Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2009 г. N 13АП-7363/2009

г. Санкт-Петербург

30 июля 2009 г.

Дело N А56-23083/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.

при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7363/2009) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2009г. по делу N А56-23083/2008 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску ООО "АЛЕКС-ГРУПП"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: 1) Комитет финансов СПб, 2) Никифорова Елена Ивановна

о взыскании неосновательного обогащения и процентов

при участии:

от истца: директор Родионов А.П., представитель Худяков Е.В., доверенность от 29.04.08г.

от ответчика: Баженова Ю.С., доверенность N 34197-42 от 30.12.2008г.

от 3-го лица: 1) не явился 2) Никифоров А.В., доверенность 78 ВК 139980 от 27.05.2009г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЕКС-ГРУПП" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, ответчик) о взыскании 537 622 руб. 17 коп., в том числе 450 936 руб. 99 коп. неосновательного обогащения и 86 715 руб. 18 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 20.10.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет финансов Санкт-Петербурга (далее - Комитет). Определением от 15.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена предприниматель Никифорова Елена Ивановна (свидетельство о государственной регистрации от 20.09.2006 серии 78 N 005983010). Определением от 02.03.2009 Никифорова Е.И. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - о взыскании с КУГИ 173 309 руб. 54 коп., в том числе 154 778 руб. 52 коп. неосновательного обогащения за период с 16.01.2007 по 13.12.2007 и 18 531 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2007 по 02.03.2009. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил размер заявленных требований и просил взыскать с ответчика 530 240 руб. 06 коп., в том числе 427 938 руб. 89 коп. неосновательного обогащения за период с 29.06.2007 по 31.12.2009 и 102 301 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.06.2007 по 20.04.2009.

Решением от 27.04.2009г. с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга за счет казны Санкт-Петербурга взыскано:

в пользу ООО "АЛЕКС-ГРУПП" 477 938 руб. 89 коп., в том числе 427 938 руб. 89 коп. неосновательного обогащения и 50 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 10 638 руб. 25 коп. судебных расходов по государственной пошлине, в остальной части иска отказано; в пользу предпринимателя Никифоровой Елены Ивановны 85 842 руб. 66 коп., в том числе 76 617 руб. 52 коп. неосновательного обогащения и 9225 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 2459 руб. 83 коп. судебных расходов по государственной пошлине; в остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе КУГИ просит решение отменить, в удовлетворении требований ООО "АЛЕКС-ГРУПП" и Никифоровой Е.И. отказать, полагая, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Взыскание с КУГИ в пользу Общества и Никифоровой Е.И. расходов по государственной пошлине противоречит ст.ст.102,105 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п.1.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу полагает, что доводы жалобы, связанные с уменьшением начальной цены спорного помещения как компенсации новому собственнику убытков от обременения помещения правом аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и направлены на нарушение прав ООО "АЛЕКС-ГРУПП"; КУГИ СПб безосновательно считает внесенную истцом авансированную арендную плату законным доходом; довод КУГИ СПб о том, что авансированная арендная плата на основании п.1 ст.1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит возврату как имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока его исполнения, не соответствует обстоятельствам дела.

Никифорова Е.И. в письменном отзыве полагает, что из условий договора купли-продажи от 28.08.2006г. не следует, что при установлении цены продажи объекта стороны согласовали возмещение новому собственнику ранее полученной КУГИ авансированной арендной платы; Никифорова Е.И. была лишена права на получение доходов от сдачи помещения в аренду, что противоречит смыслу ст.ст.606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям главы 34 Земельного кодекса Российской Федерации; получение КУГИ денежных средств за сдачу в аренду не принадлежащего ему имущества неправомочно.

Комитет финансов в судебное заседание не явился, письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 25.10.2004г. между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 03-А131596 аренды нежилого помещения 1-Н площадью 118,6 кв. м, кадастровый N 78:1216:0:17:1 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 22, лит. А для использования под нежилые цели, договор заключен на 10 лет (п.1.3 договора).

Дополнительным соглашением от 01.06.2006г. раздел "Особые условия" договора дополнен пунктом 6.10, в соответствии с которым арендатор имеет право перечислить авансированную арендную плату за период действия договора до 31.12.2009г. в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.

Платежным поручением от 15.06.2006г. N 1 Общество перечислило КУГИ авансовый платеж в размере 640 039 руб. 60 коп. за аренду помещения 1-Н сроком до 31.12.2009г.

Распоряжением КУГИ от 07.07.2006г. N 1501-рз принято решение о приватизации объекта нежилого фонда - помещения 1-Н площадью 118,6 кв. м по вышеуказанному адресу, определен способ приватизации объекта путем продажи на аукционе, в пункте 2.5.2 распоряжения N1501-рз (обременения) указано, что объект передан в аренду на основании договора N03-А131596, арендная плата авансирована до 31.12.2009г.

На основании протокола об итогах аукциона от 23.08.2006г. открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавец) и Никифорова Е.И. (покупатель) заключили договор от 28.08.2006 купли-продажи нежилого помещения 1-Н по цене 2 250 000 руб.

16.01.2007г. произведена государственная регистрация права собственности покупателя на данное имущество, о чем выдано свидетельство серии 78-АВ N 437822.

На основании решения Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от 25.10.2007г по делу N 2-1227/07 договор аренды от 25.10.2004г. N 03-А131596 расторгнут по требованию Никифоровой Е.И.

Прекращение аренды Общества по договору от 25.10.2004г. зарегистрировано 13.12.2007г.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что КУГИ утратил полномочия собственника нежилого помещения и не вправе удерживать полученную авансированную арендную плату, поскольку пользование помещением прекращено.

На обращение Никифоровой Е.И. в КУГИ с просьбой перечислить ей как новому собственнику авансовый платеж за аренду помещения с 16.01.2007г. КУГИ письмом от 21.12.2007г. отказал в перечислении денежных средств, указав, что на момент заключения договора купли-продажи от 28.08.2006г. у арендодателя отсутствовало право требовать с арендатора перечисления арендной платы в связи с фактическим перечислением авансированного платежа за будущий период, соответственно, такое право не могло перейти к новому собственнику; кроме того, при продаже нежилое помещение являлось обремененным арендой, что повлияло на определение рыночной стоимости объекта и уменьшило стартовую цену аукциона.

Никифорова Е.И. предъявила самостоятельные требования относительно предмета спора, полагая, что у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания полученной авансированной арендной платы; как собственник имущества она лишена права на получение дохода от его использования.

Возражая заявленным требованиям ответчик указывал на то, что цена помещения по договору купли-продажи, заключенному с Никифоровой Е.И., была снижена на величину авансированной арендной платы, внесенной до 31.12.200г. В распоряжении КУГИ от 07.07.06г. N 1501-рз об условиях приватизации помещения и информационном сообщении о проведении торгов, опубликованном в Вестнике Фонда имущества СПб N 25 от 07.07.06г. содержалось указание на то, что выставляемое на торги помещение используется по договору аренды и в отношении него арендная плата авансирована до 31.12.2009г., ссылка на распоряжение N 1501-рз включена в преамбулу договора купли-продажи помещения, заключенного Фондом имущества с Никифоровой. С учетом указанного условия Никифорова приобрела по договору купли-продажи помещение по цене ниже рыночной стоимости объекта без обременения в виде авансирования арендной платы. По мнению ответчика, взыскание с КУГИ авансированной арендной платы приводит к образованию необоснованной выгоды на стороне покупателя (Никифоровой Е.И.). Авансированная арендная плата получена Санкт-Петербургом на законных основаниях, и у ответчика отсутствовали основания для ее возвращения Обществу после приватизации помещения или перечисления Никифоровой Е.И. как новому собственнику, поскольку право пользования арендованным помещением у Общества не прекратилось в связи с переходом права собственности на арендованное помещение, договор аренды расторгнут по требованию Никифоровой Е.И. Требования арендатора, связанные с прекращением договора аренды и неполучением встречного предоставления после перехода права собственности на объект могут быть заявлены только к новому собственнику. Кроме того, возврат досрочно внесенной арендной платы не предусмотрен договором аренды и дополнительным соглашением к нему.

Суд первой инстанции признал требования истца и 3-го лица обоснованными, указав, что продажа имущества, обремененного арендой, ограничивает правомочия нового собственника по владению, пользованию, распоряжению имуществом в силу ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако не свидетельствует о том, что за предоставление имущества в аренду новый собственник не вправе получать встречное исполнение в виде арендной платы; критерии определения продажной цены имущества не подтверждают правомерность удержания КУГИ авансированной платы.

Исследовав материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Как указано выше, в соответствии с условиями приватизации спорного помещения, определенными в Распоряжении КУГИ от 07.07.06г. N 1501-рз, выставляемый на торги объект обременен арендой с авансированием арендной платы до 31.12.09г.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта, осуществление которой является обязательным в силу ст.8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.ст.12,18 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", имеющиеся обременения учтены при определении стоимости объекта.

Из отчета об оценке рыночной стоимости следует, что рыночная стоимость объекта в размере 3 513 000 руб. уменьшена с учетом обременений до 1 000 000 руб. Никифорова Е.И. приобрела имущество за 2 250 000 руб., что значительно ниже рыночной стоимости помещения.

При таких обстоятельствах взыскание авансированной арендной платы в пользу Никифоровой Е.И. приведет к образованию необоснованной выгоды (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.00г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении") на её стороне; Никифорова Е.И., приобретя имущество по сниженной в связи с авансовой уплатой арендной платы цене, не может быть признана потерпевшей по смыслу ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не могут быть удовлетворены за счет КУГИ СПб и требования истца, поскольку из изложенного выше следует, что ответчик не является лицом, неосновательно обогатившимся в результате авансирования истцом арендной платы по договору.

В силу п.1 ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. С момента государственной регистрации права собственности покупателя переданного в аренду объекта недвижимости, к нему переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды; требование арендатора о возврате излишне уплаченной арендной платы может быть заявлено к стороне договора, каковым КУГИ СПб не является.

Учитывая изложенное, требования истца и 3-го лица удовлетворены судом первой инстанции неправомерно.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2009г. по делу N А56-23083/2008 отменить.

В иске ООО "АЛЕКС-ГРУПП" к КУГИ СПб отказать.

В удовлетворении требований Никифоровой Елены Ивановны отказать.

Взыскать с ООО "АЛЕКС-ГРУПП" и Никифоровой Елены Ивановны в доход федерального бюджета по 500 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова В.М. Горбик