Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2008 г. N 14АП-1706/2008

14 октября 2008 г.

г. Вологда Дело N А66-1975/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Журавлева А.В. и Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Сервис" на решение Арбитражного суда Тверской области от 07.08.2008 по делу N А66-1975/2008 (судья Матвеева А.В.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Росагро-Виа" (далее - ООО "Росагро-Виа") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Тверской области (далее - Комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Сервис" (далее - ООО "Бизнес-Сервис") о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: договора от 20.02.2007 N 0076-з/07 аренды земельного участка, и признании за истцом права на использование земельного участка площадью 11 491, 9 кв. м пропорционально части земельного участка общей площадью 257 666,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200072:0001/027 от земельного участка общей площадью 288 622,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200072:0001.

Третьими лицами в исковом заявлении указаны Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее - УФРС) и общество с ограниченной ответственностью "Мишан-Агро" (далее - ООО "Мишан-Агро"). Определением суда от 10.04.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области (далее - Управление кадастра).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил предмет иска в части индивидуализации последствий недействительности ничтожной сделки: просил обязать ответчика ООО "Бизнес-Сервис" передать Комитету полученный во временное владение и пользование земельный участок. Уточнение предмета иска судом принято.

Решением суда от 07.08.2008 суд применил последствия недействительности ничтожной сделки договора от 20.02.2007 N 0076-з/07 аренды земельного участка, обязав ООО "Бизнес-Сервис" в срок до 30.09.2008 передать, а Комитет принять по акту приема-передачи земельный участок площадью 257 666, 3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100072:0001/027, расположенный по адресу: город Тверь, первый переулок в поселке Элеватор, дом 6. В остальной части иска отказано.

ООО "Бизнес-Сервис" с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить в части применения последствия недействительности ничтожной сделки договора от 20.02.2007 N 0076-з/07.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: истцом не предоставлено доказательств, свидетельствующих о нарушении оспариваемым договором его прав и законных интересов, и того, каким образом применение последствий недействительности сделки повлечет восстановление его нарушенных прав; договор аренды земельного участка от 20.02.2007 N 0076-з/07 не противоречит требованиям земельного и гражданского законодательств, поэтому оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось.

От ООО "Бизнес-Сервис" и Комитета поступили ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с невозможностью участия представителей. В качестве причины ООО "Бизнес-Сервис" указало о том, что его представитель участвует в другом судебном процессе, представив в качестве доказательства копию определения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.08.2008 по делу N А66-3166/2008, а также сослалось на часть 4 статьи 144 АПК РФ.

Рассмотрев данные ходатайства, арбитражный суд апелляционной инстанции отказывает в их удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Согласно частям 3 и 4 вышеприведенной нормы в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

В данном случае указанная ООО "Бизнес-Сервис" причина неявки уважительной не является, поскольку из представленной копии определения о принятии кассационной жалобы не следует, что указанное лицо либо его представитель являются лицами, участвующими в деле N А66-3166/2008. Кроме того, ООО "Бизнес-Сервис" участвует в настоящем деле как юридическое лицо, которое вправе в порядке статей 59 и 61 АПК РФ направить в апелляционную инстанцию для представления его интересов иного представителя с подтверждающими документами. Ссылка ответчика на часть 4 статьи 144 АПК РФ в данной случае необоснованна, оснований для ее применения апелляционная инстанция не усматривает.

В свою очередь Комитет в ходатайстве об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, сославшись на невозможность участия своего представителя, уважительной причины неявки также не указал.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, а оснований для отложения судебного разбирательства не установлено, дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО "Росагро-Виа" (покупатель) и акционерное общество открытого типа "Тверьзернопродукт" (далее - Общество, продавец) 30.05.2001 заключили договор купли-продажи N 01300501 нежилого складского помещения площадью 1625, 6 кв.м, расположенного по адресу: город Тверь, Первый переулок поселка Элеватор, дом 6. Указанное недвижимое имущество передано истцу по акту приема-передачи от 10.07.2002.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.10.2002 внесена запись регистрации N 69-01/40-133/2002-0088 права собственности истца на вышеназванное помещение, что подтверждается свидетельством серии 69 АБ N 097889.

Суд установил, что на момент приобретения истцом в собственность указанного помещения земельный участок, на котором располагается данный объект недвижимости, принадлежал продавцу на основании договора от 14.03.1994 аренды земель промышленного, общественного и иного назначения, заключенного между администрацией города Твери и государственным предприятием "Хлебная база N 20", имущество которого перешло к Обществу в соответствии с планом приватизации.

В декабре 2004 года ООО "Бизнес-Сервис" приобрело в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке кадастровым номером 69:40:0200072:0001 по адресу: город Тверь, Первый переулок поселка Элеватор, дом 6: рабочую башню N 2 с цехом отходов, нежилое помещение II N 14-16, автогараж, здание складов N 2, 7 и 8, здание склада N 6 с транспортным мостом между складами N 6 и 8, здание склада N 4 с соединительной галереей между складами N 4 и 6, здание склада N 3 с транспортным мостом между складами N 3 и 5, здание ГСМ, здание зерносушилки, трансформаторную подстанцию, здание водонасосной станции, здание конторы с душевыми, проходную здание материального склада, гараж мотовоза, здание механической мастерской, нежилое помещение П N1416.

Администрация города Твери (арендодатель) и ООО "Бизнес-Сервис" (арендатор) 02.12.2005 заключили договор аренды N 535-1, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду часть 027 земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200072:0001 площадью 257 666,3 кв.м от общей площади участка 288 622.3. кв.м, находящегося по адресу: город Тверь, Первый переулок в поселке Элеватор, дом 6, в Московском район, под производственную базу на срок с 02.12.2005 по 31.12.2014.

В связи со сменой собственника земельного участка между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и ООО "Бизнес-Сервис" (арендатор) 20.02.2007 заключен договор аренды земельного участка N 0076-з/07, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов часть земельного участка площадью 257 666, 3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200071:0001/027 от общей площади земельного участка 288 622, 3 кв.м кадастровым номером 69:40:0200072:0001, расположенного по указанному выше адресу под производственную базу на срок с 20.02.2007 по 20.02.2056.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области 18.05.2007 произведена государственная регистрация вышеназванного договора аренды под регистрационным номером 69-69-02/073/2007-210.

Другая часть земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200072:0001 площадью 30 956, 1 кв.м от общей площади участка 288 622, 3 кв.м передана по договору аренды от 12.07.2001 N 486 обществу с ограниченной ответственностью "Тверской элеватор", зарегистрированному 14.08.2001 под регистрационным номером 69-01/40-84/2001-0229. В связи с продажей объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, ООО "Мишан-Агро" дополнительным соглашением от 01.03.2005 N 57-1 внесены изменения в названный договор аренды земли, касающиеся арендатора.

Истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200072:0001, расположенного по вышеназванному адресу.

Комитет 06.02.2008 отказал истцу в удовлетворении данного заявления, указав на предоставление земельного участка в частях ООО "Бизнес-Сервис" и ООО "Мишан-Агро".

Считая, что договором аренды земельного участка от 20.02.2007 N 0076-з/07, заключенным между Комитетом и ООО "Бизнес-Сервис", нарушены права ООО "Росагро-Виа", владеющего на праве собственности расположенными на нем объектами недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 20.02.2007 N 0076-з/07 является недействительным (ничтожным) в связи с тем, что он не соответствует требованиям статей 35 и 36 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Апелляционная инстанция считает данный вывод обоснованным и соответствующим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно пункту 2 указанной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд установил, что на земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды от 20.02.2007, находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности как истцу, так и ООО "Бизнес-Сервис", при этом указанные лица обладают данным правом в том числе в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Возможность приобретения таким лицом прав на данный земельный участок закреплен в пунктах 3 и 4 статьи 36 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом и федеральными законами.

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 ЗК РФ, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями пункта 1 статьи 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями статей 128 и 133 ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений.

Данный вывод содержится в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 N 119-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации".

Вместе с тем, ЗК РФ устанавливает основания приобретения права на данные земельные участки, в том числе в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200072:0001 является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и с одним владельцем помещения, но с учетом потенциальной возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора.

Договор аренды от 20.02.2007 N 0076-з/07 такого условия не содержит. Согласие на изменение данного договора ответчиками не достигнуто. В связи с этим истец не может реализовать своего права на земельный участок, а заключенный ответчиками договор аренды от 20.02.2007 препятствует ему в осуществлении данного права.

Поскольку рассматриваемый договор не соответствует требованиям статей 35 и 36 ЗК РФ, суд первой инстанции обосновано оценил его как недействительный (ничтожный) и применил последствия недействительности ничтожной сделки.

Доводы подателя жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по оплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 07 августа 2008 года по делу N А66-1975/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Сервис" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Журавлев С.В. Козлова