Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2008 г. N 14АП-37/2008

г. Вологда

27 марта 2008 г.

Дело N А66-2691/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

при участии от истца - Мокуниной Е.Н. по доверенности от 19.03.2008, от ответчика - Баданова А.С. по доверенности от 18.02.2008, директора Акаткина С.В., от третьего лица - директора Пашкова Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пашкова Василия Юрьевича на решение Арбитражного суда Тверской области от 26 ноября 2007 года по делу N А66-2691/2007 (судья Истомина О.Л.),

установил

индивидуальный предприниматель Пашков Василий Юрьевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ГаммамедФарм" (далее - Общество) о восстановлении нарушенного права прохода к лифту N 67190 и правому лестничному пролету через правую входную дверь в помещения N 44, 43а, 46 и лестничную площадку N 45 на первом этаже, лестничную площадку N 14, коридор N 19 на втором этаже правого блока здания литера "В" (по данным технического паспорта, приобщенного к л.д. 21-28) по улице 2-я Лукина, дом 9, города Твери и установить сервитут на указанные помещения ответчика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тверь - Контакт" (далее - ООО "Тверь - Контакт").

Решением суда от 26 ноября 2007 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и нарушение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) им, как собственником, избран надлежащий способ защиты нарушенного права. Считает, что ответчик, заключая 14 октября 2004 года договор купли-продажи с бывшим собственником помещений, обязан соблюдать пункт 3.2. соглашения от 07 июня 2004 года об установлении сервитута, заключенного между продавцом и истцом. В декабре 2004 года под предлогом ремонта ответчик перестал соблюдать сервитут. Многочисленные обращения истца о подписании проекта соглашения об установлении сервитута ответчиком оставлены без ответа.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представители ответчика направили отзыв на жалобу и считают исковые требования не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что никаких обременений на имущество, которое Общество приобрело у бывшего собственника, зарегистрировано не было. Истец пользуется всеми принадлежащими ему помещениями, что, по его мнению, явствует из текста искового заявления. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута, поскольку он к ответчику с просьбами либо предложениями об установлении сервитута и его условиях не обращался.

Представитель третьего лица считает доводы жалобы обоснованными, а решение суда - подлежащим отмене как незаконное.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, истец является собственником нежилых помещений на 1, 2, 3, 4 этажах в здании, расположенном по адресу: город Тверь, улица 2-я Лукина, дом 9, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.09.2004 (л.д. 11-14).

Кроме того, по договору купли-продажи от 05 сентября 2001 года, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Тверские промысли" (далее - ООО "Тверские промысли") (продавец) и истцом (покупатель), последний приобрел в собственность в указанном здании, в том числе два грузовых лифта N 67189, 67190.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.10.2004 между обществом с ограниченной ответственностью "Вирджиния" (далее - ООО "Вирджиния") (продавец) и ответчиком (покупатель), последний приобрел в собственность нежилые помещения по указанному выше адресу на 1, 2 этажах, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 02.11.2004.

По договору аренды от 10.01.2006 истцом (арендодатель) принадлежащее ему на праве собственности имущество (нежилые помещения, грузовые лифты) передано ООО "Тверь-Контакт" (арендатор), согласно которому арендатор использует арендованное имущество для производства полиграфической продукции.

Истец, считая, что его права, как собственника нарушены тем, что ответчик перекрыл доступ к лифту N 67190, расположенному в правом крыле здания, а именно: проход через помещения, принадлежащие Обществу, по первому и второму этажу перекрыт, и поскольку собственных помещений, примыкающих к лифту для входа в него он не имеет, следовательно, нарушаются условия договора аренды с ООО "Тверь-Контакт", по которому для осуществления производственной деятельности арендатору необходимо использование всего арендованного им имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обосновании своего требования истец сослался на статьи 274, 277 ГК РФ, соглашение об изменении долей в праве общей долевой собственности и выделе доли каждого участника долевой собственности из общего имущества от 07 июня 2004 года между истцом, ООО "Тверской сувенир" и ООО "Вирджиния", Согласно данному соглашению названные лица обеспечили друг другу беспрепятственный доступ к своему имуществу, следовательно, и ответчик обязан соблюдать условия названного соглашения.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истец в нарушение пункта 3 статьи 274 ГК РФ при подаче настоящего заявления не представил в суд проект соглашения об установлении сервитута, а также доказательств обоснованности необходимости предоставления ему ограниченного права пользования чужим имуществом и недостижения соглашения об условиях такого пользования во внесудебном порядке.

Апелляционная инстанция не может согласиться с выводами суда первой инстанции и считает обжалуемое решение суда подлежащим изменению в связи с неправильным применением норм процессуального права.

Статья 304 ГК РФ устанавливает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. По негаторному иску факты нарушения третьими лицами прав собственника должны доказываться собственниками.

Суд первой инстанции, оценив заявленные требования, правильно исходил из того, что фактически истец просит предоставить право прохода к своим помещениям через помещения, принадлежащие ответчику, без согласования с собственником права ограниченного пользования данными помещениями.

Таким образом, заявив негаторный иск, в данном случае Предприниматель избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжением и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 той же статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из смысла статьи 274 ГК РФ следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Установление сервитута допустимо только в том случае, если интересы собственника земельного участка не могут быть обеспечены другим способом.

Сервитут по своему правовому содержанию - это право ограниченного пользования соседним земельным участком либо чужим имуществом, а не способ защиты права собственности путем устранения препятствий в пользовании недвижимым имуществом. Основанием для установления сервитута является не наличие препятствий в пользовании недвижимым имуществом, а необходимость обеспечения нужд собственника недвижимости, а основанием для предъявления в суд соответствующего требования является отказ собственника такого имущества от установления сервитута либо недостижение соглашения об условиях сервитута.

Следовательно, собственник недвижимости, требующий установления сервитута, не обязан доказывать факт чинения другим собственником препятствия в пользовании имуществом, а должен обосновать необходимость предоставления ему ограниченного права пользования чужим имуществом для определенных целей при условии недостижения соглашения об условиях такого пользования во внесудебном порядке.

Кроме того, сервитут может быть установлен в том случае, если собственник недвижимого имущества не может постоянно осуществлять пользование своим имуществом без установления сервитута.

Между тем, как установлено в судебном заседании апелляционной инстанции, арендатор имущества, принадлежащего истцу, - ООО "Тверь-Контакт" осуществляет производственную деятельность без установления сервитута.

Более того, в рассматриваемом случае помещения, на которые заявлено установление сервитута, являются местами общего пользования, то есть согласно статьям 133, 244 ГК РФ общей собственностью истца и ответчика, поскольку не могут быть разделены без изменения их назначения и не подлежат разделу. Такие помещения призваны обеспечить защиту публичного интереса в виде допуска людей к лестничным клеткам, выходам, коридорам, и такой допуск не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества, что следует из статей 274-277 ГК РФ.

Проанализировав положения гражданского законодательства, суд первой инстанции правомерно указал, что вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую истцу недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.

Анализ вышеназванных норм права позволяет сделать вывод, что суд, устанавливая сервитут, должен установить как соблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора (направление оферты на заключение соглашения об установлении сервитута), так и невозможность защиты права собственника недвижимости иным путем, кроме установления сервитута, и установить существенные условия ограничения прав собственника, в частности разрешить вопрос о плате за пользование участком, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 274 ГК РФ.

Между тем, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, с достоверностью подтверждающие, что истцом принимались меры к достижению с Обществом, как с собственником имущества, соглашения об установлении сервитута. Отказа Общества от установления сервитута либо недостижения с ним соглашения об условиях сервитута истцом в ходе рассмотрения спора не представлено. Более того, ответчик в суде первой заявлял о том, что истец к ответчику с просьбами либо предложениями об установлении сервитута и его условиях не обращался.

Учитывая, что между указанными лицами не рассматривалось такое соглашение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности рассмотрения по существу этого требования в суде и применительно к пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить заявление в части установления сервитута без рассмотрения.

Ссылка подателя жалобы на соглашение об изменении долей в праве общей собственности и выделе доли от 07.06.2004 несостоятельна, поскольку оно прекратило действие с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с этим оно перестало быть общей долевой собственностью.

Довод истца в жалобе на многочисленные его обращения к ответчику с просьбой о подписании проекта соглашения об установлении сервитута и оставление ответчиком их без ответа, несостоятельна, поскольку не подтверждена материалами дела. Представленные истцом в суд апелляционной инстанции составлены Предпринимателем после обращения истца в суд с настоящими требованиями и, более того, после вынесения судом первой инстанции решения по делу.

Учитывая вышеизложенное, обжалуемый судебный акт в части требования об установлении сервитута оставляется без рассмотрения, в остальной части исковых требований судом первой инстанции отказано обоснованно.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на её подателя.

Руководствуясь статьями 148, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного Тверской области от 26 ноября 2007 года по делу N А66-2691/2007 отменить в части отказа в удовлетворении искового требования об установлении сервитута. Требование в этой части оставить без рассмотрения.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова