Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2009 г. N 14АП-2120/2009

29 мая 2009 г.

г. Вологда Дело N А66-8466/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Козловой С.В. и Писаревой О.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "КСП-Победа" Загуменкина В.В. и Хижа Н.Н. по доверенностям от 01.11.2008, от открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики": Платицыной А.Г. по доверенности от 06.04.2009 N 54, Филиппова А.А. по доверенности от 29.12.2008 N 220,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 марта 2009 года по делу N А66-8466/2008 (судья Матвеева А.В.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "КСП - Победа" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" (далее - Центр) о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 24.03.2008 N 01-03/08 и расположенное по адресу: город Тверь, шоссе Петербургское, дом 130, а именно: станцию технического обслуживания с кадастровым номером 69:40:01:00:026:0012:1/012453/37:10000/ВВ1 общей площадью 756, 8 кв.м; корпус бытовых и подсобных помещений с кадастровым номером 69:40:01:00:026:0012:1/012453/37:10000/Г общей площадью 729, 3 кв.м; _ часть занимаемого указанными строениями земельного участка с кадастровым номером 69:40:01:00:026:0012.

Определением от 20.11.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее - УФРС).

Определением суда от 20.11.2008 принято к производству встречное исковое заявление Центра к Обществу о признании договора от 24.03.2008 N 01-03/08 купли-продажи незаключенным в порядке статей 167, 168, 170, 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По утверждению Центра, данная сделка является мнимой, не направленной на возникновение у истца права собственности на станцию технического обслуживания и корпус бытовых помещений. Действительной целью заключения данного договора явилось приобретение Обществом в собственность земельного участка, расположенного под отчуждаемыми по договору зданиями.

Решением суда от 23.03.2009 исковые требования Общества удовлетворены, также с ответчика в пользу истца взыскано 2000 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Центр с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит его отменить, в удовлетворении требований Общества отказать, признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2008 N 01-03/08 недействительной сделкой.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: истец не доказал факт уклонения ответчика от государственной регистрации права; обстоятельства отзыва ответчиком из регистрирующего органа заявления о регистрации права не может быть расценено как уклонение от нее; оспариваемый договор является недействительным, поскольку со стороны ответчика подписан неуполномоченным лицом и в последующем не одобрен Центром; Центр не использовал факсимильное воспроизведение подписи для удостоверения доверенностей, издания приказов, распоряжений или подписания каких-либо договоров; оспариваемый договор в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ также является притворной сделкой, поскольку прикрывает собой сделку дарения недвижимого имущества; вывод суда о согласованности сторонами предмета договора в части отчуждения земельного участка, а также условий о его размере и стоимости необоснован; судом не были соблюдены требования статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), предусматривающей необходимость выяснения обстоятельств, имеющих значение для принятия решения по делу, а именно, суд не выяснил размер земельного участка под строениями, приобретаемыми истцом.

Представители Центра в судебном заседании апелляционной инстанции доводы и требования жалобы поддержали, просят решение суда отменить, в иске Обществу отказать, требования Центра удовлетворить.

Представители Общества в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов, просят решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

УФРС надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы Центра.

Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество "Федеральный центр логистики" в лице директора Тверского филиала Шеина В.Г., действующего на основании доверенности от 03.03.2008 N 32 (продавец), и Общество (покупатель) 24.03.2008 подписали договор купли-продажи недвижимого имущества N 01-03/08.

Согласно разделу 1 "Предмет договора" продавец передает, а покупатель оплачивает и принимает в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: город Тверь, шоссе Петербургское, дом 130, а именно: станцию технического обслуживания общей площадью 756, 8 кв.м с кадастровым номером 69:40:01:00:026:0012:1/012453/37:10000/ВВ1; корпус бытовых и подсобных помещений общей площадью 729, 3 кв.м с кадастровым номером 69:40:01:00:026:0012:1/012453/37:10000/Г.

Пункт 1.4 договора предусматривает, что вместе с вышеназванным имуществом покупателю переходит право собственности на _ часть принадлежащего продавцу земельного участка общей площадью 54 020, 2 кв.м с кадастровым номером 69:40:01:00:026:0012, находящуюся под передаваемым имуществом.

На момент подписания договора поименованные в нем объекты недвижимости принадлежали ответчику на праве собственности, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

Встречное обязательство истца сводилось к уплате покупной стоимости недвижимого имущества в размере и порядке, согласованных сторонами в разделе 2 договора. Стоимость отчуждаемых объектов составила 495 600 руб., в том числе НДС. Стоимость станции технического обслуживания определена в размере 165 200 руб., в том числе НДС, стоимость корпуса бытовых и подсобных помещений - 330 400 руб., в том числе НДС (пункт 2.1).

На основании пунктов 2.2 и 2.3 оплата стоимости имущества производится путем перечисления покупателем денежных средств полностью в сумме, указанной в пункте 2.1 договора, на расчетный счет продавца, моментом исполнения обязательства покупателя по оплате стоимости имущества считается день зачисления на расчетный счет продавца денежных средств в полном объеме. Срок оплаты покупателем стоимости имущества составляет 90 рабочих дней со дня подписания сторонами договора.

Пунктом 3.2 договора стороны определили, что имущество считается переданным покупателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи и продавец не принимает претензий по качеству и техническому состоянию имущества.

Данный акт составлен и подписан сторонами 18.07.2008.

Платежным поручением от 01.08.2008 N 3 истец перечислил продавцу 495 600 руб.

Пунктом 3.4 договора также предусмотрено, что подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество осуществляется совместно покупателем и продавцом не позднее чем через пять календарных дней после подписания акта приема-передачи.

Стороны 06.08.2008 во исполнение данного условия договора совместно обратились в УФРС для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

УФРС первоначально уведомлением от 25.08.2008 сообщило о приостановлении регистрационных действий, а затем сообщением от 25.09.2008 - об отказе в государственной регистрации на основании абзаца второго пункта 3 статьи 19, пункта 4 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Основанием для отказа в государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости послужило заявление директора Тверского филиала открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" Шеина В.Г. от 25.08.2008 о прекращении регистрационных действий и возвращении документов.

Ссылаясь на фактическое исполнение договора от 24.03.2008 и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности по данному договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, Центр, ссылаясь на незаключенность вышеназванного договора и его мнимость, обратился в суд с соответствующим исковым (встречным) заявлением.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам: договор купли-продажи от 24.03.2008 N 01-03/08 является заключенным; в редакции, положенной в основание требования, данный договор является исполненным сторонами. Действия ответчика расцениваются судом как уклонение продавца от государственной регистрации перехода права, правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Апелляционная инстанция считает, что выводы суда являются правильными и соответствующими обстоятельствам дела.

Статьей 551 ГК РФ установлена необходимость государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Согласно пункту 3 названной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из пункта 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Согласно части третьей пункта 1 той же статьи при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, после обращения сторон в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 24.03.2008 директор Тверского филиала открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" Шеин В.Г. обратился в УФРС с заявлением о прекращении регистрационных действий и возвращении документов.

Указанные действия правомерно расценены судом как уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности по заключенному сторонами договору.

Заявлению Шеина В.Г. от 25.08.2008 о прекращении регистрационных действий и возвращении документов судом первой инстанции дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Суд установил, что основанием подачи вышеназванного заявления послужили следующие события.

Распоряжением от 12.08.2008 N 1244-р Федерального агентства по управлению государственным имуществом (учредителем ответчика) генеральным директором Центра назначен Евтюхин Е.Д., которым 13.08.2008 в адрес своего филиала, находящегося в городе Твери, направлен приказ N 76. В силу данного приказа, директору филиала предписывалось, в числе прочих, приостановить регистрационные действия по переходу права собственности ответчика на имущество к третьим лицам.

Письмом от 13.08.2008 N 01-02/971 директор Тверского филиала открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" уведомлен о прекращении действия всех выданных ему доверенностей.

Руководствуясь вышеназванными документами, Шеин В.Г. 25.08.2008 направил в УФРС указанное заявление.

Вместе с тем, оснований для уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности по заключенному сторонами договору не имелось.

Согласно Уставу Центра его филиалы действуют на основании Положений, руководители филиалов действуют на основании доверенностей, выданных от имени Центра.

Статьей 3.3 Положения о Тверском филиале открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" определены виды деятельности филиала, осуществление которых возможно только по поручению или с согласия самого Центра. К таким видам деятельности отнесены: осуществление сделок с объектами недвижимого имущества, включая заключение договоров купли-продажи (пункт 3.3.1). При этом согласием или поручением считается письменное обращение генерального директора Центра или заместителя генерального директора согласно установленному порядку распределения обязанностей в случае отсутствия генерального директора.

Директор филиала осуществляет свою оперативно-распорядительную деятельность на основании доверенности, выданной Центром, в соответствии с Положением, приказами и указаниями Центра и действующим законодательством.

Суд первой инстанции установил, что, подписывая договор купли-продажи от 24.03.2008, директор Тверского филиала Шеин В.Г. действовал в пределах предоставленных ему полномочий по доверенности от 03.03.2008 N 32. Судом также дана оценка доверенности от 06.03.2008, удостоверенная нотариусом города Москвы, в соответствии с пунктом 3 которой он был наделен правом распоряжаться недвижимым имуществом, принадлежащим Центру, а также справке от 03.08.2008, подписанной исполняющим обязанности генерального директора Центра Тареличевым В.Н., об отсутствии признаков крупной сделки.

Исходя из вышеизложенного, а также учитывая позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Информационном письме от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции обоснованно указал на то обстоятельство, что руководитель Центра был осведомлен о заключении договора от 24.03.2008 купли-продажи спорного имущества и намерении достичь правового результата, обусловленного подписанием такого договора.

Отзыв всех доверенностей руководителя Тверского филиала состоялся 13.08.2008, когда его полномочия по подписанию, заключению договора купли-продажи недвижимости и сдачи документов в УФРС по ранее выданной доверенности полностью исполнены. Данный отзыв не мог повлиять на совершенную до него сделку.

При таких обстоятельствах, не установив правовых препятствий для государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Общества.

Доводы подателя жалобы о незаключенности договора от 24.03.2008 и его мнимости были предметом исследования в суде первой инстанции при рассмотрении исковых требований Центра (встречный иск) к Обществу.

В соответствии со статьями 554 и 555 ГК РФ условия договора купли-продажи недвижимости о предмете и цене имущества являются существенными условиями. При отсутствии таких условий договор является незаключенным.

Из материалов дела видно, что по условиям договора от 24.03.2008 к истцу переходит право собственности на _ часть земельного участка с кадастровым номером 69:40:01:00:026:0012, расположенного под отчуждаемыми по договору строениями.

Суд установил, что воля сторон в данной части была направлена на передачу Обществу земельного участка в объеме, необходимом для использования приобретаемых по договору объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Статья 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В данном случае стороны при заключении договора самостоятельно определили ту часть земельного участка, которая необходима для пользования строениями.

Ссылка подателя жалобы на невыяснение судом вопроса о площади данного земельного участка является необоснованной, поскольку данный вопрос находится за пределами настоящего спора.

В пункт1 1 статьи 170 ГК РФ определено, что мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Как правильно указал суд первой инстанции, при заключении договора от 24.03.2008 стороны фактически исходили из своих намерений продать и купить конкретное недвижимое имущество, при этом намерены были исполнить договор и его исполнили, подписав акт приема-передачи имущества, перечислив денежные средства, представив в УФРС документы на регистрацию перехода права собственности.

Объективных доказательств мнимости названного договора Центром в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не предъявлено.

Доводу подателя жалобы относительно подписания договора купли-продажи иной датой, чем та, которая в нем указана, судом первой инстанции оценка дана. Объективных доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, Центр в порядке статьи 65 АПК РФ не представил.

Довод подателя жалобы о том, что оспариваемый договор в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ также является притворной сделкой, поскольку прикрывает собой сделку дарения недвижимого имущества, не принимается и не рассматривается апелляционной инстанцией в силу требований части 7 статьи 268 АПК РФ, поскольку он не был заявлен Центром в суде первой инстанции как при рассмотрении иска Общества, так и при рассмотрении встречного иска.

Кроме того, из материалов дела видно, что Центр обратился в Арбитражный суд Тверской области иском о признании недействительным договора купли-продажи по ряду оснований, в том числе по пункту 2 статьи 170 ГК РФ. Определением суда от 30.03.2009 исковое заявление принято к производству, назначено судебное заседание.

Исходя из вышеизложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено. В соответствии с этим правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не усматривается.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по оплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 104, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 марта 2009 года по делу N А66-8466/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" - без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 23.03.2009 N 322.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

С.В. Козлова О.Г. Писарева