Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2009 г. N 13АП-990/2009

г. Санкт-Петербург

24 июля 2009 г.

Дело N А56-12921/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Медведевой И.Г., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: Лариной И.В.

рассмотрев апелляционную жалобу ЗАО "Ремонтно-строительное предприятие Центрального района" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2008г. по делу N А56-12921/2008 (судья Капелькина Л.М.), принятое

по иску ООО "ТВП"

к 1) ЗАО "Ремонтно-строительное предприятие Центрального района",

2) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга

о признании договора аренды ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от истца: адвокат Кузнецов Е.Л., по дов. б/н от 09.06.2009г., адвокат Минин А.Б., по дов. б/н от 09.06.2009г.,

от ответчика: Головко Е.В., по дов N 6 от 12.01.2009г., Гаврилова С.А., по дов. N 33885-42 от26.12.2008г.,

от 3-го лица: Ни Л.В., по дов. N 17 от 11.01.2009г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТВП" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с требованиями о признании договора аренды земельного участка от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и закрытым акционерным обществом "Ремонтно - строительное предприятие Центрального района" ничтожным, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки с обязанием сторон возвратить друг другу все полученное по сделке.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований к участию в деле привлечен Комитет по земельным ресурсам Администрации Санкт-Петербурга (далее - третье лицо, КЗРиЗ)

ЗАО "Ремонтно - строительное предприятие Центрального района" (далее - ЗАО "РСП ЦР", ответчик 1) просило приостановить производство по делу до рассмотрения дела об оспаривании законности распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт - Петербурга (далее - КГА) по делу N А56-10012/2007.

Решением суда от 03.12.2008г. (судья Капелькина Л.М.) ходатайство ответчика 1 оставлено без удовлетворения, оспариваемый договор признан ничтожным, в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано.

ЗАО "Ремонтно - строительное предприятие Центрального района", обжаловав решение в апелляционном порядке, просит его отменить ввиду неправильного применения истцом норм материально права, несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, отсутствия в решении мотивов, по которым суд не применил законы и иные нормативные акты, на которые ссылались ответчик 1 и третье лицо.

В судебное заседание апелляционного суда КУГИ, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, представителей не направил, в заявлении от 03.03.2009г. ходатайствовал о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу N А56-10012/2007.

Истец и ответчик 1 не возражали против приостановления производства по делу.

Изучив указанное ходатайство, с учетом оспаривания подателем апелляционной жалобы выводов суда о вхождении земельного участка, арендуемого ответчиком в границы земельного участка, предоставленного истцу по договору от 30.06.1995г. N 20/ЗК-00074 на условиях аренды, апелляционный суд посчитал необходимым в соответствии с нормами пункта 1 статьи 143, пункта 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приостановить рассмотрение дела до вступления в законную силу судебного акта по существу требований по делу NА56-10012/2007. В соответствии с указанием в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.10.2008г. по делу NА56-10012/2007 при направлении дела на новое рассмотрение на необходимость суду первой инстанции оценить объем землепользования, перешедшего к ООО "ТВП", в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости, проверить, за счет какой территории предоставлен участок в аренду, рассмотрение по существу вопроса законности сделки, оспариваемой истцом, до вступления в законную силу судебного акта по существу требований по делу А56-10012/2007 не представилось возможным.

Определением от 05.03.2009г. производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по существу требований по делу N А56-10012/2007, в связи со вступлением в законную силу решения суда по указанному делу производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представителем подателя апелляционной жалобы поддержаны доводы жалобы.

КУГИ отзыва на жалобу не представил, считает обоснованными доводы жалобы.

КЗРиЗ также считает доводы апелляционной жалобы обоснованными, решение суда в обжалуемой части подлежащим отмене, поскольку выводы суда о том, что истец является арендатором земельного участка площадью 1162 кв. м., расположенного по вышеуказанному адресу, но не сформированного в установленном порядке, не соответствуют нормам пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая обоснованными выводы суда в части нахождения части земельного участка, предоставленного в аренду ЗАО "Ремонтно - строительное предприятие Центрального района", в границах земельного участка, которым пользуется истец.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого здания площадью 638,3 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 12, литер А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 78АА N 693443 от 29.12.2005(л.д. 43).

Указанное здание приобретено истцом по договору купли-продажи от 25.11.2005 года.

Между КУГИ и АОЗТ "ПТГО-Север", являвшегося арендатором нежилых помещений литеры А, Б, заключен договор от 30.06.95 N 20/ЗК-00074 на аренду земельного участка площадью 2292 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 12 сроком действия до 1 года.

На основании договора купли - продажи объектов недвижимости от 17.08.2004г. право собственности на нежилые здания литера А, кадастровый номер 8:1418:036 и литера Б, кадастровый номер 78:1418:0:9, перешли на праве частной собственности к гражданину США Мееру Аугусту Кристоферу.

Управление (агентство) уведомило нового собственника Меера о переходе прав и обязанностей по договору аренды 30.06.95 N 20/ЗК-00074 на аренду земельного участка площадью 2292 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 12.

Уведомлением КУГИ от 15.09.2006 N 5937 подтвердил право пользования истца земельным участком по спорному адресу площадью 1162 кв.м. со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором аренды от 30.06.1995 N 20/ЗК-00074.

22.06.2005г. право частной собственности на нежилое здание литера Б кадастровый номер 78:1418:0:9 перешло к новому собственнику - ООО "Конкорд", право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке.

Распоряжением КГА от 20.04.2006 N 398 для ООО "Конкорд" утверждены границы земельного участка площадью 1130 кв. м. по адресу: Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 12, литер Б.

Распоряжением КГА от 16.11.2006 N 1267 для истца утверждены границы земельного участка площадью 658 кв.м. метров по адресу: Санкт -Петербург, ул. Новгородская, д. 12, литер А; предложено заключить с КУГИ договор долгосрочной аренды данного земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2007 года по делу N А56-4908/2007, вступившим в законную силу, Распоряжение КГА от 16.11.2006 года N 1267 "Об утверждении границ землепользования" признано недействительным.

15.02.2007г. во исполнение распоряжения Администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 01.12.2006г. N 1659-р между КУГИ и ЗАО "Ремонтно - строительное предприятие Центрального района" заключен договор N 20-ЗК-06436 аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок зона 5, кадастровый номер 78:31:1418:1035, находящийся по адресу; Санкт- Петербург, Новгородская улица, уч.9 (южнее дома 12, литера А по Новгородской улице, площадью 822 кв. м. для использования под временную автостоянку).

Указанный договор истец считает недействительным ввиду передачи в аренду ответчику 1 части земельного участка, находящегося в момент заключения договора в бессрочной аренде у истца.

Ответчики и третье лицо возражали против удовлетворения исковых требований ввиду отсутствия у истца прав на земельный участок площадью 1162 кв. м., кадастровый учет в отношении которого произведен не был.

Судом признаны обоснованными требования истца о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436, заключенного между КУГИ и ЗАО "Ремонтно - строительное предприятие" ввиду нахождения части указанного земельного участка площадью 500 кв.м. в границах земельного участка, которым пользуется истец.

Как следует из решения суда, договор аренды от 30.06.0995г., в соответствии с которым КУГИ признавал наличие у истца права пользования частью земельного участка площадью 1162 кв.м, прекращен не был.

При условиях наличия непрекращенного в установленном порядке права аренды земельным участком, договор аренды земельного участка N 20/ЗК-06436 от 15.02.2007 года, заключенный между ЗАО "Ремонтно-строительное предприятие Центрального района" и КУГИ, признан судом первой инстанции ничтожной сделкой по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как несоответствующий положениям статьи 606 указанного кодекса.

В части применения последствий недействительности ничтожной сделки судом первой инстанции не установлено оснований для их удовлетворения, поскольку истцом не представлено доказательств исполнения оспариваемой сделки, исковые требования в части последствий конкретно не сформулированы

Выводы суда о ничтожности сделки оспорены подателем апелляционной жалобы, оспариваемый договор аренды соответствует требованиям законодательства: в соответствии с пунктом 3 статьи 697 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное арендатору в качестве объекта аренды, тогда как до настоящего времени у истца не определены границы земельного участка, которым он пользуется, а также не представлены границы ранее существовавшего земельного участка.

Законность и обоснованность решения проверены в обжалуемой части в соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации с учетом мнения сторон и третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, апелляционный суд не установил оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости и необходимым для его использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Выводы суда о ничтожности оспариваемой сделки ввиду нахождения части земельного участка, предоставленного в аренду ЗАО "Ремонтно - строительное предприятие Центрального района" на условиях договора от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436, в границах земельного участка, которым на условиях договора аренды от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436 пользуется истец, подтверждены в том числе вступившим в законную силу решением суда по делу NА56-10012/2007.

Предметом оспаривания по делу N А56-10012/2007 являлось распоряжение Администрации Центрального района Санкт- Петербурга от 01.12.2006г. N 1659, которым ЗАО "Ремонтно - строительное предприятие Центрального района" предоставлен в аренду земельный участок площадью ориентировочно 500 кв. м. по указанному выше адресу для использования под временную автостоянку на срок до трех лет, предписано выполнить за свой счет землеустроительные работы на участке с целью закрепления его границ, произвести кадастровый учет земельного участка в КЗРиЗ.

Именно на основании данного распоряжения заключен оспариваемый по настоящему делу договор аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2007 по делу N А56-4908/2007 распоряжение КГА от 16.11.2006 N 1267 об утверждении для ООО "ТВП" границ земельного участка площадью 658 кв. м. признано недействительным как нарушающее права ООО "ТВП", приобретшего право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и в связи с непредставлением КГА доказательств правомерности определения границ земельного участка именно в тех размерах, какие указаны в распоряжении.

Как установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 220.6.2009г. по делу N А56-10012/2007, договор аренды от 30.06.95, в соответствии с которым КУГИ признавал наличие у ООО "ТВП" права пользования частью площадью 1162 кв. м земельного участка, на момент издания распоряжения Администрации от 01.12.2006 N 1659-р прекращен не был. При наличии у одного субъекта непрекращенного в установленном порядке права пользования земельным участком этот участок (его часть) не может быть предоставлен в пользование другому лицу.

После приобретения здания в собственность, земельный участок площадью 1162 кв. м. использовался на условиях договора аренды от 30.06.95; в результате издания оспариваемого распоряжения площадь используемого участка уменьшилась до 658 кв. м, чем нарушено право ООО "ТВП" на использование земельного участка, перешедшее к нему в связи с приобретением объекта недвижимости; участок площадью 1162 кв. м является частью участка, сформированного более десяти лет назад. На тот момент отсутствовала процедура осуществления кадастрового учета.

При новом рассмотрении дела А56-10012/2007 ни Администрацией Центрального района СПб, ни другими участниками процесса не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что участок площадью 1162 кв. метра превышает площадь, необходимую для нормальной эксплуатации нежилого здания, принадлежащего ООО "ТВП", или не соответствует исторически сложившемуся порядку землепользования на спорной территории.

Действовавшие на момент издания оспариваемого распоряжения Территориальные строительные нормы "Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга" (ТСН 30-306-2002 СПб) от 25.10.2002 года в ст. 6.20 указывают, что "в зонах застройки, сложившейся до 1917 года, границы участков следует устанавливать по согласованию с КГИОП на основании исторических данных и инвентаризационных материалов ГУИОН".

Участок площадью 2292 кв. метра (предмет договора аренды N 20/ЗК-00074 от 30.06.1995 года) исторически сложился не менее 50 лет назад. После определения границ землепользования для ООО "Конкорд" в размере 1130 кв. метров и кадастровой регистрации этого участка, в пользовании ООО "ТВП" оказалась часть прежнего участка в размере 1162 кв. метра. Право пользования этим участком и перешло к ООО "ТВП" после приобретения в собственность здания площадью 638,3 кв. метра, расположенного на этом участке. Никаких других обособленных земельных участков на момент издания оспариваемого распоряжения по указанному адресу не существовало.

Оспариваемое заявителем в рамках дела А56-10012/2007 распоряжение как нарушающее права и законные интересы ООО "ТВП" признано недействительным.

Вышеуказанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, в котором принимали участие те же лица, в соответствии с пунктом 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь.

Вхождение части указанного земельного участка, составляющая площадь 500 кв.м, в границах земельного участка, которым пользуется истец, подтверждается и отчетом ОО "Роскарта" по выполненным работам (л.д. 58-64, том 1).

При указанных обстоятельствах решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1. 000 руб. оставлены за подателем апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2008г. по делу N А56-12921/2008 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

И.Г. Медведева В.В. Черемошкина