Комментарий к письмам Минфина России от 25.05.2006 N 03-03-04/1/476 и от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65 ("Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 14, июль 2006 г.)

Комментарий к письмам Минфина России от 25.05.2006
N 03-03-04/1/476 и от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65

Опубликованные письма будут интересны тем фирмам, которые купили или планируют купить помещения в многоквартирных домах. Финансисты разъяснили порядок налогообложения земельных участков, на которых такие дома расположены. В опубликованных письмах Минфина рассказано о налоге на прибыль и земельном налоге.

Налог на прибыль

Фирма может купить в многоквартирном доме как жилые помещения, например квартиры для сотрудников, так и нежилые - под офис, магазин, склад. Согласно Жилищному кодексу, она получает в собственность не только помещение, но и долю в праве собственности на общее имущество дома. В частности, на земельный участок, занятый самим домом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). При покупке помещения фирма не платит за землю. Поэтому возникает вопрос: не признается ли указанная доля безвозмездно полученным имуществом? А такое имущество включают в состав внереализационных доходов и облагают налогом на прибыль.

С одной стороны, покупая помещение, организация бесплатно получает долю в праве собственности на общее имущество. Однако, с другой стороны, нельзя рассматривать приобретение доли отдельно от факта покупки самого помещения. Ведь ее фирма получает именно в этот момент. Таким образом, оплачивая помещение, фирма одновременно платит и за участок земли, на которой оно находится.

Кроме того, госрегистрация права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является и регистрацией права общей долевой собственности на имущество. То есть отдельной регистрации доли не требуется. В итоге, как отметили специалисты Минфина, стоимость части земли под многоквартирным домом в состав доходов фирмы не включают и налогом на прибыль не облагают. Это же правило применяют и ко всему другому общему имуществу дома.

Земельный налог

У собственника помещения в многоквартирном доме возникает и другой вопрос: нужно ли рассчитывать и платить земельный налог? Ведь его должны перечислять в бюджет, в частности, собственники земельного участка. Нужно. Такая обязанность у владельца помещения появится в момент перехода права собственности на общее имущество дома (в т. ч. земельный участок, на котором он расположен).

Но здесь есть и свои нюансы. Чтобы определить, перешло ли к фирме право собственности на землю, необходимо выяснить, сформирован ли сам земельный участок и проведен ли в его отношении кадастровый учет. Формированием участков под домами занимаются местные власти. А в процессе кадастрового учета каждому земельному участку присваивают уникальный номер.

Если участок под домом уже сформирован и ему присвоен номер, платить земельный налог нужно с того момента, когда к фирме перешло право собственности на помещение. В противном случае налог не платят.

Во втором письме специалисты Минфина акцентируют внимание на том, что отсутствие документов о госрегистрации земельного участка не является основанием не платить земельный налог. Конечно, в том случае, если все вышеупомянутые условия соблюдаются. Аналогичные разъяснения финансисты давали и ранее (письма Минфина России от 03.05.2006 N 03-06-02-04/67 и от 05.10.2005 N 03-06-02-04/83). Основание для уплаты налога - документы, подтверждающие право собственности на помещения в многоквартирном доме.

Налоговой базой является кадастровая стоимость участка. Информацию о ней до фирмы должны довести местные власти.

При этом налоговую базу по участкам, которые находятся в общей долевой собственности, определяют для каждого владельца пропорционально его доле. Долю фирмы в общем праве собственности на землю рассчитывают как долю площади ее помещений в общей площади всех помещений дома (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Если у организации нет информации об общей площади дома, необходимые данные нужно запросить в БТИ.

Если ваша фирма получила или утратила право собственности на долю земельного участка в течение года, земельный налог нужно рассчитывать с помощью специального коэффициента (К2). Его определяют как отношение числа полных месяцев, в течение которых доля участка находилась в собственности фирмы, к числу месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Если вы получили право собственности до 15-го числа того или иного месяца включительно, его считают полным. Аналогичное правило применяют, если вы утратили право собственности после 15-го числа соответствующего месяца.

Отчетный период по налогу - I квартал, первое полугодие и 9 месяцев, налоговый - календарный год. Ставки налога, а также сроки его уплаты устанавливают местные власти. Налог за год рассчитывают, умножая налоговую базу на его ставку. Сумма авансового платежа составляет 1/4 суммы налога за год.

Налоговые декларации фирмы должны представлять в инспекции по местонахождению земельных участков не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. А расчеты по авансовым платежам - не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

Например, в Москве земельный налог введен Законом г. Москвы от 04.11.2004 N 74. Статьей 2 закона в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом, установлена ставка налога 0,1 процента. Если же доля организации в праве на земельный участок приходится на объект, который не относят к жилищному фонду, то ставка увеличивается до 1,5 процента. Что касается сроков уплаты авансовых платежей и самого налога, то в Москве они аналогичны срокам представления отчетности по земельному налогу.

Пример

ООО "Дельта" 25 мая 2006 года приобрело жилое помещение для своего сотрудника общей площадью 80 кв. м в многоквартирном доме в Северном административном округе г. Москвы.

На момент регистрации права собственности на помещение земельный участок площадью 2000 кв. м, на котором располагается дом, сформирован и имеет кадастровый номер. По запросу организации БТИ предоставило сведения об общей площади всех помещений данного многоквартирного дома - она составляет 8000 кв. м.

Рассчитаем сумму авансовых платежей за первое полугодие и 9 месяцев 2006 года, а также сумму земельного налога ООО "Дельта" за 2006 год.

Кадастровая стоимость 1 кв. м земли в САО г. Москвы по состоянию на 1 января 2006 года установлена в размере 15 125 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, составит:

2000 кв. м х 15 125 руб. = 30 250 000 руб.

Доля земельного участка, принадлежащая ООО "Дельта", будет равна:

80 кв. м : 8000 кв. м = 0,01.

Следовательно, база по земельному налогу составит 302 500 руб. (30 250 000 руб. х 0,01).

Налоговая ставка для земельных участков, занятых жилищным фондом, в Москве составляет 0,1 процента.

Поскольку квартира приобретена ООО "Дельта" после 15 мая 2006 года, то значения К2 будут равны:

- за первое полугодие 2006 года - 0,17 (1 мес. : 6 мес.);

- за 9 месяцев - 0,44 (4 мес. : 9 мес.);

- за год - 0,58 (7 мес. : 12 мес.).

Сумма авансового платежа за первое полугодие 2006 года составит:

(302 500 руб. х 0,17 х 0,1%) : 4 = 13 руб.

Сумма авансового платежа за 9 месяцев 2006 года будет равна:

(302 500 руб. х 0,44 х 0,1%) : 4 = 33 руб.

Сумма земельного налога за 2006 год составит:

302 500 руб. х 0,58 х 0,1% = 175 руб.

К доплате по итогам 2006 года причитается:

175 руб. - 13 руб. - 33 руб. = 129 руб.

"Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 14, июль 2006 г.