семенюта Н.Н. доверенность от 01.04.2009г.

от ответчика: не явился, извещен

установил:

Закрытое акционерное общество "Альмор Атлантика" (далее - ЗАО "Альмор Атлантика", Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету имущественных отношений города Мурманска (далее - Комитет): 1) о признании незаконными сообщений Комитета от 03.07.2008г. N 15-05 5310 "Об арендной плате за землю" и от 29.08.2008г. N 15-05 6936 "Об арендной плате за землю" в части отказа от применения при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером: 51:20:002403:0001, расположенный в Октябрьском административном округе по улице Старостина, 49, корпус 1, показателей "Сап" в размере 39,14% и "Кр" в размере 0,03; 2) о понуждении внести изменения в Приложение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 15.09.2004г. N 8246, связанные с применением показателей "Сап" в размере 39,14% и "Кр" в размере 0,03; 3) о взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 229 207 руб. 62 коп.

Решением суда от 14.01.2009г. в удовлетворении заявленных ЗАО "Альмор Атлантика" требований отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Общество просит отменить решение от 14.01.2009г., принять по делу новый судебный акт, удовлетворить заявленные ЗАО "Альмор Атлантика" требования.

По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Альмор Атлантика" избрало непредусмотренный законом способ защиты, является необоснованным, поскольку действующее законодательство не устанавливает каких-либо ограничений либо приоритета в использовании способов защиты гражданских прав.

Суд первой инстанции не принял во внимание представленные Обществом доказательства, подтверждающие тот факт, что изменения функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не было: в 1987г. объект недвижимости, расположенный на земельном участке, был введен в эксплуатацию в качестве промтоварного магазина и своего функционального назначения вплоть до ноября 2008 г. не менял. Таким образом, по мнению подателя апелляционной жалобы, Комитет самостоятельно в нарушение норм Земельного и Гражданского кодекса Российской Федерации определил функциональное назначение (разрешенное использование) земельного участка как объект развлекательного характера и применил при расчете арендной платы за земельный участок два показателя из возможных трех, применяемых для объектов развлекательного характера.

Податель апелляционной жалобы отмечает, что суд первой инстанции оценил только ссылку на статьи 16, 1064 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, проигнорировав при этом нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения по возмещению ущерба, возникшего в результате гражданско-правовых отношений. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы, кроме доводов относительно требования Общества о понуждении ответчика внести изменения в договор в части Приложения N 2 (расчет арендной платы), поскольку в настоящее время арендная плата подлежит изменению в связи с изменением функционального назначения помещений - под офис, а не под магазин.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения и рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Комитета.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Мурманска от 19.08.2004г. N 713 между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (арендодатель) и ЗАО "Альмор Атлантика" (арендатор) заключен договор от 15.09.2004г. N 8246, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды из земель - земли поселений, земельный участок, с кадастровым номером 51:20:002403:0001, расположенный по адресу: Мурманск, Октябрьский округ, ул. Старостина, дом 49, площадью 779кв.м.

Договор заключен на срок с 19.08.2004г. по 31.05.2045г. под здание компьютерного клуба "Вершина", расположенного по ул. Старостина, д. 49, корпус 1 (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 1.3 договора вид разрешенного использования участка: пристроенное здание магазина.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязался вносить арендную плату за использование земли в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (Приложение N 2).

Решением Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2007г. N 37-445 "Об утверждении методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования г. Мурманск" с 01.07.2007г" (далее - Методика) введен новый порядок расчета размера арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными в аренду, предусматривающий определение размера арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка и дифференцированных по видам функционального использования земли процентной ставки арендной платы и регулирующего коэффициента (л.д. 62-73 том 1).

Между Комитетом имущественных отношений г. Мурманска и ЗАО "Альмор Атлантика" подписана новая редакция Приложения N 2 к договору от 15.09.2004г. N 8246 (расчет арендной платы), изменявшая ранее действовавшие условия договора по размеру арендной платы, в соответствии с которым Общество приняло на себя обязательство с 01.07.2007г. уплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере 328 033 руб. 53 коп., исходя из площади земельного участка 779 кв.м., удельного показателя кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по виду функционального использования земли "Земли под объектами торговли, общественного питания, быстрого обслуживания" - 15 815 руб. 80 коп., ставки арендной платы (Сап) - 53,25 и регулирующего коэффициента (Кр) - 0,05 по виду функционального использования земли - "объекты развлекательного характера" (л.д. 51 том 1).

За первое полугодие 2007 г. и 9 месяцев 2008 г. ЗАО "Альмор Атлантика" уплачены арендные платежи в сумме 410 041 руб. 95 коп. в соответствии с указанным расчетом.

ЗАО "Альмор Атлантика" обратилось в Комитет с заявлениями от 15.05.2008г. и от 07.06.2008г. о перерасчете арендных платежей, начиная с 01.07.2007г., представив свой расчет арендной платы с применением других показателей ставки арендной платы (САП) и регулирующего коэффициента (Кр), предусмотренных в Методике для функционального использования земельного участка под объектами торговли (магазин).

В ответ на обращения Общества Комитет письмами от 03.07.2008г. N 15-05 5310, от 29.08.2008г. N 15-05 6936 сообщил ЗАО "Альмор Атлантика" о том, что в соответствии с методикой определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2007г. N 37-445, ставки арендной платы за землю определяются в соответствии с назначением объекта, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности; изменение ставки арендной платы и регулирующего коэффициента возможно только после изменения функционального назначения части здания - компьютерного клуба и внесения изменений в договор аренды земли.

Полагая, что письмами от 03.07.2008г. N 15-05 5310, от 29.08.2008г. N 15-05 6936 Комитет отказался от предложения изменить договор, а также в связи с тем, что с уплатой арендных платежей Обществу нанесен реальный ущерб в размере 229 207 руб. 62 коп., Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с ходатайством об уточнении заявленных требований (л.д. 127-128 том 1) требование Общества о признании незаконными сообщений Комитета от 03.07.2008г. N 15-05 5310, от 29.08.2008г. N 15-05 6936 в части отказа внесения изменения в договор заявлено ЗАО "Альмор Атлантика" в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также со ссылкой на статью 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (решение суда по спору, возникшему из заключения, изменения договора).

Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регламентирует порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

В данном споре Комитет выступает в качестве стороны по договору аренды земельного участка, а не органа местного самоуправления, принимающего решения или выполняющего действия властно-распорядительного характера, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о признании недействительными Соглашений Комитета, заявленных как оспаривание ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, к каковым Сообщения не относятся.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанное требование (об изменении договора) заявлено истцом как самостоятельное требование в пункте 2 просительной части искового заявления. Оспаривание же отказа стороны договора на предложение другой стороны изменить договор как самостоятельный способ защиты нарушенного права законодательством не предусмотрен.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об избрании истцом не предусмотренного законом способа защиты права и отказе в удовлетворении исковых требований в части признания незаконными сообщений Комитета от 03.07.2008г. N 15-05 5310 и от 29.08.2008г. N 15-05 6936.

Как следует из текста искового заявления и уточнения к нему (л.д. 127-129 том 1) под убытками истец понимает разницу между фактически внесенной арендной платой по договору в период с 01.07.2007г. по 30.09.2008г. (410 041 руб. 95 коп.) в соответствии с установленным размером арендной платы в Приложении N 2 к договору исходя из функционального использования земельного участка под объекты развлекательного характера (компьютерный клуб), что, по мнению истца, противоречит Методике, и размером арендной платы, рассчитанным истцом на основании Методики (180 834 руб. 37 коп.) с применением показателей по функциональному использованию участка под магазин. Указанная разница (переплата) составляет 229 207 руб. 58 коп. (410 041 руб. 95 коп. - 180 834 руб. 37 коп.). Причем к вышеназванным правоотношениям истец применяет как нормы о возмещении убытков, так и нормы о неосновательном обогащении.

Как правильно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае нормы законодательства о взыскании убытков неприменимы.

Рассмотрев доводы сторон, исследовав расчеты арендодателя и арендатора применительно к Методике определения размеров арендной платы, апелляционный суд не усмотрел также оснований для удовлетворения требования истца о взыскании 229 207 руб. 58 коп. на основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца в заседании, истец является собственником всего нежилого здания, приобретенного им на основании договоров купли-продажи от 23.09.2002г. частей этого здания по адресу: г. Мурманск, ул. Старостина, д. 49 (л.д. 94-107), расположенного на арендуемом земельном участке. В договорах купли-продажи указано, что покупатель приобретает часть здания компьютерного клуба "Вершина", в связи с чем арендодатель исходил из положения Методики, устанавливающего применение показателей для "иных объектов недвижимого имущества при изменении их функционального назначения" - в соответствии с назначением, указанным в правоустанавливающих документах на объекты, расположенные на земельном участке.

Однако из материалов дела усматривается, что приобретенный истцом "нежилой объект недвижимого имущества", поименованный в договорах купли-продажи как здание компьютерного клуба "Вершина", является двухэтажной пристройкой к жилому дому N 49 по улице Старостина (состоящий из цокольного, 1-го, 2-го этажей), который был введен в эксплуатацию как здание магазина N 35 "Канцтовары, игрушки, детская одежда" в 1987 году, что подтверждается Актом государственной приемочной комиссии от 27.09.1987г., справкой ГОУ ГАМО от 07.07.2008г., письмом Управления ЖКХ от 07.10.2003г. о присвоении зданию магазина почтового адреса - ул. Старостина, д. 49, корпус 1 (л.д. 24-31, 34 том 1). Доказательств в подтверждение изменения назначения указанного здания под компьютерный клуб (объект развлекательного характера) в материалы дела не представлено.

Вместе с тем представлен акт на изменение функционального назначения спорного объекта и Постановление Администрации г. Мурманска от 02.07.2003г. N 591 "Об изменении функционального назначения нежилых помещений пристройки к жилому дому N 49 по. ул. Старостина под офис", которым согласован данный акт и ЗАО "Альмор Атлантика" предписано: разработать и согласовать проектную документацию, по окончании работ предъявить данный объект для приемки в эксплуатацию приемочной комиссии и т.д.; установлен срок действия постановления 3 года (л.д. 32 том 1).

Постановлением Администрации города Мурманска от 19.08.2004г. N 713, которым предоставлен Обществу земельный участок в аренду под здание компьютерного клуба "Вершина" (пункт 1) Обществу предписано также оформить изменение функционального назначения пристройки к жилому дому N 49 по ул. Старостина под офис в соответствии с постановлением Администрации города Мурманска от 02.07.2003г. N 591 (пункт 2.9) -л.д. 108-109 том 1.

Обществом изменение функционального назначения объекта - здания по адресу: г. Мурманск. Ул. Старостина, д. 49, корпус 1 под офис завершено только к 27.11.2008г., что подтверждается распоряжением Управления Октябрьского Административного округа г. Мурманска N 508 от 27.11.2008г. об утверждении акта приемки в эксплуатацию объекта (л.д. 131 том 1).

При применении положений Методики, предусмотренных для случая "изменения функционального назначения нежилых объектов недвижимого имущества (помещений в них)" и соответствующего регулирующего коэффициента "при изменении функционального назначения объектов (помещений) более 3-х лет" у Общества переплаты по договору аренды не возникло, соответственно не возникло неосновательного обогащения за счет Общества у ответчика.

С учетом вышеизложенного апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 14 января 2009 года по делу N А42-5781/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ЗАО "Альмор Атлантика" из бюджета Российской Федерации 4 043 руб. излишне уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина