Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2008 г. N 14АП-66/2008

11 марта 2008 г.

г. Вологда Дело N А44-2349/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Козловой С.В. и Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковальчук М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Великого Новгорода на решение Арбитражного суда Новгородской области от 06.12.2007 по делу N А44-2349/2007 (судья Аксенов И.С.),

установил

администрация Великого Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Новгородской областной организации Общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (далее - Организация) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.11.2004 N 8455 в размере 921 330 руб. 03 коп., а также 39 736 руб. 43 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей.

Решением суда от 06.12.2007 в удовлетворении исковых требований отказано, также с Администрации в федеральный бюджет взыскано 16 110 руб. 66 коп. государственной пошлины.

Администрация с судебным актом не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: договор аренды земельного участка сторонами подписан и зарегистрирован, поэтому в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является заключенным; возникшая за период с 15.04.2005 по 20.03.2006 задолженность обоснованно предъявлена как недополученная арендная плата по договору, оснований для применения в данном случае положений главы 60 ГК РФ не имеется; использование части земельного участка под другие цели, не связанные с целью предоставления (эксплуатация производственных зданий), влечет применение соответствующих коэффициентов при расчете суммы иска.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возразил против ее доводов, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации от 05.07.1993 N 1092рз "Об утверждении материалов инвентаризации земель и перерегистрации права пользования земельными участками" областному обществу инвалидов предоставлен земельный участок площадью 1382 кв.м по улице Германа, 18 и 18а, в квартале 107 города, сроком на 10 лет для эксплуатации комбината надомного труда.

На основании решения Арбитражного суда Новгородской области от 06.02.2004 по делу N А44-385/04-С5 24.06.2004 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы права собственности Организации на производственные здания (нежилые здания) общей площадью 209, 6 кв. м и 214, 3 кв. м, расположенные в городе Великий Новгород по адресам: улица Германа 18 и улица Германа, 20а.

Распоряжением Администрации от 15.11.2004 N 5044рз Организации предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1382 кв.м с кадастровым номером 53:23:7910700:0008, расположенный на землях поселений в жилой зоне Ж.-Ж.З. (зона многоквартирных домов в 4-5 этажей) по улице Германа, дом 18 в квартале 107 города, для эксплуатации производственных зданий.

На основании данного распоряжения от 15.11.2004 между Администрацией (арендодатель) и Организацией 15.11.2004 заключен договор N 8455 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:7910700:0008.

Согласно пунктам 1.1 и 2.4 договора земельный участок считается переданным в аренду с 15.11.2004, а арендная плата исчисляется с 01.12.2004.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату за право пользования участком в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы, которая устанавливается на основании базовых размеров арендной платы, ежегодно утверждаемых решением Думы Великого Новгорода. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в прилагаемом расчете суммы до истечения 15 дня начала следующего квартала, за III квартал - не позднее 15 сентября, за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

Пункт 2.6 договора предусматривает обязанность арендатора в случае нарушения им указанных сроков уплатить неустойку в размере равном 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

За период с 15.11.2004 по 16.08.2007 ответчику начислена истцом арендная плата за земельный участок в общей сумме 1 016 401 руб. 03 коп. Оплата произведена в размере 95 071 руб.

Несвоевременное и не в полном объеме внесение платежей послужило основанием для начисления истцом договорной неустойки в размере 39 736 руб. 43 коп. за указанный период.

Считая, что ответчик необоснованно отказывается от оплаты за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего: договор аренды земельного участка от 16.11.2004 считается заключенным с 20.03.2006, то есть с момента его государственной регистрации, поэтому обязанность Организации по уплате Администрации задолженности за пользование земельным участком за период с 15.04.2005 по 20.03.2006 вытекает из главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а не из главы 34 ГК РФ, как заявил истец; задолженность по арендной плате и пени за период с 20.03.2006 по 16.08.2007 также не подлежат удовлетворению, поскольку распоряжение Организацией земельным участком путем сдачи его в субаренду не влечет изменение целевого назначения участка и не является основанием для перерасчета платы за пользование соответствующей его частью.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласится с данными выводами, поскольку они противоречат требования закона и обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 1).

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему документы, перечисленные в законе.

Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду объекта недвижимости, в том числе земельного участка, возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом.

Таким образом, государственная регистрация права аренды объекта недвижимости, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров и юридическое равенство сторон.

В силу положений статей 421 и 610 договор аренды заключается на срок, определенный договором. Государственная регистрация данного договора аренды, заключенного на срок не менее года, в данном случае на 49 лет, необходима в силу закона. Однако совершение ее не в день подписания договора, а в другое время (в период его действия) не означает изменения правоотношений сторон до и после регистрации, а констатирует признание и подтверждение государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с условиями, оговоренными сторонами в договоре.

Таким образом, исковые требования обоснованно заявлены по главе 35 ГК РФ в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных условий.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктами 2.1-2.3 договора от 16.11.2004 установлена обязанность ответчика вносить ежегодную арендную плату за право пользования участком в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы, которая устанавливается на основании базовых размеров арендной платы, ежегодно утверждаемых решением Думы Великого Новгорода.

Из материалов дела видно, что арендная плата первоначально начислялась, исходя из функционального использования Организацией территории. В пункте 1.1 договора указано, что земельный участок сдан ответчику для эксплуатации производственных зданий.

Вместе с тем, в последующем Администрацией установлен факт сдачи ответчиком в аренду своих помещений третьим лицам, в том числе, с изменением их функционального назначения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 652 ГК РФ аренда зданий или сооружений, находящихся на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Стороны при заключении договора аренды от 16.11.2004 предусмотрели, что в период его действия арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя передать, заложить, продать, сдать в аренду объект недвижимости, для эксплуатации которого предоставлен земельный участок, третьим лицам с последующей государственной регистрацией.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что ответчик, сдавая в аренду принадлежащие ему производственные здания и помещения, обращался в Администрацию с соответствующим заявлением. Поэтому, установив данный факт, Администрация правомерно произвела перерасчет арендной платы на один месяц 2004 года, 2005 - 2006 годы и шесть месяцев 2007 года, применив базовые размеры арендной платы, исходя из фактического функционального использования территории.

Расчет задолженности по недополученной арендной плате истцом произведен на основании решений Думы Великого Новгорода, судом проверен и признан правильным. Сумма задолженности составила 921 330 руб. 03 коп.

Требование о взыскании неустойки является также обоснованным, поскольку предусмотрено пунктом 2.6 договора. Задолженность арендной платы возникла по вине ответчика, который в нарушение условий договора не сообщил истцу об изменении функционального использования территории.

Расчет пеней истцом представлен, судом проверен и признан правильным.

Исходя из вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования являются законными, подлежат удовлетворению, а решение суда отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Новгородской области от 06 декабря 2007 года по делу N А44-2349/2007 отменить.

Взыскать с Новгородской областной организации Общероссийская общественная организация "Всероссийское общество инвалидов" в пользу администрации Великого Новгорода 962 066 руб. 46 коп., в том числе: 921 330 руб. 03 коп. задолженности, 39 736 руб. 43 коп. пеней, 1000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с Новгородской областной организации Общероссийская общественная организация "Всероссийское общество инвалидов" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 16 110 руб. 66 коп. за рассмотрение искового заявления.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

С.В. Козлова А.В. Романова