Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2009 г. N 13АП-9326/2009

г. Санкт-Петербург

14 августа 2009 г.

Дело N А56-5860/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносова Н.В.

судей Поповой Н.М., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: Лобовым Р.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9326/2009) ООО "Фаэтон Девелопмент Групп" решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2009 по делу N А56-5860/2009 (судья Стрельчук У.В.), принятое

по иску ОАО "Цветы"

к ООО "Фаэтон Девелопмент Груп"

о признании договора незаключенным

при участии:

от истца: Новосельцевой М.А. по доверенности от 19.01.09; адвоката Тандика А.П. по доверенности от 19.01.09;

от ответчика: Курьян Е.В. по доверенности от 21.07.09; Звидриной Л.И. по доверенности от 21.07.09.

установил:

открытое акционерное общество "Цветы" (далее по тексту - ОАО "Цветы", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фаэтон Девелопмент Груп" (далее по тексту - ООО "Фаэтон Девелопмент Груп", ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 12.02.2007 б/н незаключенным.

Решением от 11.06.2009 иск удовлетворен, предварительны договор от 12.02.2007 б/н между ОАО "Цветы" и ООО "Фаэтон Девелопмент Груп" признан незаключенным.

Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятое решение и отказать в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указывается на то, что стороны в предварительном договоре согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. По мнению подателя жалобы, суд неправильно применил пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и сделал необоснованный вывод об отсутствии сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, позволяющих однозначно определить земельные участки.

В жалобе указывается на то, что с изменением кадастрового номера земельного участка в связи с исключением береговой полосы водного объекта, объект продажи по предварительному договору не изменился, так как сохранилась площадь земельного участка, подлежащая продаже по основному договору, сохранилось месторасположение земельного участка.

Отсутствие на момент подписания предварительного договора зарегистрированного права истца на земельные участки, подлежащие продаже, не является, как полагает ответчик, препятствием для заключения основного договора в установленный предварительным договором срок, не свидетельствует о незаключенности последнего.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

Представитель истца возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 12.02.2007 подписан предварительный договор купли-продажи земельных участков:

- общей площадью 166 161 кв.м, кадастровый номер 78:19313:26, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петродворец, ул.Белова, участок N 2;

- общей площадью 67 514 кв.м, кадастровый номер 78:19304Б:17, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Собственный проспект, участок N 3 (далее по тексту - Участок N 2 и Участок N 3 соответственно, вместе - Участки).

Согласно условиям предварительного договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 08.10.2007) истец обязался в срок до 15 апреля 2008 года произвести все необходимые действия и выкупить земельные участки в частную собственность, зарегистрировать право собственности на них в установленном порядке и заключить с ответчиком в течение 5 рабочих дней после приобретения права собственности, но не позднее 15 апреля 2008 года договор купли-продажи.

При этом согласно пункту 1.3. предварительного договора стороны договорились, что необходимыми условиями для заключения основного договора является осуществление продавцом выкупа земельных участков, обладающих следующими свойствами: участки должны принадлежать к категории земель 2земли населенных пунктов" (назначение - земли поселений); продавец гарантирует передачу участков покупателю по основному договору свободным от обременений (в т.ч. ареста, залога, аренды), препятствующим свободному распоряжению, владению и пользованию участками (частью участков); стороны пришли также к соглашению считать обременением невозможность для покупателя использовать участки (часть участков) для строительства, в том числе отнесение участков (либо их части) Генеральным планом Санкт-Петербурга к территориальным (функциональным зонам, запрещающим жилищное строительство на территории (части территории участков).

Истец, указывая на то, что на момент подписания предварительного договора право собственности у ОАО "Цветы" не возникло, в договоре не указаны сведения, позволяющие однозначно идентифицировать земельные участки для целей купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на них, обратился с иском о признании предварительного договора незаключенным.

Удовлетворяя требование истца, суд первой инстанции установил, что продавец не обладал правом собственности на земельные участки в момент подписания предварительного договора, что земельные участки в настоящее время имеют иные адреса, чем указаны в предварительном договоре, площадь земельного участка N 2 при заключении основного договора купли-продажи должна быть меньше площади, указанной в предварительном договоре, в связи с необходимостью проведения межевых работ, в составе участка N2 появилась зона градостроительных ограничений, приватизация которых невозможна, вследствие чего площадь земельного участка N2 будет еще уменьшена, на участке N 3 должно быть проведено межевание и государственный кадастровый учет зон особого режима использования, (охранной зоны канализационных сетей и охранной зоны водопроводных сетей), что приведет к изменению характеристик данного земельного участка, на участке N 3 появился зона градостроительных ограничений, что исключает приватизацию части земельного участка N3. Кроме того, суд первой инстанции указал, что на территории земельного участка N3 сохраняются объекты, недвижимого имущества истца, которые не подлежат отчуждению ответчику, что недопустимо в силу требований пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, пояснения представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из государственного земельного кадастра на момент подписания предварительного договора у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования находились во владении два земельных участка из категории земель - земли поселений:

земельный участок площадью 176 111 кв.м, кадастровый номер 78:19313:26, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, ул.Беловой, участок N 2 (пересечение улицы Беловой и Бобыльской дороги) с обременениями - зоны магистральных сетей водоснабжения, зона магистральных канализационных сооружений, зона магистральных сетей теплоснабжения, прибрежная защитная полоса водного объекта, водоохранная зона водного объекта, право прохода и проезда (л.д. 35-37);

- земельный участок общей площадью 67 514 кв.м, кадастровый номер 78:19304Б:17, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г.Петродворец, Собственный проспект, участок N 3 (на пересечении Собственного проспекта и Бобыльской дороги) с обременением права прохода и проезда (л.д. 38-40).

Как следует из выписки из государственного кадастра недвижимости от 18.09.2008, был сформирован земельный участок общей площадью 166 161 кв.м, кадастровый номер 78:40:19313:32 (предыдущий номер 78:19313:26), расположенный по адресу Санкт-Петербург, г. Петродворец, Бобыльская дорога, д. 4, литера Г, категория земель - земли поселений (л.д. 24). При этом, как указано в выписке, на земельном участке не прошли кадастровый учет зоны особого режима использования: береговая полоса водного объекта.

Как следует из выписки из государственного кадастра недвижимости от 13.04.2009, вместо участка 78:40:19313:32 сформирован участок площадью 146 087 кв.м, кадастровый номер 78:40:19313:48, расположенный по адресу Санкт-Петербург, г. Петродворец, Бобыльская дорога, д. 4, литера Г1, категория земель - земли поселений, с разрешенным использованием - для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) с обременением права прохода и проезда, охранной зоной водопроводных сетей и объектами под кадастровым номером 78:40:19313:48:32 и 78:40:19313:48:34 (л.д. 122).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Учитывая приведенные правила закона, существенными условиями предварительного договора следует считать обязанность заключить в будущем основной договор на определенных предварительным договором условиях и право требовать от другой стороны заключения основного договора в установленный договором или законом срок.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре продажи недвижимости согласно статье 554 ГК РФ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Истец, полагает, что в предварительном договоре не были указаны обременения земельного участка N 2, что привело к уменьшению его площади после проведения межевания.

Суд апелляционной инстанции находит доводы истца о незаключенности предварительного договора обоснованными.

Как следует из материалов дела, в предварительном договоре не определено положение земельного участка N 2 в составе участка, существовавшего на момент подписания договора площадью 176 111 кв.м., кадастровый номер 78:19313:26, отсутствует кадастровый учет участка, то есть участок N2 не может быть объектом гражданских прав. Кроме того, в предварительном договоре не указаны сведения об обременениях земельного участка N 2, которые имелись на момент заключения предварительного договора, что является существенным для договора купли-продажи земельного участка.

Как полагает ответчик, основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, указанных в предварительном договоре, который истец уклоняется заключить. Однако заключить основной договор на указанных в предварительном договоре условиях применительно к участку N 2, как следует из материалов дела, невозможно.

В отношении земельного участка N 3 в материалах дела отсутствуют доказательства предстоящего уменьшения его площади или установления новых обременений. Кроме того, невозможность заключения основного договора в связи с изменением согласованных сторонами характеристик или свойств предмета договора после заключения предварительного договора не является основанием для признания предварительного договора незаключенным. Ответственность за невозможность исполнения предварительного договора, предусмотренную гражданским законодательством, должна нести соответствующая из сторон. Изменение адреса земельного участка не является изменением местоположения земельного участка. Вместе с этим предварительный договор не может быть признан незаключенным только в части участка N 2, поскольку стороны установили общую цену для двух земельных участков. Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества. Следовательно, отсутствие в предварительном договоре цены участка N3 является основанием для признания договора незаключенным в целом.

В связи с указанным вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор является незаключенным является обоснованным и правомерным.

В отношении доводов истца о недействительности (ничтожности) предварительного договора на основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции исходит из того, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что объекты недвижимости, указанные истцом, фактически находились на земельных участках, подлежащих отчуждению, на момент подписания предварительного договора и находятся в настоящее время. Как следует, из свидетельств о праве собственности и планов первичного объекта недвижимости, выданных истцу в 2006 году, объекты визуально обследовались в 2005 году. На момент обследования сохранились лишь фундаменты или часть фундаментов зданий.

Учитывая, что нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2009 по делу N А56-5860/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

Н.М. Попова М.А. Шестакова