Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г. N 13АП-6647/2009

г. Санкт-Петербург

20 июля 2009 г.

Дело N А21-111/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Герасимовой М.М., Марченко Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6647/2009) ООО "Энергетическая логистика" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.04.2009 г. по делу N А21-111/2009 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области

к ООО "Энергетическая логистика"

3-е лицо ФГОУ ВПО "Московский государственный университет технологий и управления"

о взыскании задолженности по арендной плате, пени и выселении из помещения

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее - истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Энергетическая логистика" (далее - ответчик, ООО "Энергетическая логистика") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 129550 руб. 32 коп., пени в размере 3884 руб. 08 коп. и выселении из арендуемых нежилых помещений N N 14-16, 20 общей площадью 181,9 кв. м, расположенных по адресу: г.Калининград, ул. Литовский вал, 38, литер А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ФГОУ ВПО "Московский государственный университет технологий и управления" (далее - третье лицо, Университет).

В порядке статьи 49 АПК РФ размер исковых требований был увеличен истцом до 264271 руб. 66 коп. в части задолженности по арендной плате и до 17252 руб. 82 коп. в части пени.

Решением суда первой инстанции от 14.04.2009 г. требования истца удовлетворены в полном объеме.

На решение суда ООО "Энергетическая логистика" подана апелляционная жалоба, в которой указано на несоответствие выводов, содержащихся в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела.

Податель жалобы указывает, что при рассмотрении дела ответчиком заявлялось о несоответствии технического плана БТИ, составленного последний раз в 2003 г. фактическому состоянию занимаемых помещений. Согласно пункту 3.1 договора аренды ООО "Энергетическая логистика" во временное пользование передано нежилое помещение общей площадью 181,9 кв. м, в то время, как помещение N 20 имеет фактическую площадь не 71,3 кв. м, как указано в техническом паспорте, а 46,3 кв. м, а площадь 25 кв. м отгорожена перегородкой и фактически не использовалась ответчиком с момента заключения договора.

По мнению ООО "Энергетическая логистика", арендная плата в месяц должна составлять не 25580 руб., а 22064,33 руб. С учетом того, что истец считает договор расторгнутым с 01.11.2008 г. размер задолженности по арендной плате должен составлять 132385,98 руб. и с данной суммой ответчик согласен. Пени подлежат взысканию по неоплаченной арендной плате, поскольку договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с 01.11.2008 г.

Податель жалобы просит отменить решения суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебное заседание апелляционного суда представители сторон, третьего лица, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено апелляционным судом в отсутствии представителей сторон и третьего лица.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не установил оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 30.05.2008 г. между Университетом (арендодатель), и ООО "Энергетическая логистика" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 3481 (л.д. 6-12), предметом которого являлась передача с согласия и по заданию собственника (Агентство) во временное пользование арендатору нежилых помещений NN 14-16 и 20, расположенных по адресу: г.Калининград, ул. Литовский вал, 38, литер А., I этаж, общей площадью 181,9 кв. м, для использования под типографию.

Согласно пункту 3.1 договора аренды состав и характеристика передаваемого в аренду имущества отражается в технической документации на объект, акте приема-передачи имущества и является неотъемлемой частью договора (Приложение N 3).

В Приложении N 3 к договору аренды (л.д. 23) указано, что арендатору передано недвижимое имущество общей площадью 181,9 кв. м, расположенное в помещениях NN 14-16 и 20 по указанному выше адресу. Площадь арендуемых помещений соответствует сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ N 3915 от 27.01.2003 г., что отражено в Акте приема-передачи недвижимого имущества. Никаких замечаний со стороны арендатора относительно несоответствия сведений о предмете аренды фактически переданному объекту недвижимого имущества указанный акт не содержит.

Размер и порядок внесения арендной платы урегулированы в разделе 5 договора аренды. Согласно пункту 5.1 размер арендной платы на момент заключения договора в год с НДС составляет 362212 ,8 руб., а в месяц - 30184,4 руб. (с НДС).

Пунктом 5.1 договора предусмотрена самостоятельная уплата арендатором арендной платы.

Неиспользование по вине арендатора арендованного имущества не освобождает последнего от уплаты арендной платы, что предусмотрено пунктом 5.5 договора аренды.

Срок действия договора аренды был установлен с 30.05.2008 г. по 27.05.2009 г. (пункт 4.1 договора).

Указывая на то, что ООО "Энергетическая логистика" не были исполнены обязательства по уплате арендной платы, а направленная в адрес последнего претензия оставлена без ответа, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Агентства, исходил из того, что:

- в соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ договор аренды N 3481 от 30.05.2008 г. следует считать расторгнутым с 01.11.2008 г.;

- до момента рассмотрения дела арендуемые помещения не освобождены;

- задолженность по арендной плате за период с 30.05.2008 г. по 08.04.2009 г. составляет 264271 руб. 66 коп.;

- пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы начислены в соответствии с пунктом 7.2 договора и статьей 330 ГК РФ за период с 30.05.2008 г. по 08.04.2009 г. в размере 17252 руб. 82 коп.

При вынесении решения судом применены нормы статей 207, 125, 309, 614, 307, 314, 329, 330, 408 ГК РФ.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не усматривается.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 614 ГК РФ, обязательством арендатора является своевременное внесение арендной платы в соответствии с условиями, определенными договором аренды.

Это обязательство было нарушено ответчиком, арендная плата за период с момента заключения договора до рассмотрения дела в суде первой инстанции не вносилась, что не отрицалось ответчиком.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал верные выводы о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 30.05.2008 г. по 30.04.2009 г в сумме 264271,66 руб. и применения ответственности за нарушение срока оплаты аренды помещения, установленной пунктом 7.2 договора.

Пунктом 8.3.1.3 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения арендной платы за объект более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Руководствуясь названным условием договора, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца и в части требований о расторжении договора и выселении ответчика из помещения. Это условие соответствует положениями статьи 619 ГК РФ, устанавливающей оснований для расторжения договора аренды, в том числе по инициативе арендодателя.

Порядок расторжения договора истцом соблюден - о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы, и расторжении договора с 01.11.2008 г. в случае, если обязательство по уплате платы за пользование имуществом останется неисполненным, ответчику была направлена претензия от 22.09.2008 г. N ЕМ276.

При этом не может быть признан верным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды прекратился с 01.11.2008 г.

Положениями статьи 619 ГК РФ, равно как и пунктами 8.3, 8.3.1.3 договора аренды, предусмотрено, что расторжение договора в случае невнесения арендатором арендной платы производится в судебном порядке.

Заявляя требование о выселении ответчика в связи с невнесением арендной платы, истец, фактически, предъявил требование и о расторжении договора аренды.

В силу положений пункта 3 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора в судебном порядке обязательства считается прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора. Таким образом, до вынесения решения судом первой инстанции договор аренды продолжал действовать, и обязательство ответчика по внесению арендной платы не прекращалось.

Более того, согласно положениям статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 6.2.9 договора установлена обязанность арендатора в случае окончания срока действия договора сдать имущество арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа. В случае невозврата имущества в установленный в договоре срок, арендатор обязан внести арендные платежи за все время просрочки (пункт 6.2.17 договора аренды).

Имущество по акту до апреля 2009 г. ответчиком не возвращалось, следовательно, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "Энергетическая логистика" арендную плату за все период, за который она была исчислена истцом.

Доводы подателя апелляционной жалобы относительно изменения размера арендуемых помещений не могут быть приняты судом.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которых они ссылаются в обоснование своих требований. В нарушение этого положения ответчик не представил доказательств уменьшения размера занимаемых им помещений в процессе их использования.

Кроме того, передача помещений именно площадью 181,9 кв.м, как это оговорено условиями договора аренды, подтверждена актом приема-передачи, подписанным ответчиком без возражений (л.д.23). Из приложений к договору аренды следует, что в подтверждение размера арендуемых помещений представлен их технический паспорт.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт исполнения арендодателем предусмотренного пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязательства в полном соответствии с условиями договора аренды. Такой недостаток имущества как несоответствие его площади, указанной в договоре, должен был быть обнаружен арендатором при приеме имущества, что в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ лишает его возможности ссылаться на такой недостаток впоследствии.

Более того, по смыслу положений статей 611, 615 ГК РФ, при надлежащем исполнении своих обязательств по передаче имущества в пользование, арендодатель не может нести ответственность за невозможность использования имущества, если она наступила по причинам, не зависящим от него, что, также, следует и из положений пункта 5.5 договора.

Из текста апелляционной жалобы не следует, что невозможность использования части помещения, даже если она имела место, наступила по вине арендодателя, или, даже, по причинам, не зависящим от арендатора. При таких обстоятельствах, подлежит внесению арендная плата в том размере, в котором она оговорена условиями договора.

Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.04.2009 г.А21-111/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Энергетическая логистика" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

М.М. Герасимова Л.Н. Марченко