Вопрос: ООО "Х" в 2003 г. построил и зарегистрировал право собственности на отдельно стоящее здание. Также был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено здание. В 2004 г. часть помещений здания была передана в уставный капитал ОАО "А". Оставшиеся помещения были проданы по договору купли-продажи другому ООО "Б". На территории земельного участка находятся другие объекты недвижимости. Необходимо ли всем собственникам недвижимого имущества произвести размежевание земельного участка и оформление самостоятельных прав на соответствующие земельные участки? Каков в данном случае должен быть порядок действий?: (ООО "Аудит-новые технологии", июнь, 2006 г.)

ООО "Х" в 2003 году построил и зарегистрировал свое право собственности на отдельно стоящее здание. Также был заключен и зарегистрирован договор аренды земельного участка, на котором расположено указанное здание.

В 2004 году часть помещений указанного здания была передана в уставный капитал ОАО "А", право собственности на эти помещения зарегистрировано за ОАО "А" в установленном порядке. Оставшиеся помещения были проданы по договору купли-продажи другому ООО "Б", переход права собственности также зарегистрирован.

На территории указанного земельного участка находятся другие объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за Регионгазом.

В связи с данными условиями, прошу разъяснить:

1. Необходимо ли (является ли обязательным) всем собственникам недвижимого имущества произвести размежевание земельного участка и оформление самостоятельных прав на соответствующие земельные участки. Каков в данном случае должен быть порядок действий: расторжение договора аренды всего земельного участка и дальнейшее оформление каждым собственником недвижимости прав на свой земельный участок, или иной.

2. Допустимо ли сохранить договор аренды на весь земельный участок за ООО "Х", а остальным собственникам недвижимого имущества, расположенным на этой земле, компенсировать затраты ООО "Х" на аренду земли пропорционально занимаемой площади объекта недвижимости. Влечет ли данный вариант взаимоотношений какие-либо налоговые риски для его участников.

Как следует из устных пояснений представителя ООО "Х", ООО "Х" принадлежали здания, располагающиеся на участке земли, который Регионгаз арендует у города. Право собственности на одно из зданий ООО "Х" передало двум разным организациям, при этом оно остается собственником оставшихся зданий и забора, ограждающего арендуемый земельный участок.

Взаимоотношения сторон, связанные с куплей-продажей недвижимости и пользованием земельными участками, регулируются гражданским и земельным законодательством.

Так, Гражданским кодексом РФ установлены правила купли-продажи недвижимости, к которым относятся здания и сооружения. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать в собственность обусловленную договором недвижимость, в том числе здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, отвечающее требованиям ст. 130 ГК РФ.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ под недвижимостью понимаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

На основании ст. ст. 271, 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При этом размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст. 33 ЗК РФ).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение находящееся на арендуемом земельном участке аренда земельного участка в силу ст. 46 ЗК РФ продавца здания прекращается.

Учитывая то, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом, с момента государственной регистрации прав на недвижимость покупатель приобретает право на аренду земельного участка, занятого этой недвижимостью.

На основании совершенных сделок купли-продажи недвижимости продавец фактически уже не может пользоваться земельным участком, поскольку право пользования земельным участком перешло к покупателям в силу закона*(1)

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение*(2).

При этом следует учитывать норму ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

При этом на основании закона ООО "Х", как продавцу недвижимости, в силу указанных норм и положений Гражданского кодекса, следует по соглашению с арендодателем внести изменения в договор аренды земельного участка, так как в силу закона аренда земельного участка, занятого переданным зданием, прекращается. Фактически в данном случае, по нашему мнению, меняется объект договора аренды.

На основании изложенного можно сделать вывод, что право собственности на здание, переданное Регионгазом в собственность других юридических лиц, неразрывно связано с правом пользования земельным участком, на котором расположен указанный объект. В силу закона право пользования этим участком земли переходит к покупателю, причем на тех же правах, которыми обладал ООО "Х". В связи с чем, новые собственники здания приобрели право аренды земельного участка, необходимого для использования здания, которое должно быть оформлено в соответствии с действующим законодательством.

Указная норма является императивной, то есть право аренды земельного участка в данном случае на основании закона переходит к новым собственникам здания автоматически и не дает продавцу здания какого-либо права выбора по отношению к участку земли, занятому зданием. Право аренды земельного участка у продавца здания прекращается в силу закона.

Вывод

При переходе права собственности на здание к покупателю в силу закона переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника. В связи с чем, новым собственникам здания следует оформить договор аренды на земельный участок, необходимый для обслуживания приобретенного здания, а ООО "Х" внести изменения в уже существующий договор аренды земельного участка.

ООО "Аудит-новые технологии"

15 июня 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.12.2002 г. NФ03-А73/02-1/2638.

*(2) П. 13 Постановления Пленума ВАС РФ 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".