Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2009 г. N 13АП-3459/2009

г. Санкт-Петербург

28 мая 2009 г.

Дело N А56-32089/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-3459/2009, 13АП-3855/2009) ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и ООО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2009г. по делу N А56-32089/2008 (судья Каменев А.Л.), принятое

по иску ОАО "Банк "Санкт-Петербург "

к ОАО "САЛОЛИН", ООО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис"

о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество

при участии:

от истца: Коваль Р.М., доверенность N 255 от 17.10.08г., Иванов М.Ю., доверенность N 256 от 17.10.08г.

от ответчика: не явились

установил:

Открытое акционерное общество "Банк "Санкт - Петербург" (далее - Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт - Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Открытого акционерного общества "САЛОЛИН" 105 232 029руб. 07 коп., в том числе 105 000 000 руб. долга по кредитному договору от 03.09.2007г. N 0032-07-01980, 141 660 руб. 78 коп. долга по просроченным процентам, 86 065 руб. срочной задолженности по процентам за кредит, 4 303 руб. 28 коп. комиссии за обслуживание ссудного счета; обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от 04.09.07г. имущество - земельный участок общей площадью 31677,0кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13, лит.АД, кадастровый номер 78:7691:94, назначение объекта - земли населенных пунктов, принадлежащий на праве собственности ООО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис", с установлением начальной продажной цены земельного участка в сумме 124 109 000 руб.

Решением от 30.01.2009г. иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 105 232 029 руб.07 коп., из них: 105000000 руб. - долга по кредиту, 141660 руб.78 коп. - долга по просроченным процентам, 86065 руб. 57 коп. - долга по процентам за пользование кредитом, 4303 руб.28 коп. - комиссии за обслуживание ссудного счета и 100000 руб. - государственной пошлины.

Обращено взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от 04.09.2007 на земельный участок общей площадью 31677 кв.м., находящийся по адресу: г. Санкт - Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. АД; кадастровый номер 78:7691:94, принадлежащий на праве собственности ООО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис".

Установлена начальная цена земельного участка в сумме 124 109 000 руб.

На решение суда ОАО "Банк Санкт-Петербург" и ООО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис" поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе ОАО "Банк "Санкт-Петербург" просит изменить решение в части установления начальной продажной цены земельного участка, установив начальную продажную цену земельного участка в сумме 98 170 000 руб. в соответствии с подготовленным независимым оценщиком отчетом об оценке, в остальной части решение просит оставить без изменения. ОАО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис" в своей апелляционной жалобе просит изменить решение в части установления начальной цены земельного участка и принять по делу новый судебный акт, считая, что решение вынесено с нарушением норм материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик-залогодатель указывает, что им были представлены доказательства того, что рыночная стоимость предмета залога на 25.05.07г. составляла 12 010 000 долларов США или 311 000 000 руб.; представленный истцом отчет об оценке содержит многочисленные нарушения, ошибки и неточности; суд установил начальную цену земельного участка исходя из оценки предмета залога, а не рыночной стоимости.

ОАО "Салолин" в судебное заседание не явилось, отзывов на апелляционные жалобы не представило.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 03.09.2007г. между ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и ОАО "Салолин" (заемщик) заключен кредитный договор N 0032-07-0980, в соответствии с условиями которого истец предоставил заемщику кредит в сумме 105 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученный кредит 02.09.2008 и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 14 процентов годовых. Факт предоставления истцом кредита в сумме 105 000 000 руб. подтверждается платежными документами, документами о банковских операциях и не оспаривается заемщиком.

04.09.2007г. во исполнение условий п.2.5 договора между истцом и ООО "Салолин Атташе" (залогодатель) был заключен договор об ипотеке с дополнительным соглашением от 27.12.07г., в соответствии с которым залогодатель передал в обеспечение исполнения всех обязательств заемщика по кредитному договору земельный участок площадью 31677,0кв.м., кадастровый номер 78:7691:94, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13, лит.АД, назначение объекта - земли поселений.

Дополнительным соглашением к договору об ипотеке от 11.07.2008г. произведена замена залогодателя на ООО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис".

Поскольку обязательства по возврату кредита заемщиком не были исполнены, Банк обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца в полном объеме, обратив взыскание на предмет залога.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор по цене предмета залога.

Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки в соответствии с определением суда первой инстанции от 05.12.08г. независимым оценщиком -ООО "Консалтинговая Группа Лаир" произведена оценка заложенного земельного участка. В соответствии с отчетом об оценке от 20.01.09г. N 3-9803/09 рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет 98 170 000 руб.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что начальную продажную цену в отношении предмета залога следует установить в сумме 124 109 000 руб., поскольку эта цена согласована сторонами договора об ипотеке, соответствует воле сторон, а также отличается от цены, определенной независимым оценщиком в пользу залогодателя. Кроме того, установленная судом цена предмета залога является начальной и может свидетельствовать о возможном её увеличении при производстве торгов, установленная судом начальная цена не нарушает интересов залогодателя.

Указанный вывод суда не основан на нормах действующего законодательства, сделан без учета разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.6 Информационного письма ВАС РФ от 15.01.1998 N26, в соответствии с которыми судам при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога необходимо учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Из обжалуемого решения следует, что при определении начальной продажной цены заложенного имущества судом первой инстанции учтены только интересы ответчиков, выводы по результатам проведенной независимым оценщиком оценки безосновательно не приняты судом первой инстанции во внимание, установленная судом цена не является рыночной ценой предмета залога.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение в части установления начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению апелляционным судом, начальная продажная цена земельного участка подлежит установлению в сумме 98 170 000 руб. на основании отчета об оценке об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.01.09г. N 3-9803/09, выполненного ООО "Консалтинговая Группа Лаир".

Доводы ООО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис" о несоответствии указанного отчета об оценке требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным Стандартам оценки N 3 не нашли своего подтверждения.

Вопреки утверждению залогодателя, в отчете об оценке N 3-9803/09 содержатся описание последовательности определения стоимости объекта оценки, а также описание расчетов и пояснения к ним.

Выбор ООО "Консалтинговая Группа Лаир" в качестве независимого оценщика произведен по согласованию с ответчиком.

Заявляя о несоответствии определенной в отчете об оценке от 20.01.09г. рыночной стоимости объекта фактической рыночной стоимости, залогодатель в нарушение требований п.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил достоверных доказательств данных возражений.

Представленная в материалы дела выписка из отчета N 164-07/н/5, выполненного по заданию ООО "Салолин групп" ООО "независимая оценка", таким доказательством не является, так как не содержит сведений по состоянию на 25.05.07г., а следовательно, определенная названным отчетом рыночная стоимость права собственности может существенно отличаться от рыночной стоимости заложенного имущества на момент вынесения судебного акта.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что цена предмета залога в договоре об ипотеке указана сторонами в значительно меньшем размере, нежели определенная отчетом об оценке N 164-07/н/5.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2009г. по делу N А56-32089/2008 изменить в части установления начальной продажной цены земельного участка, установив начальную продажную цену земельного участка в сумме 98 170 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Салолин" в пользу ОАО "Банк Санкт-Петербург" 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

В удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Бюро коммерческой недвижимости - Базис" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Серикова