Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2008 г. N 14АП-1164/2008

Г. Вологда

25 апреля 2008 г.

Дело N А05-10603/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

при участии от ответчика - Стенюшкина А.Н. по доверенности от 18.04.2008, ректора Дмитриева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Институт ИНФО" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 февраля 2008 года по делу N А05-10603/2007 (судья Шапран Е.Б.),

установил

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Государственная морская академия имени адмирала С.О. Макарова" (далее - Академия) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к негосударственному образовательному учреждению "Институт ИНФО" (далее - Институт) о расторжении договора аренды от 01.09.2005 N 36А/05, выселении из арендованных помещений площадью 548,3 кв.м на 5 этаже в здании по улице Садовая, дом 2 и помещений площадью 963,3 кв.м на 5 этаже в здании по Набережной Северной Двины, дом 111, корпус 1 в городе Архангельске, взыскании 95 000 рублей задолженности по арендной плате за первый - третий кварталы 2007 года, 20 000 рублей пеней за просрочку внесения платежей, 10 000 рублей штрафа за нецелевое использование помещений и сдачу их в субаренду.

До вынесения судом решения по делу истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований до 858 989 рублей 06 копеек задолженности по арендной плате за первый - четвертый кварталы 2007 года, в том числе НДС в сумме 128 286 рублей 49 копеек, 378 407 рублей 61 копейки пеней за просрочку внесения арендной платы за первый - четвертый кварталы 2007 года за период с 11.01.2007 по 14.01.2008, 545 816 рублей 72 копеек штрафа за нецелевое использование арендуемых помещений и сдачу их в субаренду. Судом принято увеличение размера иска в части требований о взыскании долга в период за первый - третий кварталы 2007 года и пеней за период с 11.01.2007 по 14.01.2008 на указанную задолженность, в остальной части увеличение требований судом не принято.

Решением от 14 февраля 2008 года суд расторг договор N 36А/05 о передаче в аренду недвижимого имущества от 01.09.2005, заключенный между Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Архангельское мореходное училище имени капитана В.И. Воронина" (далее - Училище) и Институтом. Выселил Институт из помещений площадью 548,3 кв.м на 5 этаже в здании по улице Садовая, дом 2 и помещений площадью 963,3 кв.м на 5 этаже в здании по Набережной Северной Двины, дом 111, корпус 1 в городе Архангельске. Взыскано с Института в пользу Академии 440 748 рублей 57 копеек долга по арендной плате за второй и третий кварталы 2007 года, 58 662 рублей 29 копеек пени, а также 4000 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине. В остальной части иска отказано. Взыскано с Института в федеральный бюджет 9409 рублей 93 копейки государственной пошлины. С Академии в федеральный бюджет взыскано 9006 рублей 13 копеек государственной пошлины.

Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и в дополнении к ней просит его изменить в части удовлетворенных судом исковых требований и вынести новое решение, которым в их удовлетворении отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. По его мнению, размер арендной платы за 2007 год истцом увеличен в двукратном размере, что является дискриминацией по отношению к ответчику, поскольку стоимость обучения не увеличивалась и новые ставки по оплате арендных платежей не были учтены. Считает, что Академия не имела права применять распоряжение Территориального управления Росимущества по Архангельской области от 31.10.2006 N 546-р (далее - Распоряжение N 546-р) к долгосрочному договору аренды, заключенному до его принятия, делая условия спорного договора для Института невыполнимыми. Истец не представил доказательства, подтверждающие обоснованность увеличения арендной платы (уведомление ответчиком не получено), а именно согласование с управлением Федеральной антимонопольной службы по Архангельской области. По заявлению ответчика ведется проверка соответствия Распоряжения N 546-р действующему законодательству. Считает, что неподписанный проект расчета арендной платы не может являться надлежащим документом, на основании которого можно увеличить её размер. Счета за первый - третий кварталы 2007 года Институтом получены в июне 2007 года и оплачены. Впоследствии истец пересчитал размер аренды и выставил счета повторно за тот же период, которые ответчик уже не оплатил из-за возникших разногласий. Кроме того, увеличение размера аренды не соответствует условиям спорного договора. Также указывает на тот факт, что выселение из арендованных помещений автоматически лишает ответчика лицензии и права на ведение образовательной деятельности. Считает, что долга по оплате аренды за Институтом не имеется, а нарушение сроков ее оплаты вызвано недобросовестностью Академии.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениям к ней изложенные доводы не поддержал, считает их необоснованными. Указывает на то, что спорным договором предусмотрена возможность изменения размера годовой арендной платы, уведомления об ее изменении ответчиком получены. Согласование с антимонопольной службой нормативных актов не предусмотрено.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнении к ней, поддержали.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим она рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Поскольку подателем жалобы обжалуется решение суда в части удовлетворенных требований, в соответствии со статьей 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, между Училищем (арендодатель) и Институтом (арендатор) 1 сентября 2005 года заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за Училищем на праве оперативного управления, N 36А/05, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял для использования под учебные классы помещения площадью 964,3 кв.м на 5 этаже в здании по Набережной Северной Двины, дом 111, корпус 1 и площадью 568,9 кв.м на 5 этаже в здании по улице Садовой, дом 2, в том числе из помещений по улице Садовая, дом 2 - помещение площадью 15,1 кв.м для устройства буфета.

Названный договор аренды заключен на срок с 01.09.2005 по 31.12.2010, зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы и Ненецкому автономному округу 28.12.2005, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 28.12.2005 N 29-01/070/2005-019 (отметка на договоре аренды).

Сторонами спорного договора 01.01.2007 подписано дополнение к данному договору, согласно которому уточнен размер площадей: 548,3 кв.м в здании по улице Садовая, дом 2 и 964,3 кв.м в здании по Набережной Северной Двины, дом 111, корпус 1 в соответствии с данными технической инвентаризации, проведенной в декабре 2006 года.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 24.08.2005 N 1302-р осуществлена реорганизация Училища в форме присоединения к Академии и 28.12.2006 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о прекращении его деятельности.

Согласно передаточному акту от 01.10.2006 и дополнению к нему от 09.11.2006 Академия является правопреемником прав и обязанностей Училища в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, и его имущества. Согласно пункту 12 Устава Академии училище является его филиалом.

Пунктом 3.1. упомянутого договора арендная плата рассчитывается в годовом исчислении и уплачивается арендатором равными долями за каждый квартал вперед с оплатой до 10 числа первого месяца каждого квартала в соответствии с расчетом (Приложение N 1) по реквизитам, указанным в договоре.

На основании расчета (Приложение N 1) арендная плата за имущество, находящееся в федеральной собственности, определяется в соответствии с решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392 и распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора.

Согласно пункту 3.6 этого же договора размер годовой арендной платы пересматривается ежегодно.

Истец в апреле 2007 года вручил ответчику расчет арендной платы на 2007 год, произведенный в соответствии с Распоряжением N 546-р и распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р. Получение данного расчета ответчик не оспаривает.

В связи с тем, что размер арендной платы на 2007 год по сравнению с 2006 годом увеличился в 2 раза (до 70 429, 47 у.е. за год без НДС вместо 35 159, 39 у.е.) Институт от подписания расчета на 2007 год отказался, оплату за первый - третий квартал 2007 года произвел по расчету арендной платы на 2006 год.

Поскольку согласно пункту 4 статьи 57, пункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса России (далее - ГК РФ) права и обязанности, возникшие из договора аренды, заключенного с Институтом, перешли к Академии и ее требования о погашении задолженности и освобождении помещений Институтом не исполнены, Академия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, признал их обоснованными в части.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судом решением.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 упомянутого Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 3.5 спорного договора аренды предусмотрено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора.

При этом в силу пункта 5.1 названного договора установлено, что все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия настоящего договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (кроме условий по пункту 3.5 договора).

При таких обстоятельствах довод подателя жалобы о том, что истцом не соблюден порядок изменения арендной платы, во внимание не принимается.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора аренды от 01.09.2005 N 36А/05 расчет размера арендной платы производился в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области, принятым решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392 (далее - Порядок). Применение данного Порядка было распространено на сдачу в аренду федерального имущества на основании распоряжения Мингосимущества РФ от 30.04.1998 N 396-р, распоряжения Мингосимущества РФ от 05.06.1998 N 466-р "О расчете арендной платы", распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Архангельской области от 03.03.2005 N 73-р и с учетом распоряжения Мингосимущества РФ от 14.05.1999 N 671-р.

Постановлением Архангельского областного собрания депутатов от 02.03.2006 N 560 Порядок признан утратившим силу, а решением названного собрания депутатов от 09.12.2005 N 484 утвержден новый порядок определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности (далее - Порядок определения размера арендной платы от 09.12.2005 N 484).

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области от 31.10.2006 N 546-р (далее - Распоряжение N 546-р) для определения величины арендной платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, с 01.11.2006 распространен раздел 2 Порядка определения размера арендной платы от 09.12.2005 N 484, с учетом ряда исключений и изменений, указанных в названном распоряжении.

Поскольку действующий на момент заключения спорного договора аренды порядок определения размера арендной платы утратил силу в связи с принятием нового, действие которого распространено органом, уполномоченным в сфере управления федеральным имуществом, на отношения при сдаче в аренду федерального имущества, суд первой инстанции обоснованно признал централизованное изменение цен и тарифов и поэтому пришел к правильному выводу об обязательности принятия арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 3.5. договора аренды от 09.12.2005 N 36А/05, расчета арендной платы на 2007 год, который Академия вручила Институту в апреле 2007 года, получение которого не оспаривается ответчиком и подтверждено его письмами в адрес истца (том 1, листы 42-43, 44).

Довод Института о том, что размер арендной платы должен пересматриваться до начала календарного года, поскольку её размер устанавливается на год, судом правомерно не принят во внимание, поскольку условие спорного договора аренды о том, что размер арендной платы пересматривается ежегодно, не ограничено указанием на какую-то конкретную дату и поэтому не означает, что ежегодный пересмотр арендной платы осуществляется лишь с 01 января каждого года.

Кроме того, ссылка представителей Института на то, что направленный расчет арендной платы на 2007 год был не подписан и поэтому не может являться надлежащим документом, на основании которого можно увеличить её размер, необоснованна, поскольку договор аренды от 01.09.2005 N 36А/05 не устанавливает какую-либо определенную форму такого уведомления, поэтому таковым должна быть информация, содержащая сведения об изменении размера арендной платы, доведенная до арендатора любыми доступными средствами, лишь бы она была получена последним.

Вместе с тем, удовлетворяя требование о взыскании задолженности по арендной плате, судом первой инстанции обоснованно учтено то, что расчет измененной арендной платы получен арендатором после истечения сроков внесения арендных платежей за первый и второй кварталы 2007 года, а потому обязательство по внесению арендной платы в повышенном размере за предшествующий уведомлению период с января по апрель 2007 года у ответчика не возникло, так как по условиям названного договора аренды уведомление становится обязательным с даты его получения, а сторонами соглашения о распространении его действия на отношения с 01 января 2007 года не достигнуто.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд обоснованно взыскал с Института долг по арендной плате за второй и третий кварталы 2007 года в размере 455 390 рублей 31 копейки.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1 договора в случае просрочки уплаты арендных платежей начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с этим суд первой инстанции, установив наличие просрочки по внесению арендных платежей, учтя их завышенный размер вследствие высокого размера процента, обоснованно применив положения статьи 333 ГК РФ, правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 11.01.2007 по 14.01.2008, начисленных на сумму долга, в размере 58 662 рублей 29 копеек.

Вместе с тем, в силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из условий договора аренды от 01.09.2005 N 36А/05, в частности подпункта "а" пункта 5.2, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора и выселения арендодателя в случае неуплаты или просрочки оплаты аренды в установленные сроки в течение одного квартала независимо от её последующего внесения.

Материалами дела подтверждается, что Институт допустил нарушения условий договора о размере и сроках внесения арендной платы, а именно уплатил арендную плату в меньшем размере, в связи с этим имеется задолженность, а также производил оплату аренды с просрочкой, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды.

В письмах Академии N 388 от 02.07.2007, N 402 от 05.07.2007, N 413 от 12.07.2007, получение которых ответчиком не оспаривается, содержатся требования о погашении задолженности по арендной плате, предложение о расторжении договора по соглашению сторон, а при его недостижении - требование освободить помещения. Таким образом, истцом соблюден обязательный досудебный порядок расторжения договора.

Поскольку истцом названный порядок соблюден, наличие оснований для расторжения договора подтверждено материалами дела, требование в части расторжения договора аренды от 01.09.2005 N 36А/05 судом первой инстанции удовлетворено правомерно.

Все доводы ответчика были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 февраля 2008 года по делу N А05-10603/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Институт ИНФО" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова