Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2009 г. N 13АП-7587/2009

г. Санкт-Петербург

14 сентября 2009 г.

Дело N А26-1065/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7587/2009) ООО "СевЗапКварц" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21.04.2009г. по делу N А26-1065/2009 (судья Мельник А.В.), принятое

по иску Администрации Чупинского городского поселения

к Обществу с ограниченной ответственностью "СевЗапКварц"

о взыскании 381 217 руб. 91 коп., расторжении договора

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: генеральный директор Климентенок Г.Г. протокол N 4 общего собрания от 21.11.2008г., паспорт; адвокат Королев К.Е. доверенность от 01.09.2009г., удостоврение

установил:

Администрация Чупинского городского поселения (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СевЗапКварц" (далее - ООО "СевЗапКварц") о взыскании 381 217.91 руб., из них: 138 046.19 руб. задолженности по арендной плате по состоянию на 27.05.2008 г. по договорам на сдачу в аренду недвижимого имущества N 14 от 01.02.2007 г. и N 10 от 29.12.2007 г., 15 568.96 руб. пени за несвоевременное внесение арендных платежей по состоянию на 27.05.2008 г., 227 586.71 руб. штрафа за несвоевременный возврат нежилых помещений, 16.05 руб. почтовых расходов, которые понес истец при направлении претензии о расторжении договора N 10 от 29.12.2007 г., а также о расторжении договора N 10.

В судебном заседании представитель истца заявил об уменьшении исковых требований в части начисленного штрафа до 9 809.77 руб. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшение исковых требований было принято судом.

Решением суда от 16.04.2009г. исковые требования удовлетворены частично; с ООО "СевЗапКварц" в пользу Администрации Чупинского городского поселения взыскано 145 162.24 руб., в том числе 138 046.19 руб. задолженности по арендной плате, 7 000 руб. пени, 100 штрафа и 16.05 руб. почтовых расходов; расторгнут договор N 10 от 29 декабря 2007 года на сдачу в аренду недвижимого имущества, заключенный между Администрацией Чупинского городского поселения и ООО "СевЗапКварц"; в остальной части исковых требований отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение от 16.04.2009г., отказать Администрации в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, договор аренды N 14 от 01.02.2007г. сроком действия по 30.12.2011г. является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, в связи с чем необоснованным является взыскание с Общества задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендной платы.

Кроме того, суд первой инстанции необоснованно взыскал с Общества задолженность по арендной плате по договору от 29.12.2007г. N 10, пени за просрочку внесения арендной платы, а также штраф за просрочку возврата арендованного, поскольку в арендованных помещениях было отключено электроснабжение, в связи с чем ответчик не мог использовать помещения по назначению.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Чупинского городского поселения (арендодатель) и ООО "СевЗапКварц" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду недвижимого имущества от 01.02.2007г. N 14, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду на условиях, определенных настоящим договором, по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 232,4 кв.м., в том числе торговая площадь - 184,4 кв.м., складские помещения - 48 кв.м., расположенные по адресу: ул. Пионерская, д. 65, для использования помещения для организации розничной торговли (л.д. 13-14). В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.02.2007г. по 30.12.2007г.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 01.02.2007г. N 14 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, не принимается апелляционным судом, так как в соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, а в соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.02.2007г. по 30.12.2007г. Договор аренды, заключенный на срок по 30.12.2011г., на который ссылался податель апелляционной жалобы, в материалы дела не представлен. Согласно объяснениям представителей ответчика в судебном заседании договор сроком по 30.12.2011г. у ответчика отсутствует.

Между Администрацией Чупинского городского поселения (арендодатель) и ООО "СевЗапКварц" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду недвижимого имущества от 29.12.2007г. N 10, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду на условиях, определенных настоящим договором, по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 232,4 кв.м. в том числе торговая площадь - 184,4кв.м., складские помещения - 48 кв.м., расположенные по адресу: ул. Пионерская, д. 65, для использования помещения для организации розничной торговли (л.д. 10-11). Указанные помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 29.12.2007г. (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.01.2008 г. по 01.02.2008 г.

В соответствии с пунктами 3.2 договоров оплата производится за каждый месяц до двадцать пятого числа оплачиваемого месяца.

Согласно пунктам 2.2 договора арендатор обязался перечислять арендную плату в соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договоров.

Администрация направила в адрес Общества претензии от 24.04.2008г. и от 27.05.2008г., в которых просила погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени за несвоевременное внесение арендной платы по договорам аренды от 01.01.2007г. N 14, от 29.12.2007г. N 10 (л.д. 18, 20).

Неисполнение Обществом обязательств по договорам аренды послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом.

Заявленная истцом ко взысканию сумма задолженности Общества по арендной плате за период с 25.02.2007г. по 25.05.2008г. в размере 138 046 руб. 19 коп. подтверждается имеющимся в материалах дела расчетом по состоянию на 27.05.2008г. (л.д. 4).

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате является обоснованным по праву и размеру, и подлежит удовлетворению.

Пунктами 4.2.1 договоров предусмотрена неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, размер которой по стоянию на 27.05.2008г. составил 15 568 руб. 96 коп. (л.д. 4).

Поскольку размер подлежащей неустойки явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, то суд первой инстанции обоснованно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 7 000 руб.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика задолженность по договору аренды от 29.12.2007г. N 10, несмотря на то, что ответчик не использовал нежилые помещения из-за отключения электроэнергии, не принимается апелляционным судом, поскольку в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал, что недостатки в арендуемом помещении произошли по вине арендодателя (Администрации).

В акте приема-передачи недвижимого имущества по договору от 29.12.2007г. N 10 указано, что в передаваемых помещениях есть электроснабжение. Данный акт со стороны ООО "СевЗапКварц" подписан генеральным директором Климентенком Г.Г. без возражений. Таким образом, в силу пункта 2.2.4 договора арендатор взял на себя бремя заключения договора электроснабжения. При этом из акта ограничения (прекращения) подачи электроэнергии от 30.12.2007г. не усматривается причина отключения (л.д. 60). Из акта осмотра приборов учета от 06.07.2007г. следует, что абоненту (ответчику) было предписано выполнить определенные действия по установке электроприборов (л.д. 59). Таким образом, на момент заключения договора аренды от 29.12.2007г. N 10 арендатор знал о состоянии электроприборов, однако договор аренды заключил, не заявил о прекращении договора в связи с истечением срока его действия - 01.02.2008г. и не отказался от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не возвратил арендованное имущество до истечения спорного периода взыскания (27.05.2008г.), направив соответствующее письмо в адрес арендодателя только 03.06.2008г. (вх. N 566 от 06.06.2008г.).

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования Администрации о расторжении договора аренды от 29.12.2007г. N 10 подлежит отмене по следующим основаниям.

В пункте 1.2 договора аренды от 29.12.2007г. N 10 срок аренды установлен с 01.01.2008г. по 01.02.2008г. В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, договор аренды от 29.12.2007г. N 10 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Уведомлением от 22.02.2008г. Администрация сообщила Обществу о том, что срок договора аренды от 29.12.2007г. N 10 истек и предложила сдать помещение по акту приема-передачи (л.д. 16). Данное уведомление было получено Обществом 25.02.2008г., что подтверждается уведомлением о вручении (л.д. 16).

Учитывая то, что договором аренды не установлен срок отличный от указанного в законе, действие договора прекращается по истечении трех месяцев с момента уведомления Общества об отказе Администрации от договора аренды.

Таким образом, по истечении трехмесячного срока с момента предупреждения арендодателем арендатора об отказе от договора аренды данный договор прекратил действие (25.05.2008г.), в связи с чем необоснованным является вывод суда первой инстанции об удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 29.12.2007г. N 10.

В соответствии с пунктом 4.2.2 договора аренды от 29.12.2008г. N 10 истцом правомерно начислен штраф за период с 26.05. по 27.05.2008г. в размере 1% годовой арендной платы за каждый день просрочки в сумме 5 180 руб. 32 коп., который обоснованно уменьшен судом до 100 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 -271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21 апреля 2009 года по делу N А26-1065/2009 изменить, изложив в следующей редакции.

Взыскать с ООО "СевЗапКварц" в пользу Администрации Чупинского городского поселения 138 046 руб. 19 коп. задолженности, 7 000 руб. пеней и 100 руб. штрафа, всего 145 146 руб. 19 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать в доход бюджета РФ с ООО "СевЗапКварц" 4 633 руб. 55 коп. госпошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина