Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2008 г. N 14АП-3849/2008

г. Вологда

10 ноября 2008 г.

Дело N А13-2616/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05.11.2008.

Полный текст постановления изготовлен 10.11.2008.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Журавлева А.В. и Митрофанова О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ляпаковой Н.А.,

при участии от истца Маслениковой М.Л. по доверенности от 29.10.2008 и ответчика Кожиковой Е.Г. предпринимателя согласно выписке из ЕГРИП от 08.05.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кожиковой Елены Григорьевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 сентября 2008 года по делу N А13-2616/2008 (судья Колтакова Н.А.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Север-Инвест" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кожиковой Елене Григорьевне о взыскании 450 000 руб. задатка по предварительному договору от 19.02.2008 купли-продажи офиса площадью 227 квадратных метров.

В судебном заседании 21.08.2008 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил понудить ответчика к исполнению договора путем взыскания денежной суммы в размере 450 000 руб. Уточнение иска судом первой инстанции принято.

Решением от 02 сентября 2008 года заявленные исковые требования удовлетворены, с предпринимателя взыскана в пользу Общества денежная сумма в размере 450 000 руб. и в 10 500 руб. возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Предприниматель Кожикова Е.Г. с данным решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Ответчик не согласен с выводом суда о том, что в спорном договоре указано достаточно индивидуализирующих признаков имущества, подлежащего передаче по договору. Указывает, что вывод суда о том, что она имела возможность осмотреть предмет договора перед его заключением, не соответствует действительности. Считает, что судом необоснованно с нее взыскана сумма 450 000 руб. - как погашение обязательства об уплате задатка в счет стоимости имущества по предварительному договору, поскольку основной договор между настоящими сторонами так и не заключен, а предварительный договор следует признать незаключенным. Заявляет, что правовая природа предварительного договора с точки зрения его самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, кроме того, соглашение о задатке еще не существующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

Предприниматель Кожикова Е.Г. в судебном заседании апелляционной инстанции доводы, изложенные в жалобе, поддержала в полном объеме, просит решение суда отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, считают, что выводы, изложенные в решении суда, соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу Предпринимателя - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу предпринимателя - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.02.2008 между Обществом (Продавец) и предпринимателем (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи офиса, площадью 227 квадратных метров, с назначением - нежилое помещение, расположенного на первом этаже здания, по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Пионерская, дом 23В, кадастровый номер 35:21:0302005:0046:07063:1006.

В соответствии с пунктом 1.1 договора стороны в срок до 11.03.2008 обязались заключить договор купли-продажи.

Пунктом 2.1 данного предварительного договора предусмотрена цена помещения - 9 080 000 руб.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что Покупатель перечисляет в срок до 25.02.2008 в счет причитающегося платежа Продавцу задаток в размере 450 000 руб.

Оставшуюся сумму в размере 8 630 000 руб. Покупатель уплачивает Продавцу в течение одного дня с момента заключения договора купли-продажи помещения (пункт 3.2 договора).

Ссылаясь на уклонение предпринимателя от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества во исполнение предварительного договора от 19.02.2008, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу статей 8 и 307 ГК РФ договор является основанием возникновения у его сторон гражданских прав и обязанностей. По предварительному договору у сторон возникает обязанность заключить в будущем договор на условиях предварительного договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцом надлежаще соблюдены требования, предусмотренные статьей 429 ГК РФ, а именно: истец неоднократно направлял в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные со стороны Общества Анчуковым Виктором Васильевичем, являвшимся на тот период времени его директором, и предложение от 03.03.3008 о заключении договора купли-продажи.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В противном случае договор считается незаключенным.

Анализируя буквальное толкование условий предварительного договора от 19.02.2008, суд первой инстанции обоснованно установил, что требования о цене имущества, подлежащего передаче, содержатся в пункте 3.2 данного договора, а пунктом 1.1 договора определен предмет продажи.

Из пункта 1.1 предварительного договора следует, что Покупатель обязуется принять и оплатить Продавцу офис, площадью 227 квадратных метров с назначением - нежилое помещение, расположенный на 1 этаже здания, по адресу: Вологодская область, город Череповец, улиц Пионерская, дом 23В, с кадастровым номером 35:21:0302005:0046:07063:1006.

Все перечисленные идентифицирующие признаки соответствуют данным технического паспорта на встроено-пристроенное помещение Офис (том 1, листы 62-67) и свидетельству о государственной регистрации права серии 35-СК N 249367 (том 1, лист 8).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что перечисленных признаков в пункте 1.1 предварительного договора достаточно для идентификации предмета договора.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что иных идентификационных признаков спорного помещения в свидетельстве о государственной регистрации права серии 35-СК N 249367 не указано.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, право собственности Общества на офис подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанный выше офис.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отклонил довод ответчика о незаключенности предварительного договора, как не соответствующий обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Судом не принят довод ответчика о нарушении истцом статьи 460 ГК РФ на основании следующего.

Указанная статья ГК РФ предусматривает обязанность продавца, собственника товара, имеющего право им распорядиться, передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом своей обязанности дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно статье 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При разрешении спора арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания требований по иску и возражений возложено на сторону, их представляющую.

В судебном разбирательстве установлено, что в помещениях офиса, являющегося предметом предварительного договора, при его заключении находились парикмахерская, вахтерская, а также проживали люди. Кроме того, из показаний свидетелей Лобановой А.А. и Харчевниковой С.А следует, что в состав помещений офиса входят помещения, которые являются предметами общего пользования жильцов общежития, в котором находится офис, - это вход в здание на 1-5 этажи, коридор (проход на этажи), щитовая, душевая.

Кроме того, судом первой инстанции отмечено, что истец подтверждает вышеуказанные обстоятельства.

Из пояснений ответчика следует, что ей никто не препятствовал в проходе в помещения коридора и осмотре иных помещений, вход в которые возможен через коридор, однако в данные помещения, как пояснил сам ответчик, он не проходил. Также она пояснила, что произвела полный осмотр помещений уже после заключения предварительного договора, результаты осмотра и послужили причиной отказа от исполнения предварительного договора.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при заключении сделки каждая из сторон, осуществляющая предпринимательскую деятельность, должна исходить из должной осмотрительности.

Из материалов дела видно, что при заключении предварительного договора ответчиком, он имел возможность произвести осмотр, предлагаемых ему к покупке помещений, а в случае, если помещения его не устроили бы, отказаться от заключения предварительного договора и не брать на себя обязательства по заключению договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что, даже если предварительный договор заключен в отношении объекта, обремененного правами третьих лиц (причем при условии, что покупатель не знал и не мог знать об обременениях), такое обстоятельство не ведет к возникновению права стороны предварительного договора по неисполнению принятого на себя обязательства.

Ввиду указанного ссылка ответчика о незаключенности предварительного договора ввиду нарушений истцом нормы статьи 460 ГК РФ не основательна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

В силу статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Пункт 3 статьи 380 ГК РФ устанавливает, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

На основании положений статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, а кредитор имеет право требований от должника исполнения его обязанности.

В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства законом не допускается.

На основании вышеизложенных правовых норм суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что обязанность ответчика по уплате истцу денежной суммы в размере 450 000 руб., установленная предварительным договором, подлежит исполнению независимо от того, квалифицирована ли она как задаток или как аванс, и обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика указанной денежной суммы. Сумма, взыскиваемая истцом, охватывается размером заявленных им требований.

Доводы подателя апелляционной жалобы являются бездоказательными в силу изложенных обстоятельств дела, поэтому подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованное решение вынесено на основании исследования всех фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Вместе с тем, учитывая, что государственная пошлина уплачена ответчиком в большем размере (5250 руб.), чем это предусмотрено пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (1000 руб.), излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 4250 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 сентября 2008 года по делу N А13-2616/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кожиковой Елены Григорьевны - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Кожиковой Елене Григорьевне из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 4250 рублей 00 копеек по квитанции от 01 октября 2008 года.

Председательствующий

О.К. Елагина

Судьи

А.В. Журавлев О.В. Митрофанов