Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2009 г. N 14АП-1772/2009

13 мая 2009 г.

г. Вологда Дело N А52-5427/2008

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Богатыревой В.А., судей Виноградовой Т.В. и Пестеревой О.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Добродеевой Е.С. при участии от Муниципальное предприятие города Пскова "Управление капитального строительства" Толоконникова О.М. по доверенности от 29.12.2008, от общества с ограниченной ответственностью Творческая Архитекрутрно-проектная мастерская "Псковархпроект-М" Толоконникова О.М. по доверенности от 09.02.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы заместителя прокурора Псковской области и администрации Псковской области на решение Арбитражного суда Псковской области от 05 марта 2009 года по делу N А52-5427/2008 (судья Орлов В.А.),

установил

первый заместитель прокурора Псковской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании недействительными разрешений на строительство от 25.06.2008 N 60-34-н, от 26.08.2008 N 60-34, выданных Управлением строительства и архитектуры администрации города Пскова (далее - Управление).

Муниципальное предприятие города Пскова "Управление капитального строительства" (далее - МП "УКС", предприятие), Государственный комитет Псковской области по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства, государственного строительства и жилищного надзора (далее - комитет по строительству), общество с ограниченной ответственностью Творческая Архитекрутрно-проектная мастерская "Псковархпроект-М" (далее - ООО "Псковархпроект-М"), администрация Псковской области (далее - администрация области) привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Псковской области по делу от 05 марта 2009 года в удовлетворении заявленных требований прокурора отказано.

Первый заместитель прокурора Псковской области, администрация Псковской области с судебным решением не согласились и обратились с апелляционными жалобами, в которых просят суд апелляционной инстанции его отменить и принять новый судебный акт.

Мотивируя апелляционные жалобы, ссылаются на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Прокурор считает, что у предприятия правоустанавливающие документы для целей строительства жилого дома на момент выдачи оспариваемых разрешений на строительство отсутствовали, а договор аренды земельного участка от 01.03.2005 вне зависимости от заключенных впоследствии соглашений, продляющих его действие, таковым не является. Правоустанавливающим документом на земельный участок, по мнению прокурора, мог являться исключительно договор аренды земельного участка, предоставленного для целей жилищного строительства, заключенный между застройщиком и администрацией области по результатам проведенного аукциона в соответствии с требованиями статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Администрация области ссылается на то, что после 10.01.2006 решение о предоставление земельных участков для строительства на территории г. Пскова, а также предоставление их на новый срок принимается администрацией области, а не органом местного самоуправления муниципального образовании "Город Псков". В связи с этим считает, что полномочия по заключению соглашения от 12.12.2007 о продлении срока действия договора аренды у администрации города Пскова, а также как и правоустанавливающие документы на земельный участок, на момент выдачи оспариваемых разрешений на строительство отсутствовали.

Управление в отзыве на апелляционные жалобы просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

МП "УКС" в отзыве на апелляционные жалобы и его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Комитет по строительству, ООО "Псковархпроект-М" отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Представитель ООО "Псковархпроект-М" в судебном заседании просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Прокурор, Управление, комитет по строительству, администрация области о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя МП "УКС" и ООО "Псковархпроект-М", исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб прокурора и администрации области.

Как видно из материалов дела, 18.08.2008 МП "УКС" обратилось в Управление с заявление о выдаче разрешения на строительство жилого дома с помещением под магазин по улице Рокоссовского, д. 40В (т. 1, л. 91, 92).

Управлением строительства и архитектуры администрации города Пскова предприятию выданы разрешение на строительство от 25.06.2008 N 60-34-н для выполнения строительных работ нулевого цикла жилого дома, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Рокоссовского, д. 40-В; разрешение на строительство от 26.08.2008 N 60-34 по указанному адресу пятиэтажного кирпичного жилого дома с помещениями под магазин.

Прокурор считая, что указанные разрешения на строительство являются незаконными, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.

В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 198 АПК РФ предусмотрено право обращения прокурора в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований прокурора, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации.

В особо оговоренных случаях к заявлению прилагаются положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации.

Из части 11 статьи 51 ГрК РФ следует, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти или орган местного самоуправления выдает разрешение на строительство после проведения проверки наличия документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство, и проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.

В данном случае, как усматривается из материалов дела, с заявлением на выдачу разрешений МП "УКС" представлены: правоустанавливающие документы на землю (договор аренды от 01.03.2005 N 29 с дополнительными соглашениями о продлении срока аренды); градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации города Пскова от 19.06.2008 N 1391; пояснительная записка к проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы от 05.08.2008 N 60-1-4-0082/08.

Частью 13 статьи 51 ГрК РФ установлены основания отказа в выдаче разрешения на строительство. Согласно этой норме таким основанием является отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

На территории города Пскова согласно Правилам землепользования и застройки города Пскова, утвержденным постановлением Псковской городской Думы от 08.07.2003 N 112 (далее - Правила землепользования и застройки города Пскова), разрешение на строительство подготавливается органом строительства и архитектуры города Пскова по результатам согласований и экспертизы проектной документации на ее соответствие градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, иным обязательным нормативам и требованиям и утверждается распоряжением администрации города Пскова.

Прокурор считает, что оспариваемые разрешения выданы Управлением при отсутствии у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок и, кроме того, строящийся объект не соответствует генеральному плану застройки квартала.

Как правильно указал суд первой инстанции, фактически спор возник по поводу правоустанавливающих документов на землю в связи с отсутствием полномочий у органа местного самоуправления на заключение соглашений о продлении срока аренды.

Предоставление земельных участков для строительства осуществляется в установленном законом порядке, который в том числе предусматривает соблюдение установленных законом сроков, а также представление соответствующих документов. Порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что до разграничения государственной собственности на землю и отражения ее результатов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен порядок, в соответствии с которым распоряжение земельными участками органами местного самоуправления осуществляется в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Прокурор не оспаривает законность договора аренды от 01.03.2005 о предоставлении муниципальному предприятию органом местного самоуправления земельного участка площадью 359 кв.м. (кадастровый номер 60:27:08 01 07:87), расположенного по адресу: г. Псков, ул. Рокоссовского, д. 40, для строительства пристройки к жилому дому сроком на 360 дней. Однако считает, что поскольку в соответствии со статьей 1 Закона Псковской области от 29.12.2005 N 518-ОЗ "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области" распоряжение земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется администрацией области (в том числе в случае предоставления земельных участков для строительства), то у органа местного самоуправления отсутствовали правовые основания для распоряжения указанным выше земельным участком после 10.01.2006 и, следовательно, полномочия для продления срока аренды по договору.

Доводы администрации области, указанные в апелляционной жалобе, о том, что дополнительные соглашения к договору аренды являются недействительными и не влекут правовых последствий для сторон в связи с отсутствием полномочий у органа местного самоуправления на заключение соответствующих соглашений, ошибочны.

Как правильно указал суд первой инстанции, действующими в 2006-2008 годах постановлениями администрации Псковской области от 22.03.2006 N 118 "О порядке принятия решений по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, предоставление которых отнесено к полномочиям администрации области", от 06.12.2007 N 435 "О порядке принятия решений по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена" урегулирована только процедура первичного предоставления земельного участка для строительства.

Вместе с тем, по общему правилу, содержащемуся в пункте 2 статьи 422 ГК РФ, в случае принятия закона, устанавливающего для сторон новые обязательные условия, продолжают действовать первоначальные условия договора, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из пункта 2 статьи 621 данного Кодекса следует, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если по истечению срока действия этого договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Между тем, доказательств того, что уполномоченное на распоряжение земельным участком лицо возражало против возобновления договора или заявляло о его прекращении, суду не предъявлено.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что по заявленным прокурором основаниям в соответствии со статьей 174 ГК РФ сделка является оспоримой, требование о признании данной сделки недействительной в суд не заявлено. Поэтому оснований полагать, что спорный договор аренды является ничтожным, у суда не имеется, следовательно, отсутствуют и основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По изложенным выше основаниям не принимается и довод администрации области об отсутствии оснований для продления срока аренды в связи с отсутствием соответствующего решения уполномоченного органа, которое должно быть принято в порядке статьи 29 ЗК РФ.

По мнению заявителя, строящийся объект не соответствует генеральному плану застройки квартала, тот же довод приводит прокурор в апелляционной жалобе.

В данном случае из материалов дела усматривается, что земельный участок в 2005 году предоставлен застройщику для строительства пристройки социально бытового назначения к жилому дому. Однако на стадии утверждения администрацией города Пскова градостроительного плана земельного участка вид разрешенного использования недвижимости на предоставленном земельном участке изменен на строительство пятиэтажного жилого дома с встроенным магазином.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

На основании статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Сторонами по делу не оспаривается и подтверждается градостроительным планом, что спорный земельный участок в соответствии с Генеральной схемой правового зонирования территории города Пскова находится в зоне Ж-4 - зоне многоэтажной застройки. Одним из видов разрешенного использования территории земельного участка является строительство жилых домов от 3 до 12 этажей.

В соответствии с пунктом 4.11 статьи 4 Правил землепользования и застройки города Пскова владельцы недвижимости имеют право выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенные для соответствующих территориальных зон, а также менять один вид разрешенного использования недвижимости на другой вид. В том случае, если изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой вид будет связано с конструктивными преобразованиями объектов, необходимо получение разрешения на строительство.

В рассматриваемом случае изменение вида разрешенного использования недвижимости произведено на стадии утверждения градостроительного плана земельного участка, то есть до получения разрешения на строительство.

Следовательно, проектная документация, представленная застройщиком с заявлением о выдаче разрешения на строительство, соответствовала градостроительному плану земельного участка.

Основания считать, что представленный прокурором лист генплана застройки, выполненный в 2004 году ЗАО "ДСК" (т. 1, л. 27), является утвержденным в установленном порядке проектом застройки жилого квартала в соответствии с требованиями статей 58, 60 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ, действовавшего в период изготовления представленного документа, у суда отсутствуют. Доказательств утверждения данного документа органом местного самоуправления заявителем не предъявлено. Поэтому довод прокурора о том, что в соответствии с генеральным планом застройки квартала на спорном земельном участке в качестве объекта строительства предусмотрен магазин хозяйственных товаров и мебели, не может быть принят во внимание.

Как следует из материалов дела, все предусмотренные для выдачи оспариваемых разрешений на строительство документы представлены в Управление строительства и архитектуры города Пскова, которое обеспечило надлежащую проверку наличия необходимых правоустанавливающих документов, правильности их оформления. Данный факт свидетельствует об отсутствии в рассматриваемом случае обстоятельств, предусмотренных ГрК РФ в качестве основания для отказа в выдаче разрешения.

Таким образом, оспариваемые разрешения Управления соответствуют требованиям действующего законодательства, а также прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не нарушают.

При таких обстоятельствах нарушений норм материального и процессуального права не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются: 1) прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; 1.1) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Следовательно, государственную пошлину в сумме 1000 руб. следует возвратить администрации области из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Псковской области от 05 марта 2009 года по делу N А52-5427/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы первого заместителя прокурора Псковской области, администрации Псковской области - без удовлетворения.

Возвратить администрации Псковской области из федерального бюджета госпошлину в сумме 1000 руб., уплаченную по платежному поручению от 02.04.2009 N 55390.

Председательствующий

В.А. Богатырева

Судьи

Т.В. Виноградова О.Ю. Пестерева