Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2009 г. N 13АП-5447/2009

г. Санкт-Петербург

13 августа 2009 г.

Дело N А26-7289/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5447/2009) ООО "ПО "Онего-строй"

на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 16.03.2009г. по делу N А26-7289/2008 (судья Васильева Л.А.), принятое

по заявлению ООО "ПО "Онего-строй"

к Министерству промышленности и природных ресурсов Республики Карелия

о признании незаконным бездействия

при участии:

от истца: адвоката Осетинского А.Л. (удостоверение адвоката N 719 от 24.02.2005г., доверенность б/н от 09.01.2007г.)

от ответчика: Ратчиной М.И. (доверенность б/н от 01.09.2008г., паспорт)

установил:

ООО "ПО "Онего-строй" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным бездействия Министерства промышленности и природных ресурсов Республики Карелия (далее - ответчик, Министерство), выразившегося в уклонении от заключения договора купли-продажи земельного участка площадью 79896 кв.м., расположенного по адресу: г. Петрозаводск, Шуйское шоссе, д.20, кадастровый номер 10:01:08 01 02:034, как не соответствующего требованиям пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", нарушающего права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. По мнению Общества, при переоформлении земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, цена выкупа участка не может превышать его кадастровую стоимость. Общество просит обязать Министерство заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка на условиях, изложенных в проекте договора, представленного Обществом.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 16.03.2009г. по делу N А26-7289/2008 в удовлетворении заявления отказано.

На указанное решение ООО "ПО "Онего-строй" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе податель указывает, что основанием исковых требований по делу является тот факт, что истец владеет земельным участком с кадастровым N 10:01:08 01 02:034 на праве бессрочного пользования в силу того, что указанное право перешло к истцу от прежнего правообладателя (ООО "Эксперт-онего") на основании прямого указания ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. К ООО "Эксперт-онего" указанное право перешло от его правопредшественника - ГУП РК "Совхоз "Тепличный". Принадлежность ГУП РК "Совхоз "Тепличный" на праве бессрочного пользования спорного земельного участка подтверждается Актом от 01.11.1972г. (имеется в материалах дела N А26-1968/2005-17). То, что принадлежащий истцу земельный участок входил в состав земель совхоза "Тепличный" подтверждается как материалами землеустроительного дела, так и судебными актами по делу N А26-5587/2006. Факт перехода к истцу прав землепользования от прежних собственников недвижимости, расположенной на земельном участке, также подтвержден судебными актами по делу N А26-5587/2006. Право истца на выкуп земельного участка, принадлежащего ему па праве бессрочного пользования, основано на п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса РФ", где указано, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации". В качестве правовых оснований исковых требований в иске указаны две нормы права - п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ" как основание для права на выкуп земельного участка в собственность и ст. 36 ЗК РФ как определяющая порядок (процедуру) выкупа. При этом данный иск не основывается на тех положениях ст. 36 ЗК РФ, которые предоставляют право на выкуп земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, т.к. истец владеет на праве собственности не зданием, строением, сооружением, а объектом незавершенного строительства. Поскольку ответчиком не было рассмотрено заявление истца о предоставлении земельного участка в собственность и истцу не был направлен подписанный ответчиком договор купли-продажи участка, т.е. имело место незаконное бездействие ответчика, истец в соответствии со ст. 130 АПК РФ в одном заявлении соединил требование о признании незаконным бездействия ответчика и об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка.

Министерство с доводами апелляционной жалобы не согласилось, в отзыве на апелляционную жалобу указало, что заявитель не является обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 10:01:08 01 02:034. Земельный участок, на котором расположен спорный фундамент незавершенной строительством теплицы принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования ГУП РК "Совхоз Тепличный". Спорный объект недвижимости был отчужден ГУП РК "Совхоз Тепличный" по договору купли-продажи от 23.07.2004г. N 21 ООО "Эксперт-Онего". Право постоянного бессрочного пользования за ООО "Эксперт-Онего" зарегистрировано не было, поскольку ему земельный участок на таком праве предоставляться не может. ООО "Эксперт-Онего", как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащим ГУП РК "Совхоз Тепличный" на праве постоянного бессрочного пользования, должно было оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьей 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Распорядиться земельным участком, перешедшим к ООО "Эксперт-Онего" от ГУП РК "Совхоз Тепличный" ООО "Эксперт-Онего" не могло в силу прямого указания статьи 20 Земельного кодекса РФ, согласно которой граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. У первичного приобретателя объекта недвижимости имелось право и обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования продавца на право аренды или право собственности в порядке, установленном пунктом 2 статьей 3 ФЗ N 137-ФЗ, в то время как вторичного приобретателя недвижимости закон таким правом не наделяет. Соответственно, доводы заявителя относительно того, что он является титульным владельцем права постоянного бессрочного пользования на спорный земельный участок, перешедшего к нему от ООО "Эксперт-Онего" являются несостоятельными. Установленная статьей 36 Земельного кодекса РФ обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления предоставить земельный участок в собственность или в аренду распространяется только в отношении собственника расположенного на данном земельном участке здания, строения, сооружения. Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо установленных законом. В частности, к таким случаям относится приватизация объектов незавершенного строительства, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений, установленных пунктом 2 статьей 3 ФЗ N 137-ФЗ. Указанные случаи к рассматриваемому спору не относятся. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в постоянном (бессрочном) пользовании совхоза "Тепличный" (впоследствии -государственное унитарное предприятие Республики Карелия "Совхоз "Тепличный") на основании Акта на право пользования землей, выданного исполнительным комитетом Прионежского районного Совета народных депутатов от 01 ноября 1972 года, находился земельный участок площадью 82,19 га.

Указанный земельный участок совхоз использовал для осуществления сельскохозяйственной деятельности, на части земельного участка были расположены различные объекты недвижимости.

В связи с проведением в отношении совхоза процедуры банкротства имущество, находящееся у него на праве хозяйственного ведения, продано с аукциона.

ООО "Эксперт-Онего" по договору купли-продажи от 23 июля 2004 года N 21 приобрело у совхоза "Тепличный" фундамент незавершенной строительством зимней теплицы площадью 6 га, находящийся по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Шуйское шоссе, д.20, расположенный на общем земельном участке с кадастровым номером 10:01:08 01 02:002 площадью 668920 кв.м. Право собственности ООО "Эксперт-Онего" на данный объект зарегистрировано 01.10.2004, что подтверждается свидетельством серии 10АБ N009819.

Заявитель, ООО "ПО "Онего-Строй", по договору от 29.09.2005 N 44 купли-продажи, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт-Онего", приобрел объект недвижимости - фундамент незавершенной строительством зимней теплицы общей площадью 64686 кв.м, лит. 1, расположенный по адресу: г. Петрозаводск, Шуйское шоссе, д. 20.

Право собственности Общества на указанный объект зарегистрировано 10.01.2006, что подтверждается свидетельством серии 10АБ N 078399.

Согласно пункту 1.1 договора от 29.09.2005 фундамент расположен на общем земельном участке с кадастровым номером 10:01:08 01 02:002 площадью 668920 кв.м.; площадь земельного участка, занятая строительством, с учетом необходимой территории для обслуживания объекта подлежит уточнению по результатам межевания.

Постановлением главы самоуправления города Петрозаводска от 09.06.2007г. N 1380 утверждены проекты границ земельных участков из земель населенных пунктов, образуемых в результате раздела земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:08 01 02:002, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, шоссе Шуйское, 20 общей площадью 489947 кв.м: участок N 1 площадью 79896 кв.м по шоссе Шуйскому,20 для использования фундамента зимней теплицы; участок N 2 площадью 410051 кв.м по шоссе Шуйскому,20 для сельскохозяйственного использования.

Земельный участок площадью 79896 кв.м поставлен на кадастровый учет за N 10:01:08 01 02:034.

09.01.2008, 07.02.2008 ООО "ПО "Онего-Строй" обращалось в Министерство с заявлением о заключении договора-купли продажи земельного участка площадью 79896 кв. м.

Письмами от 14.01.2008 N ВМ-21/104 и от 20.02.2008 N ВМ-21/1781 Министерство отказало в заключении договора, поскольку, по мнению Министерства, продажа указанного земельного участка может быть осуществлена лишь по рыночной стоимости, в связи с чем Министерство предлагало Обществу письменно дать согласие на оплату услуг по определению рыночной стоимости испрашиваемого участка или обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

14 октября 2008 года ООО "ПО "Онего-Строй" вновь обратилось в Министерство с заявлением о заключении договора купли - продажи земельного участка площадью 79896 кв. м. кадастровый N 10:01:08 01 02:034 на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", приложив проект договора купли-продажи спорного земельного участка по кадастровой стоимости 38350,08 руб.

Полагая, что указанное бездействие Министерства является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, придя к выводу о том, что поскольку приобретенный в результате гражданско-правовой сделки объект незавершенного капитального строительства (фундамент незавершенной строительством зимней теплицы) не является объектом капитального строительства, указанным в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Общество не имеет право на выкуп спорного земельного участка на условиях, предлагаемых заявителем.

Апелляционная инстанция считает указанные выводы суда первой инстанции правильными.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм новый правообладатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

ООО "Эксперт-Онего", как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащим ГУП РК "Совхоз Тепличный" на праве постоянного бессрочного пользования должно было оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьей 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Право постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксперт-Онего" переоформлено не было.

У первичного приобретателя объекта недвижимости имелось право и обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования продавца на право аренды или право собственности в порядке, установленном пунктом 2 статьей 3 ФЗ N 137-ФЗ, в то время как вторичного приобретателя недвижимости закон таким правом не наделяет.

Заявитель, ООО "ПО "Онего-Строй", по договору от 29.09.2005 N 44 купли-продажи, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт-Онего", приобрел объект недвижимости - фундамент незавершенной строительством зимней теплицы общей площадью 64686 кв.м, лит. 1, расположенный по адресу: г. Петрозаводск, Шуйское шоссе, д. 20.

Следовательно, заявитель приобрел объект незавершенного строительства у лица, которое не обладало и не могло обладать правом постоянного бессрочного пользования на земельный участок в силу статьи 20 Земельного кодекса РФ. В связи с указанным обстоятельством суд правомерно пришел к выводу о том, что заявитель не имеет права на выкуп земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу положений п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления предоставить земельный участок в собственность или в аренду распространяется только в отношении собственника расположенного на данном земельном участке здания, строения, сооружения.

Как обоснованно возразил ответчик, хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под этими объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В случае прекращения договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства независимо от государственной регистрации права собственности может быть признан самовольной постройкой в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса, что может повлечь за собой снос объекта незавершенного строительства.

Целью использования спорного земельного участка является использование фундамента зимней теплицы.

Поскольку приобретенный в результате гражданско-правовой сделки объект незавершенного капитального строительства (фундамент незавершенной строительством зимней теплицы) не является объектом капитального строительства, указанным в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Общество не имеет право на выкуп спорного земельного участка.

Указанная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года N 8985/08.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 16.03.2009г. по делу N А26-7289/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик И.А. Тимухина