Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2009 г. N 13АП-7069/2009

г. Санкт-Петербург

28 июля 2009 г.

Дело N А21-9341/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей В.И. Желтянникова, И.А. Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7069/2009) ООО "Балт-Аргус"

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.04.09г. по делу N А21-9341/2008 (судья Мельник И.А.), принятое

по иску ООО "Балт-Аргус"

к 1 - Администрации городского округа "Город Калининград"в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов,

2 - ИП Дайнеко Александр Кузьмич,

3-и лица: 1 - Управление Федеральной антимонопольной службы по Калининградской области,

2 - Скоромец Алла Александровна,

3 - ПБОЮЛ Сорокин Дмитрий Викторович,

4 - Гусев Андрей Николаевич,

5 - Скоромец Тарас Владимирович,

6 - Резнеченко Павел Юрьевич,

7 - Павленко Ольга Михайловна,

8 - ООО "Веста"

о признании недействительными аукциона, договора, прекращении заключённого договора аренды нежилого помещения,

при участии:

от истца: представитель не явился, уведомление N 20032, 20033,

от ответчиков: 1 - представитель не явился, уведомление N 20034,

2 - представитель не явился, уведомление N 20035,

от 3-их лиц: 1 - представитель не явился, уведомление N 20036,

2 - представитель не явился, уведомление N 20037,

3 - представитель не явился, уведомление N 20038,

4 - представитель не явился, уведомление N 20039,

5 - представитель не явился, уведомление N 20040,

6 - представитель не явился, уведомление N 20041,

7 - представитель не явился, уведомление N 20042,

8 - представитель не явился, уведомление N 20050,

установил:

ООО "Балт-Аргус" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет) и Индивидуальному предпринимателю Дайнеко Александру Кузьмичу (далее - Дайнеко А.К.), с учётом уточнения заявленных требований просит признать недействительными проведенный 29.07.08г. аукцион в части продажи части нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, по лоту N 4, а также договор купли-продажи указанных объектов от 01.08.08г. N 836, заключенный между Дайнеко А.К. и Комитетом. Кроме того, Общество просит признать недействительным прекращение заключенного между Обществом и Комитетом договора аренды нежилого помещения (здания) от 28.05.04 г.N 4738, произведенное Дайнеко А.К. посредством предупреждения об отказе от договора и выселении от 09.09.08г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Калининградской области (далее - Антимонопольная служба).

Также при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Скоромец Алла Александровна, ПБОЮЛ Сорокин Дмитрий Викторович, Гусев Андрей Николаевич, Скоромец Тарас Владимирович, Резнеченко Павел Юрьевич, Павленко Ольга Михайловна, ООО "Веста".

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.04.09г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда от 21.04.09г. отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что Прогнозным Перечнем муниципального имущества г. Калининграда, подлежащего приватизации в 2008 году, утвержденным решением Окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 г. N 391, нежилое помещение, состоящее из помещений NN 15, 15а, и нежилое помещение, состоящее из помещений 1а, 2, обозначены в качестве двух самостоятельных объектов приватизации, которые могут быть приватизированы обособленно. Учитывая то, что названные помещения не связаны ни функционально, ни технологически, выставление на оспариваемом аукционе указанных объектов в качестве единого объекта приватизации, по мнению Общества, нарушает права последнего на приобретение одного из указанных объектов отдельно от второго.

Кроме того, по мнению Общества, является неправомерным выставление на аукцион под лотом N 4 объекта недвижимости, образованного в результате проведённой реконструкции и не введённого в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В судебное заседание апелляционного суда представители сторон не явились, дело слушалось в их отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения от 28.05.04г. N 4738 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым Комитет предоставил Обществу на праве аренды нежилые помещения NN 15, 15а общей площадью 46,6 кв.м., расположенные на 1-м этаже здания по адресу: г. Калининград, ул. 9 Апреля, д. 52-58 (далее - помещения NN 15, 15а), для использования под офис, склад и торговлю.

Названный договор был заключён сроком до 30.03.05г. По истечении срока действия Договора аренды в отсутствие возражений Комитета Общество продолжало пользование предоставленными ему по Договору аренды помещениями, в связи с чем последний был продлен на неопределенный срок.

Решениями Окружного Совета депутатов города Калининграда от 28.11.07г. N N 390 и 391 утвержден Прогнозный перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в 2008 году, в который в том числе были включены нежилые помещения NN 15, 15а общей площадью 46,6 кв.м., а также нежилые помещения NN 1а, 2 общей площадью 51, 8 кв.м., расположенные по указанному выше адресу (далее - нежилые помещения NN 1а, 2).

Как следует из распоряжения Комитета от 20.06.08г. N 1330 "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: улица 9 Апреля, 52-58", Комитетом определены условия приватизации указанных нежилых помещений, в том числе определена площадь подлежащего приватизации объекта - 103, 1 кв.м., способ приватизации - аукцион, его начальная цена - 2 172 000 руб., а также указано на наличие обременения в виде договоров аренды: договора аренды от 28.05.04г. N 4738 в отношении нежилых помещений NN 15, 15а и договора аренды от 05.02.08г. N 5769 - в отношении нежилых помещений NN 1а, 2.

29.07.08г. поведен аукцион по продаже муниципального имущества, в том числе нежилых помещений N N 1а, 2, 15, 15а общей площадью 103,1 кв.м., выставленных единым лотом N 4 (далее - торги, аукцион).

Как следует из протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок от претендентов и признания их участниками аукциона, Общество заявку на участие в аукционе не подавало.

По результатам проведения аукциона победителем аукциона по лоту N 4 признан Дайнеко А.К., в связи с чем 01.08.08г. между Комитетом и Дайнеко А.К. заключён договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 103,1 кв.м.,, включающего помещения NN 1а, 2, 15, 15а, за номером 836 (далее - Договор купли-продажи).

09.09.08г. Дайнеко А.К., будучи собственником нежилого помещения площадью 103,1 кв.м.., направил в адрес Общества сообщение о прекращении Договора аренды, освобождении занимаемого помещения и передачи его по акту приема-передачи арендодателю.

Ссылаясь на неправомерность выставления нежилых помещений N N 1а, 2, 15, 15а на торги единым лотом, повлекшего невозможность приобретения Обществом в собственность нежилых помещений NN 15, 15а, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительными аукциона в части продажи нежилых помещений по лоту N 4, заключённого по итогам торгов Договора купли-продажи, а также о признании недействительным прекращения Договора аренды, произведенного Дайнеко А.К.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска законным и обоснованным ввиду следующего.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом, исходя из положений закона, торги могут быть признаны недействительными в случае, когда при их проведении допущены существенные нарушения, которые могли повлиять на определение результата торгов. Кроме того, учитывая требования ст. 4 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое обращается с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или законного интереса, нарушенных в результате проведения оспариваемых торгов.

Порядок организации и проведения торгов установлен ст. 448 Гражданского кодекса РФ, содержащей требования к порядку и срокам извещения о торгах, порядку их проведения, оформления участия в торгах, определения лица, выигравшего торги, указания сведений о начальной цене.

Доказательств нарушения установленного законом порядка Общество не представило.

В обоснование иска Общество ссылается на то, что выставление на торги нежилых помещений N N 1а, 2, 15, 15а в виде единого лота повлекло невозможность приобретения Обществом нежилых помещений NN 15, 15а, цена которых отдельно от нежилых помещений NN 1а, 2 была бы значительно ниже. Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для объединения указанных помещений в единый лот, Общество полагает, что указанные действия Комитета содержат признаки нарушения положений Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Апелляционный суд считает указанные доводы необоснованными по следующим основаниям.

В данном случае оспариваемые торги, являясь в соответствии со ст. 447 Гражданского кодекса РФ способом заключения договора, проводились в целях реализации муниципального имущества города Калининграда в соответствии с решением уполномоченных органов о его приватизации.

Решением Окружного совета депутатов города Калининграда от 28.11.07г. N 390 (далее - Решение N 390) утверждена Программа приватизации муниципального имущества города Калининграда на 2008 год (далее - Программа приватизации).

Прогнозный перечень муниципального имущества г. Калининграда, подлежащего приватизации в 2008 году (далее - Перечень имущества), утверждён решением Окружного совета депутатов города Калининграда от 28.11.07г. N 391 (далее - Решение N 391).

Согласно Перечню имущества объектами приватизации в том числе являются указанные под номерами 38, 39 нежилое помещение 1-ого этажа площадью 46,6 кв.м., нежилое помещение 1-ого этажа площадью 51,8 кв.м., расположенные по адресу: ул. 9 Апреля, д. 52-58.

При проведении приватизации город Калининград как собственник имущества обладает правами, установленными ст. 209 Гражданского кодекса РФ, а именно правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При этом, как следует из п. 2 указанной статьи, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исходя из изложенного, а также учитывая то, что в соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального закона от 21.12.01г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решения об условиях приватизации муниципального имущества, собственник спорных нежилых помещений, по мнению апелляционного суда, вправе по своему усмотрению распорядиться последними, в том числе реализовать путём выставления на торги в форме единого лота.

В соответствии с п. 5.1. Программы приватизации продавцом муниципального имущества является Комитет, в связи с чем последний, представляя в данном случае интересы собственника имущества, осуществляет продажу муниципального имущества, действуя в пределах полномочий, предоставленных ему окружным Советом депутатов Калининграда.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для признания действий Комитета выходящими за пределы его полномочий или противоречащими действующему законодательству.

Кроме того, доводы Общества о неправомерности продажи нескольких самостоятельных объектов недвижимости в виде единого лота не принимаются апелляционным судом по следующим основаниям.

Как правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, площадь помещения, проданного на оспариваемом аукционе по лоту N 4, в размере 103,1 кв.м. обусловлена данными представленного в материалы дела технического паспорта по состоянию на 20.03.08г.

Согласно свидетельству Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.04 г. 39-АА N 258058 названный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) как единый первичный объект недвижимости общей площадью 162, 7 кв.м.

При этом в дальнейшем был оформлен новый технический паспорт, согласно которому общая площадь нежилого помещения с инвентарным номером 19006, выставленного на торги под лотом N 4, в результате проведённой реконструкции составляет 103, 1 кв.м.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, продажа на оспариваемых торгах указанного нежилого помещения общей площадью 103.1 кв.м. как единого объекта недвижимости является правомерным.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключённого по их результатам с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, признавая правомерным аукцион в части, оспариваемой в рамках настоящего дела, апелляционный суд по тем же основаниям не усматривает оснований для признания недействительным Договора купли-продажи.

Также апелляционный суд не считает обоснованными доводы Общества о нарушении его прав и законных интересов в результате проведения торгов и продажи нежилых помещений N N 15, 15а на аукционе.

В соответствии со ст. 18 Закона о приватизации право приобретения имущества на аукционе принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

В нарушение ст. 65 АПК РФ Общество не представило суду доказательств невозможности участия в аукционе или необоснованного отклонения поданной им заявки. Как указано выше, Общество заявку на участи в аукционе не подавало.

Ввиду того, что Общество не являлось участником оспариваемых торгов, оно не является по смыслу ст. 449 Гражданского кодекса РФ заинтересованным лицом, по иску которого торги могут быть признаны недействительными.

При таких обстоятельствах, по мнению апелляционного суда, Общество не доказало факта нарушения его прав и законных интересов, требования Общества о признании недействительными аукциона и Договора купли-продажи не обоснованны и удовлетворению не подлежат.

Полагая также необоснованными требования Общества о признании недействительным прекращения новым собственником нежилых помещений N N 15, 15а Договора аренды, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и к отношениям сторон применяются правила ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Иной срок для предупреждения о прекращении Договора, отличный от установленного законом, Договором не предусмотрен.

В связи с тем, что Дайнеко А.К. на основании Договора купли-продажи является законным собственником нежилых помещений N N 15, 15а, используемых Обществом на основании Договора аренды, а также учитывая то, что 09.09.08г. Дайнеко А.К. направил в адрес Общества уведомление о прекращении Договора аренды, освобождении занимаемого помещения и передаче его по акту приёма-передачи, уведомление Обществом получено, Договор аренды, по мнению апелляционного суда, был расторгнут в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах требования, заявленные в рамках настоящего дела, Обществом не доказаны и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.04.09г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина