Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. N 14АП-2823/2008

г. Вологда

14 августа 2008 г.

Дело N А05-3672/2008

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Козловой С.В., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от истца - Пославского К.Е. по доверенности от 05.05.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чехронова Андрея Сергеевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июня 2008 года по делу N А05-3672/2008 (судья Шапран Е.Б.),

установил

индивидуальный предприниматель Чехронов Андрей Сергеевич обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковыми требованиями, увеличенными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к государственному унитарному предприятию Архангельской области "Фармация" (далее - Предприятие) о взыскании 1 047 175 рублей 90 копеек за период с ноября 2006 года по январь 2008 года долга по арендной плате по договору аренды от 23.04.1999 N 381 и 565 406 рублей 74 копеек пеней за просрочку оплаты с 10.11.2006 по 04.04.2008.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Архангельск" (далее - МО "Город Архангельск").

Решением суда от 23 июня 2008 года иск удовлетворен частично. Взыскано с Предприятия в пользу предпринимателя Чехронова А.С. 56 136 рублей 19 копеек долга, 18 421 рубль 95 копеек пеней, 500 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано. Взыскано с предпринимателя Чехронова А.С. в федеральный бюджет 18 658 рублей 41 копейка государственной пошлины, с Предприятия в федеральный бюджет - 404 рубля 50 копеек государственной пошлины за рассмотрение дела.

Представитель подателя апелляционной жалобы доводы, в ней изложенные, поддержал.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд не явились, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из дела, на основании распоряжения главы муниципального образования города Архангельска от 16.05.2006 N 552 "О приватизации муниципального имущества" в план приватизации имущества, принадлежащего МО "Город Архангельск" путем проведения аукциона объектов недвижимости, включены нежилые помещения N 1-17 общей площадью 162,2 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Архангельск, улица Тиме, дом 2, кадастровый номер объекта 29:22:000000:0000:11:401:001:006902110:0000:20001.

Истец, являясь согласно протоколу от 24.10.2006 N 1 об итогах аукциона (с подачей предложений о цене имущества в открытой форме) его победителем, приобрел право на заключение договора купли - продажи.

Между МО "Город Архангельск" (продавец) и Чехроновым А.С. (покупатель) 30 октября 2006 года заключен договор N 331 купли-продажи муниципального имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает нежилые помещения N 1-17 общей площадью 162,2 кв.м, находящиеся по вышеуказанному адресу.

Право собственности на объект договора переходит к покупателю после подписания сторонами акта приема-передачи и государственной регистрации перехода права собственности (пункт 4.1 договора).

В пункте 7.1 данного договора купли-продажи указано на то, что имущество сдано в долгосрочную аренду по договору аренды от 23.04.1999 N 381. Права и обязанности по указанному договору аренды переходят на покупателя с момента передачи ему объекта договора.

Актом приема-передачи от 31.10.2006 продавец передал, а покупатель принял указанный выше объект недвижимости.

Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 15 октября 2007 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 29-АК серии 229318.

Между тем объект договора купли - продажи находился в долгосрочной аренде по договору аренды от 23.04.1999 N 381, заключенному между МО "Город Архангельск" (арендодатель) и Предприятием (арендатор) сроком на 10 лет под аптеку.

Размер арендной платы определен в разделе 3 данного договора, согласно которому месячная арендная плата с 01.03.2005 составляет 28 764 рубля, за земельный участок - 243 рубля, за содержание помещений - 452 рубля 23 копейки, с учетом НДС 20% - 542 рубля 68 копеек.

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 23.04.1999 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов. Об изменениях платежей арендодатель предупреждает арендатора письменно за один месяц. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Из пункта 4.1 указанного договора следует, что в случае нарушения сроков оплаты арендных платежей предусмотрена неустойка в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомлением от 23.10.2007 истец сообщил ответчику о приобретении им нежилых помещений, являющихся объектом аренды, и предложил оплатить в срок до 23.10.2007 арендную плату за период с 01.11.2006 по 24.10.2007, указав свои реквизиты, а также сообщил об увеличении арендной платы с 24.10.2007 до 324 400 рублей в месяц, которое ответчик получил 23.10.2007 (л.д.28).

Между сторонами 26.12.2007 заключено соглашение о расторжении договора аренды от 23.04.1999 N 381 с 01.02.2008 и помещения возвращены истцу по акту приема-передачи от 31.01.2008.

Поскольку требование истца о внесении арендных платежей ответчиком не исполнено, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал их обоснованными в части.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В пункте 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке лишь 15.10.2007.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, следовательно, покупатель не может им распоряжаться, в том числе заключать договоры аренды в отношении данного имущества.

Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по договору аренды от 23.04.1999 N 381 перешли только 15.10.2007, следовательно, оплата ответчиком арендных платежей прежнему арендодателю до указанной даты является обоснованной и судом правомерно установлен долг по арендным платежам за период с 15.10.2007 по дату передачи арендованного нежилого помещения истцу 31.01.2008 (пункт 2 статьи 551, статьи 382, 385 ГК РФ).

Вместе с тем, в силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Условиями договора аренды от 23.04.1999 N 381 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов. Об изменениях платежей арендодатель предупреждает арендатора письменно за один месяц. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, условия договора аренды, касающиеся определения размера арендной платы, являются обязательными для нового собственника имущества, к которому перешли права и обязанности арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем, из статьи 431 названного Кодекса следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений

Учитывая изложенное, поскольку согласно вышеупомянутому договору аренды возможность увеличения арендной платы поставлена в зависимость от изменения законодательных актов, регулирующих вопросы аренды, принимая во внимание то, что в спорный договор от 23.04.1999 N 381 в установленном законом порядке изменения не внесены, оснований для применения размера арендной платы 2000 рублей за 1 кв. м в месяц, установленного истцом, не имеется.

Ответчиком истцу внесена арендная плата в размере, установленном договором аренды - 44 537 рублей 81 копеек, что подтверждает платежное поручение от 23.11.2007 N 704, следовательно, исковые требования в части взыскания долга в сумме 56 136 рублей 19 копеек и пеней за период с 10.11.2007 по 04.04.2008 в сумме 18 421 рублей 95 копеек удовлетворены правомерно.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить то, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 11 июня 2008 года по делу N А05-4474/2008, вступившим в законную силу, по иску МО "Город Архангельск" к ГУП "Фармация" о взыскании 365 982 рублей 01 копейки производство в части взыскания долга по арендной плате за аналогичный период прекращено в связи с её уплатой арендодателю - истцу.

Довод заявителя о том, что суд должен объединить дело N А05-4474/2008 по иску МО "Город Архангельск" и настоящее дело, так как они поданы к одному ответчику, участвуют одни и те же лица, один предмет спора, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку согласно статье 130 АПК РФ суду предоставлено право, а не обязанность объединить несколько однородных дел, в котором участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения. Кроме того, податель жалобы лицом, участвующим в деле N А05-4474/2008, не является.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июня 2008 года по делу N А05-3672/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чехронова Андрея Сергеевича - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

С.В. Козлова А.В. Романова