Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2009 г. N 14АП-585/2009

г. Вологда

20 апреля 2009 г.

Дело N А05-6859/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Козловой С.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от истца - Иванова О.А. по доверенности от 28.10.2008 ,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Ушина Андрея Алексеевича и общества с ограниченной ответственностью "Евростом" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 декабря 2008 года по делу N А05-6859/2008 (судья Шапран Е.Б.),

установил

индивидуальный предприниматель Ушин Андрей Алексеевич обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Евростом" (далее - Общество) о расторжении договора аренды от 11.05.2004 N 809, выселении, взыскании 648 173 рублей 81 копейки долга по арендной плате за период с октября 2007 года по июнь 2008 года, 292 173 рублей 09 копеек пеней за период с 10.10.2007 по 30.06.2008.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Архангельск" (далее - МО "Город Архангельск").

Определением суда от 30 октября 2008 года в порядке статьи 130 АПК РФ из дела N А05-12614/2007 выделены и объединены для совместного рассмотрения в рамках настоящего дела требования Ушина А.А. о взыскании долга по арендной плате за октябрь - ноябрь 2007 года в сумме 164 125 рублей 20 копеек, пеней в размере 6625 рублей 80 копеек, начисленных за период с 10.10.2007 по 10.11.2007. Решением суда от 01 апреля 2008 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2008 года, иск удовлетворен частично. С Общества в пользу Ушина А.А. взыскано 184 647 рублей 79 копеек, в том числе 164 125 рублей 20 копеек долга, 6625 рублей 80 копеек пеней, 10 000 рублей штрафа и 3896 рублей 99 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Требование о расторжении договора аренды от 11.05.2004 N 809 оставлено без рассмотрения. Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03 октября 2008 года вышеназванное решение суда в части взыскания долга и пеней отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение.

Решением суда от 25 декабря 2008 года иск удовлетворен частично. Суд расторг договор аренды от 11.05.2004 N 809, заключенный МО "Город Архангельск" и Обществом, выселил Общество из помещений, занимаемых по адресу: город Архангельск, улица Воскресенская, дом 118 корпус 1. Взыскал с Общества в пользу Ушина А.А. 46 352 рубля 25 копеек долга, 43 481 рубль 39 копеек пеней, 5519 рублей 30 копеек в возмещение расходов по государственной пошлине по иску. В остальной части иска отказал.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просит его отменить в части отказа в удовлетворении требований и удовлетворить в полном объеме. По его мнению, согласно пункту 3.4 спорного договора он имеет право на односторонне изменение арендной платы один раз в год, и в том числе при установлении законодательством и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов. Условие "в том числе" не лишает его возможности при отсутствии таковых изменить арендную плату один раз в год в одностороннем порядке.

Ответчик с решением суда не согласился. В апелляционной жалобе просит его отменить и в иске отказать. Доводы жалобы сводятся к тому, что суд самостоятельно, без извещения ответчика изменил основание иска.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в его апелляционной жалобе, поддержал. Возразил против доводов, заявленных ответчиком в поданной им апелляционной жалобе.

Третье лицо и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобы не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.05.2004 МО "Город Архангельск" (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 809, согласно которому Общество является арендатором нежилых помещений N 19 - 31, 33, 34 площадью 116,1 кв.м, расположенных по вышеназванному адресу для оказания стоматологических услуг, сроком действия - 10 лет с момента государственной регистрации, которая произведена 04.06.2004.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца вносить арендную плату за текущий месяц. В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы за помещения может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в том числе при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов). Об изменении размера арендной платы за помещения арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Пунктом 5.1.2 договора аренды определено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, если арендатор два раза подряд не внес платежи, установленные пунктом 3.1 договора по истечении срока, установленного пунктом 2.2.3 договора, независимо от того, внесены ли соответствующие платежи в последующем.

Мэрия города Архангельска, действующая от имени и в интересах МО "Город Архангельск" (продавец), и Ушин А.А. (покупатель) 05.07.2007 заключили договор купли-продажи N 33 муниципального имущества - нежилых помещений N 18 - 34 общей площадью 141,8 кв.м, условный номер объекта 29-29-01/028/2007-158, расположенных по вышеназванному адресу.

На основании упомянутого договора купли-продажи право собственности Ушина А.А. на названные нежилые помещения зарегистрировано 04.09.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 29-АК N 205038 и записью N 29-29-01/059/2007-451 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ушин А.А. 10.09.2007 вручил Обществу письмо, в котором уведомил его о переходе прав и обязанностей по договору аренды к новому собственнику и об одностороннем изменении ставки арендной платы с 10.10.2007 из расчета 800 рублей за 1 кв.м без учета налога на добавленную стоимость, а также требование об уплате ему арендной платы с 04.09.2007.

Письмом от 17.09.2007 Ушин А.А. предложил Обществу уплатить 18 360 рублей задолженности по арендной плате за сентябрь 2007 года и 71 245 рублей 20 копеек за октябрь 2007 года, поскольку им с 10.10.2007 установлен новый размер арендной платы в сумме 92 880 рублей в месяц из расчета 800 рублей за 1 кв.м.

Истец 17.12.2007 направил Обществу предложение о расторжении договора с требованием уплатить арендную плату за сентябрь 2007 года в сумме 18 360 рублей, за октябрь - 71 245 рублей 20 копеек, за ноябрь и декабрь 2007 года по 92 880 рублей, неустойку за невнесение арендной платы - 18 866 рублей 52 копейки.

Письмом от 22.04.2008 истец повторно предложил ответчику расторгнуть спорный договор аренды.

Судом установлено, что с 16.09.2006 размер арендной платы за помещения был увеличен МО "Город Архангельск" и составил 18 360 рублей в месяц, что подтверждается письмом МО "Город Архангельск" от 10.08.2006 N 003-07/896 и ответчиком не оспаривается.

Общество уплачивало арендную плату из расчета 18 360 рублей в месяц с октября 2007 года до марта 2008 года на счет МО "Город Архангельск". В марте, апреле, мае, июне 2008 года Общество платежными поручениями от 11.03.2008 N 73, от 08.04.2008 N 88, от 08.05.2008 N 108, от 09.06.2008 N 133 перечисляло арендную плату Ушину А.А.

Ответчик платежным поручением от 27.03.2008 N 82 перечислил истцу арендную плату из расчета 18 360 рублей в месяц за октябрь, ноябрь, декабрь 2007 года, январь-февраль 2008 года в общей сумме 91 800 рублей.

Истец полагая, что ответчик с 10.10.2007 обязан оплачивать арендную плату в размере 92 880 рублей в месяц из расчета 800 рублей за 1 кв.м, указывает, что у Общества имеется задолженность по арендным платежам в период с октября 2007 года по июнь 2008 года в сумме 648 173 рублей 81 копейки, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд посчитал их обоснованными частично.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судом решением.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Условиями договора аренды от 11.05.2004 N 809 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов. Об изменениях платежей арендодатель предупреждает арендатора письменно за один месяц до изменения размера арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, условия договора аренды, касающиеся определения размера арендной платы, являются обязательными для нового собственника имущества, к которому перешли права и обязанности арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем, из статьи 431 названного Кодекса следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Судом установлено, что на дату заключения спорного договора арендная плата в месяц установлена в размере 13 301 рубля 20 копеек на основании Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности МО "Город Архангельск", утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30.10.2001 N 117, в редакции решения от 27.05.2003 N 173 (далее - Методика).

Постановлением мэра города Архангельска от 14.12.2004 N 374 с 01.01.2005 в Методику внесены изменения, что явилось основанием для увеличения размера арендной платы с 16.09.2006 до 18 360 рублей в месяц за 102 кв.м, с 10.05.2007 арендуемая Обществом площадь помещений увеличилась до 116,1 кв.м.

Позднее изменения в Методику вносились решением мэра города Архангельска от 22.12.2006 N 524 и решением Архангельского городского Совета депутатов от 16.05.2007 N 421, на основании которых размер арендной платы увеличен с октября 2007 года до 23 510 рублей 25 копеек.

Учитывая изложенное, в том числе указания суда кассационной инстанции в части возможности одностороннего изменения арендной платы по спорному договору, изложенного в постановлении от 03.10.20-8 по делу N А05-12614/2008, поскольку согласно вышеупомянутому договору аренды возможность увеличения арендной платы поставлена в зависимость от изменения законодательных актов, регулирующих вопросы аренды, принимая во внимание то, что в спорный договор от 11.05.2004 N 809 в установленном законом порядке изменения не внесены, оснований для применения арендной платы в размере 800 рублей за 1 кв.м в месяц, установленного истцом в спорный период, не имеется.

При изложенных обстоятельствах дела вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца долга по арендной плате в сумме 46 352 рублей 25 копеек с октября 2007 года по июнь 2008 года является правомерным.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1 спорного договора иного не предусмотрено.

Поскольку факт оплаты Обществом в спорный период арендных платежей на счет МО "Город Архангельск" подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, то судом с учетом перерасчета пеней (по вышеизложенным основаниям) и отсутствием оснований для применения статьи 333 ГК РФ сделан правильный вывод об обоснованности иска в части взыскания пеней в размере 43 481 рубля 39 копеек.

Вместе с тем, в силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из условий договора аренды от 11.05.2004 N 809, в частности пункта 5.1.2, если арендатор два раза подряд не внес платежи, установленные пунктом 3.1 договора по истечении срока, установленного пунктом 2.2.3 договора, независимо от того, внесены ли соответствующие платежи в последующем, арендодателем может быть заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что Общество допустило нарушения условий договора, а именно: с октября 2007 года по март 2008 год не производило оплату арендных платежей, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды.

В письмах Ушина А.А. от 17.12.2007 и от 22.04.2008, получение которых Обществом не оспаривается, содержатся требования о погашении задолженности по арендной плате, предложение о расторжении договора по соглашению сторон, а при его недостижении - требование освободить помещения. Таким образом, истцом соблюден обязательный досудебный порядок расторжения договора.

Поскольку истцом названный порядок соблюден, наличие оснований для расторжения договора подтверждено материалами дела, требование в части его расторжения судом первой инстанции удовлетворено правомерно.

Довод Ушина А.А. о том, что условие пункте 3.4 спорного договора "в том числе" не лишает его возможности при отсутствии таковых изменить арендную плату один раз в год в одностороннем порядке, отклоняется апелляционной коллегией как основанный на ошибочном толковании норм права.

Довод Общества о том, что суд самостоятельно, без извещения ответчика изменил основание иска, не может быть принят судом во внимание, поскольку опровергается материалами дела.

Все доводы жалоб были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционных жалобах не содержатся.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 декабря 2008 года по делу N А05-6859/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Ушина Андрея Алексеевича и общества с ограниченной ответственностью "Евростом" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

С.В. Козлова А.В. Романова