Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2009 г. N 14АП-212/2009

г. Вологда

10 февраля 2009 г.

Дело N А66-4305/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии истца Гапаненок Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гапаненок Ларисы Юрьевны на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 ноября 2008 года по делу N А66-4305/2008 (судья Матвеев А.В.),

установил

индивидуальный предприниматель Гапаненок Лариса Юрьевна обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Андрееву Олегу Николаевичу о расторжении договора аренды нежилого здания от 27.09.2004.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Легкая Галина Ивановна.

Решением суда от 28 ноября 2008 года в иске отказано.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт. По его мнению, суд необоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку в договоре не требуется конкретного указания работ, которые являются текущим ремонтом, поскольку они определены в строительных нормах; необходимость проведения текущего ремонта подтверждается актом осмотра независимой организацией, подписание которого арендатором не предусмотрено условиями спорного договора; факт уклонения ответчика от проведения текущего ремонта подтверждается его отсутствием до настоящего времени. К договорам, заключенным ответчиком, относится критически, так как они датированы после подачи иска в суд и заключены с лицами, не имеющими право проводить строительно-ремонтные работы.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец доводы, изложенные в жалобе, поддержал.

Ответчик и третье лицо направили суду ходатайства о рассмотрении дела без их участия, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, нежилое одноэтажное здание магазина общей площадью 25,6 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, город Торопец, улица Советская, дом 22, кадастровый номер объекта недвижимости 69:34:0:0:1/2125/35:1001/А, принадлежит на праве собственности истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2007 серии 69АБ N 063194.

Как установлено судом первой инстанции, 27.09.2004 муниципальное образование администрации Торопецкого района Тверской области (арендодатель) и Андреев О.Н. (арендатор) заключили договор аренды, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял по передаточному акту от 30.09.2004 во временное владение и пользование вышеназванный объект недвижимости сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2053.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено право арендодателя на посещение объекта аренды с целью периодического осмотра на предмет соблюдения условий его исполнения в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством.

Из пункта 3.4.3 договора следует, что арендатор не может производить без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировки и переоборудования.

В силу пункта 3.4.9 договора арендатор обязан в течение тридцати дней с момента заключения договора застраховать объект недвижимости и предоставить арендодателю копию такого договора.

В соответствии с пунктом 5.10 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут до истечения срока его действия в случае нарушения арендатором хотя бы одного из обязательств, предусмотренных разделом 3.4 договора.

Соглашением от 25.07.2005 о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого здания от 27.09.2004 стороны дополнили пункт 3.1.2 фразой: "Составление акта с требованием выполнения необходимых работ по содержанию объекта и с указанием срока выполнения указанных работ". В новой редакции изложен и пункт 3.4.2 договора: "Поддерживать объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий, капитальный ремонт в сроки, указанные в предписании архитектурно-строительного надзора".

По согласованию с арендодателем 08.11.2005 Андреев О.Н. (арендодатель) и Легкая Г.И. (арендатор) заключили договор субаренды на вышеназванный объект недвижимости, который передан по передаточному акту от 08.11.2005, сроком действия до 31.12.2010.

В связи с изменением собственника недвижимости между новым его собственником - истцом по делу и Андреевым О.Н. заключено 12.03.2008 дополнительное соглашение к договору аренды от 27.09.2004.

Названные договоры и соглашения зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, что подтверждается отметками соответствующего органа на обороте данных документов.

Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Великолукский строительный колледж" по результатам обследования помещения, арендуемого ответчиком, составлены акты от 17.01.2008, 02.07.2008, согласно которым объект недвижимости находится в пригодном состоянии, но необходимы мероприятия, направленные на его поддержание.

Из переписки истца и ответчика следует, что стороны не достигли соглашения по вопросам проведения текущего ремонта, заключения договора страхования объекта аренды и досрочного расторжения спорного договора.

Поскольку требования ответчиком не выполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, посчитал их необоснованными.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судом решением.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В статье 625 названного Кодекса установлено, что к договорам аренды отдельных видов имущества (к которым относится и аренда зданий) положения, предусмотренные параграфом 1 "Общие положения об аренде" главы 34 Кодекса, применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах.

Параграф 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 ГК РФ не содержит специальных норм о досрочном расторжении договоров аренды сооружений по требованию арендодателя, а потому подлежат применению общие положения, приведенные в статье 619 Кодекса.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор пользовался имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества, если арендатор нарушает названные условия, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора о возмещения убытков.

Пунктом 2 статьи 616 названного Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из условий спорного договора аренды с учетом соглашения к нему, в частности пункта 3.4.2, в обязанности арендодателя входит согласование срока выполнения текущего ремонта в архитектурно-строительном надзоре и установление его в предписании.

В материалах дела имеется письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации Торопецкого района Тверской области от 09.10.2008 N 183, согласно которому арендуемое здание находится в исторической зоне города Торопца Тверской области и охраняется как памятник истории и культуры и на обращение истца о проведении капитального ремонта здания им предписания не выдавалось.

Апелляционная инстанция согласна с выводом суда первой инстанции о выполнении Андреевым О.Н. взятых на себя обязательств по спорному договору, в частности пункта 3.4.2, а именно: поддерживать объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий, капитальный ремонт, что подтверждается материалами дела. В данном случае сроки выполнения работ не определены, поскольку истец не согласовал их в архитектурно-строительном надзоре. Доказательств иного истцом не представлено.

Кроме того, довод Гапаненок Л.Ю. о невыполнении ответчиком пункта 3.4.9 договора так же не подтвержден, поскольку в деле имеются полисы страхования арендованного имущества, выданные на основании договоров страхования, заключенных в соответствии с требованиями статьи 947 ГК РФ.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как видно из дела, Гапаненок Л.Ю. в нарушение статьи 65 АПК РФ не представила доказательств существенного нарушения Андреевым О.Н. условий спорного договора, повлекшего для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Кроме того, на основании статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Подписав спорный договор и дополнительные соглашения к нему, истец выразил свое согласие на все условия, закрепленные в них.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие обоснованность доводов, приведенных истцом в своем заявлении.

При изложенных обстоятельствах дела вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения спорного договора является обоснованным, следовательно, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Все доводы жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 28 ноября 2008 года по делу N А66-4305/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гапаненок Ларисы Юрьевны - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова