Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2008 г. N 14АП-2991/2008

г. Вологда

04 сентября 2008 г.

Дело N А66-890/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Козловой С.В., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стандарт - БС" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 июня 2008 года по делу N А66-890/2008 (судья Лапина В.В.),

установил

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт - БС" (далее - Общество) о взыскании 66 878 рублей 67 копеек задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2006 N 3542, в том числе 53 183 рублей 78 копеек основного долга, 13 554 рублей 89 копеек пеней и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 54 кв.м, расположенного на пятом этаже здания по адресу: город Тверь, улица Брагина, дом 1.

Общество обратилось в суд со встречным иском к Департаменту о взыскании 305 254 рублей 64 копеек стоимости ремонта принятого в аренду помещения и о проведении зачета в счет арендной платы на сумму 66 878 рублей 66 копеек.

Решением суда от 23 июня 2008 года иск Департамента удовлетворен в полном объеме. Суд взыскал с Общества в пользу Департамента 53 183 рубля 78 копеек основного долга, 13 554 рубля 89 копеек пеней, а также 4502 рубля 16 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Обязал Общество в десятидневный срок возвратить Департаменту нежилое помещение площадью 54 кв.м, расположенное на пятом этаже здания по адресу: город Тверь, улица Брагина, дом 1, инвентарный номер 8 (офис 504). В удовлетворении встречного иска отказано.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с Департамента в пользу Общества 305 254 рублей 64 копеек, затраченных на переоборудование складского помещения в офисное. По его мнению, суд должен был взыскать суммы долга не в пользу Департамента, а в бюджет Российской Федерации. По договору аренды помещения должны были быть использованы для офиса, однако фактически это были складские помещения, то есть, истец нарушил требование статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, данная сделка является недействительной.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд не явились, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части.

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.10.2000 серии ТВ-А N 057976 нежилое строение-универмаг "Тверь" общей площадью 16592,5 кв.м, расположенное по адресу: город Тверь, улица Брагина, дом 1, является собственностью муниципального образования города Твери.

Между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01 сентября 2006 года заключен договор аренды нежилого помещения N 3542, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 54 кв.м, расположенное на пятом этаже вышеуказанного здания для использования под офис (пункт 1.2 договора).

Сторонами в пункте 1.4 договора установлен срок его действия - с момента подписания акта приема-передачи до 31.07.2007.

Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.2 договора).

Пунктом 2.4. упомянутого договора установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности; начисление пени производится начиная со дня, следующего за последним днем срока оплаты очередного платежа, и по день уплаты включительно.

Пунктом 2.5 договора стороны определили, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, об этом арендодатель уведомляет арендатора заказным письмом, новый размер арендной платы устанавливается по истечении тридцати дней с даты отправки арендатору данного уведомления, неполучение которого не является основанием для неуплаты им арендной платы в новом размере.

Согласно приложению N 2 к договору размер арендной платы сторонами установлен в сумме 16 746 рублей 25 копеек в месяц.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 3.1.6 данного договора арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае однократного невнесения арендодателем арендной платы в установленном договором порядке.

Из пункта 4.1.3 договора следует, что арендодатель должен предупредить арендатора о своем отказе от договора и его досрочном расторжении не менее чем за один месяц.

По передаточному акту от 01.09.2006 арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды по спорному договору.

Департамент на основании пункта 2.5 договора изменил размер арендной платы в одностороннем порядке, направив Обществу 14.06.2007 и 23.07.2007 заказные письма об изменении размера арендной платы с 01.06.2007 - 14 030 рублей 51 копеек и с 01.09.2007 - 15 689 рублей 14 копеек.

Между сторонами по спорному договору 03 августа 2007 года заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора аренды от 01.09.2006 N 3542 продлен с 31.07.2007 по 27.07.2008.

Департамент претензией от 11.01.2008 потребовал от Общества оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, всего на сумму 46 794 рублей 42 копейки, в случае неисполнения требования действие спорного договора будет прекращено 12.02.2008, в связи с чем в течение двух дней следует освободить арендованное помещение.

Общество письмом от 19.02.2008 и от 25.04.2008 сообщило Департаменту о необходимости зачесть в счет оплаты арендных платежей по спорному договору 372 133 рубля 27 копеек за произведенный капитальный ремонт - переоборудование складского помещения под офис.

Поскольку настоящие требования стороны по спорному договору не исполнили, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском, а Общество со встречными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования Департамента, суд первой инстанции посчитал их обоснованными как по праву, так и по размеру, а отказывая во встречных требованиях Обществу, нашел их необоснованными.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, в силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Из пункта 1 статьи 616 ГК РФ следует, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Апелляционная инстанция не может согласиться с доводом жалобы о том, что арендованное помещение было непригодно для использования под офис в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно передаточному акту от 01.09.2006 (том 1, лист 13), подписанному Обществом без замечаний, указанные помещения находятся в хорошем состоянии.

Доказательств, свидетельствующих об обращении Общества к арендодателю в связи с недостатками арендованного имущества, в материалах дела не имеется.

Из анализа пунктов 3.2.2, 4.2.4 спорного договора следует, что арендатор обязан при необходимости, а также при получении предписания арендодателя за свой счет производить капитальный ремонт помещения, перепланировку, переоборудование помещения; при этом смета на проведение ремонтных работ подлежит согласованию с арендодателем и органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом, неотделимые улучшения помещения производятся арендатором только с разрешения арендодателя, стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

Кроме того, в силу пункта 4.1.1. договора арендодатель обязан передать помещение в состоянии пригодном для его эксплуатации, предупредив о недостатках, которое арендодатель обязан оговорить в передаточном акте. Передаточный акт подписывается сторонами в двухдневный срок с момента подписания настоящего договора. После подписания акта арендодатель не принимает претензий арендатора по поводу технического состояния помещения, за исключением скрытых дефектов.

Как правильно указано в обжалуемом судебном акте, Общество в нарушение требований, установленных статьей 65 АПК РФ, доказательств, подтверждающих получение разрешения Департамента на проведение капитального ремонта, не представило.

Ссылка подателя жалобы на то, что суд должен был взыскать суммы долга не в пользу Департамента, а в бюджет Российской Федерации, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку согласно пункту 2.2 спорного договора арендная плата перечисляется арендатором в соответствии с платежными реквизитами, указанными в расчете (приложение N 2 к договору), согласно которому арендная плата за нежилое помещение, пени и штрафы вносится на счет Департамента.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 июня 2008 года по делу N А66-890/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стандарт - БС" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

С.В.Козлова А.В. Романова