Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2009 г. N 13АП-3368/2009

г. Санкт-Петербург

22 мая 2009 г.

Дело N А56-30409/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3368/2009) Администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2009г. по делу N А56-30409/2008 (судья Савинова Е.В.), принятое

по иску Администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области

к Индивидуальному предпринимателю Аристакесян Нуне Жораевне

3-е лицо: Индивидуальный предприниматель Бараненкова Маргарита Юрьевна

о выселении

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Аристакесян Н.Ж., паспорт, Викулин Н.Д. доверенность от 14.11.2008г. 47 Б 018469, паспорт

от 3-го лица: Бараненкова М.Ю., паспорт

установил:

Администрация муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Аристакесян Нуне Жораевне (далее - ИП Аристакесян Н.Ж.) о выселении из нежилого помещения N 20 площадью 32кв.м., расположенного на первом этаже здания общежития по адресу: Ленинградская область, город Волхов, ул. Гагарина, дом 17, литера А, в связи с прекращением договора аренды объекта нежилого фонда от 14.09.2006г.

ИП Аристакесян Н.Ж. обратилась в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями к Администрации о переводе прав и обязанностей арендатора Бараненковой М.Ю. на ИП Аристакесян Н.Ж. по договору аренды от 10.06.2008г. N 60, заключенному между Администрацией и Бараненковой М.Ю., в части нежилого помещения N 20, площадью 32 кв.м., расположенного на первом этаже здания общежития по адресу: Ленинградская область, город Волхов, ул. Ю. Гагарина, дом 17, литера А.

Определением суда от 27.11.2008г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Индивидуальный предприниматель Бараненкова Маргарита Юрьевна (далее - ИП Бараненкова М.Ю.).

Решением суда от 12.02.2009г. в удовлетворении исковых требований Администрации отказано; встречные исковые требования ИП Аристакесян Н.Ж. удовлетворены.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Администрация просит отменить решение от 12.02.2009г., принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования Администрации, отказать в удовлетворении встречных исковых требований ИП Аристакесян Н.Ж.

По мнению подателя апелляционной жалобы, встречный иск не подлежит удовлетворению, поскольку ИП Аристакесян Н.Ж. как арендатор ненадлежащим образом исполняла свои обязанности по договору аренды от 14.09.2006г. N 03а/71.

До судебного заседания от Администрации поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

ИП Бараненкова М.Ю. поддерживает исковые требования Администрации и возражает против удовлетворения встречных требований ИП Аристакесян Н.Ж. как недобросовестного арендатора, отмечая также, что ответчик не изъявляет желания принять в аренду все здание, а только его часть, тогда как обязательным условием, выдвинутым арендодателем, является сдача первого этажа здания одному арендатору и проведение ремонтных работ всего здания.

Ответчик не согласен с доводами апелляционной жалобы, просит оставить в силе решение суда первой инстанции.

Изменился состав суда, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела и исследование доказательств начато сначала.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель), Государственным образовательным учреждением начального профессионального образования Ленинградской области "Профессиональное училище N 29" (железнодорожное) (балансодержатель) и ИП Аристакесян Н.Ж. (арендатор) был заключен договор аренды от 14.09.2006г. N 03а/71 нежилого помещения N 20, площадью 32 кв.м., расположенного на первом этаже здания общежития по адресу: Ленинградская область, г. Волхов, ул. Ю. Гагарина, д. 17, литер А для использования под парикмахерскую.

Поскольку по истечении срока договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, договор аренды от 14.09.2006г. N 03а/71 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании распоряжения Правительства Ленинградской области от 07.04.2008г. N 112-р "О безвозмездной передаче государственного имущества Ленинградской области, закрепленного за государственным образовательным учреждением начального профессионального образования Ленинградской области "Профессиональное училище N29 (железнодорожное)" на праве оперативного управления, в муниципальную собственность муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области" здание общежития, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Волхов, улица Ю. Гагарина, дом 17, кадастровый (условный) номер 47-15-08/2004-248, жилое, общей площадью 1165,1кв.м., литер А, передано безвозмездно в муниципальную собственность муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области.

Пунктом 6.2 названного распоряжения установлено, что право муниципальной собственности на передаваемое имущество возникает с момента утверждения Леноблкомимуществом передаточного акта. Указанный акт утвержден Леноблкомимуществом 25.04.2008г. С учетом вышеустановленных обстоятельств в соответствии с пунктом 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" право муниципальной собственности на здание общежития возникло 25.04.2008г.

Таким образом, первоначальный арендодатель (Леноблкомимущество) по договору аренды от 14.09.2006г. N 03а/71 заменен новым - Администрацией.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 5.5 договора аренды от 14.09.2006г. N 03а/71, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя или балансодержателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив другую сторону не позднее, чем за один месяц до прекращения действия договора.

Письмом от 28.04.2008г. N 247, полученным ответчиком 29.04.2008г., Администрация уведомила арендатора об отказе от договора аренды от 14.09.2006г. N 03а/71 с 01 июня 2008 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодека Российской Федерации, пунктом 5.5 договора N 03а/71 от 14.09.2006г. указанный договор прекратил свое действие с 01 июня 2008 года.

Поскольку арендатор не освободил занимаемое помещение в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды, а также не заключил договор субаренды с новым арендатором помещений в соответствии с предложением Администрации в письме от 28.04.2008г. N 247, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о выселении ответчика из занимаемого помещения.

Подписание Администрацией договора аренды N 60 от 10.06.2008г. и дополнительного соглашения к нему от 25.06.2008г. с ИП Бараненковой М.Ю. в отношении встроенных нежилых помещений общей площадью 469,36 кв.м. на 1 этаже в здании общежития по адресу: Ленинградская область, г. Волхов, ул. Ю. Гагарина, включая помещение, занятое ответчиком, послужило основанием для обращения Предпринимателя Аристакесян Н.Ж со встречным иском к Администрации о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды N 60 от 10.06.2008г. в части помещения N 20 площадью 32 кв.м. Данный встречный иск принят судом первой инстанции к рассмотрению с нарушением норм процессуального права, поскольку применительно к заявленному требованию должно быть два ответчика - Администрация (арендодатель) и ИП Бараненкова М.Ю. (арендатор), в то время как встречное требование заявлено только к Администрации (ответчик по встречному иску), а процессуальный статус участвующего в деле Предпринимателя Бараненковой М.Ю. - третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора.

Учитывая, что данное процессуальное нарушение не может быть устранено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, апелляционный суд оценил доводы участвующих в деле лиц и выводы суда по существу встречного иска и пришел к выводу о том, что встречный иск подлежит отклонению не только по основанию предъявления иска только к одному из надлежащих ответчиков, но и по основанию отсутствия условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимых для удовлетворения требования арендатора о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды в порядке реализации предоставленного ему преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Пунктом 2.4 договора N 03а/71 от 14.09.2006г. предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок в случае отсутствия с его стороны нарушения договора аренды в течение срока его действия при условии письменного уведомления арендодателя и балансодержателя о желании заключить договор на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия.

Арендатор (ИП Аристакесян Н.Ж.) не направил не позднее, чем за месяц до истечения предусмотренного договором срока его действия (пункт 1.3), то есть за месяц до 20 августа 2007 г., соответствующего уведомления о своем желании заключить договор аренды на новый срок.

С заявлением о заключении договора на новый срок арендатор обратился в Администрацию только 07 мая 2008 года, то есть уже после того, как арендодатель (Администрация) реализовал свое законное право на односторонний отказ от договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанное заявление арендатора не может быть признано уведомлением в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как правомерно отмечено третьим лицом, договор аренды N 60 от 10.06.2008г. подписан Администрацией и Предпринимателем Бараненковой М.Ю. в отношении другого объекта аренды - встроенных нежилых помещений 1-го этажа, а не только помещения ответчика, а также предусматривает для арендатора дополнительные обязанности в отношении арендуемого имущества (пункт 6.7 договора), то есть отсутствуют равные условия при заключении договора аренды на новый срок.

Поскольку встречный иск удовлетворению не подлежит, то у ответчика отсутствуют законные основания для занятия спорного помещения в связи с прекращением договора аренды от 14.09.2006г. N 03а/71. Таким образом, требования Администрации о выселении ответчика надлежит удовлетворить.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 февраля 2009 года по делу N А56-30409/2008 отменить.

Выселить предпринимателя Аристакесян Нуне Жораевну (ИНН 470204249376) из нежилого помещения N 20 площадью 32 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Ленинградская область, г. Волхов, ул. Ю. Гагарина, д. 17, литер А.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ИП Аристакесян Н.Ж. в пользу Администрации МО г. Волхов 2 000 руб. расходов по госпошлине по иску и 1 000 руб. - по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина