Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2009 г. N 14АП-2559/2009

г. Вологда

16 июня 2009 г.

Дело N А05-1670/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Митрофанова О.В. и Моисеевой И.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коневой М.С.,

при участии от истца Антонова Н.С. по доверенности от 20.10.2008, от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска - Красникова А.В. по доверенности от 16.03.2009 N 01-16/874, от третьего лица Кобелева В.А. по доверенности от 29.12.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партия" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 апреля 2009 года по делу N А05-1670/2009 (судья Макаревич И.А.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Партия" (далее - ООО "Партия") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 19.03.2009, к обществу с ограниченной ответственностью "Полимер" (далее - ООО "Полимер") и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Северодвинска (далее - Комитет) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимости с аукциона от 24.10.2008 N 20/2008, заключенного Комитетом с победителем торгов - ООО "Полимер", путем обязания Комитет возвратить ООО "Полимер" 20 000 000 руб., а ООО "Полимер" возвратить Комитету нежилое помещение общей площадью 407,5 кв.метра, расположенное по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 8, кадастровый номер 29 28 000000 0000 02056/00 1001; перевести на ООО "Партия" права и обязанности покупателя вышеуказанного нежилого помещения и обязать Комитет заключить с ООО "Партия" договор купли-продажи данного нежилого помещения по цене 12 403 000 руб. со сроком рассрочки оплаты пять лет.

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Северодвинска (далее - Администрация).

Решением от 20 апреля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Партия" с решением суда не согласилось, просит его отменить. Считает, что суд при вынесении решения неполно исследовал обстоятельства дела. Полагает, что в связи со вступлением в силу 19.12.2008 Закона Архангельской области от 26.11.2008 N 621-31-ОЗ "Об отдельных условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого бизнеса" (далее - Закон N 621-31-ОЗ) у него возникло преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Считает, что в материалы дела представлены исчерпывающие доказательства, подтверждающие данное преимущественное право. Истец не согласен с выводами суда относительно сроков вступления в силу Закона N 159-ФЗ. Заявляет, что, аукцион по продаже спорного помещения проведен 22.10.2008, то есть после вступления в силу вышеназванного закона. Полагает, что поскольку в Архангельской области все требования, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ определены 19.12.2008, следовательно, преимущественное право на выкуп спорного помещения у ООО "Партия" возникло 19.12.2008 и с этого времени началось течение двухмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в ней, не согласились, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Партия" - без удовлетворения.

ООО "Полимер" о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлено надлежащим образом, представителей в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ. В отзыве на апелляционную жалобу поддерживает доводы, изложенные в ней, просит решение суда отменить, апелляционную жалобу ООО "Партия" - удовлетворить.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Партия" - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ООО "Партия", Комитета и Администрации, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ООО "Партия" - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.10.2003 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Партия" (Арендатор) заключен договор аренды N 03-07/1203-03, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 407,5 кв.метра, расположенное по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 8, условный номер объекта: 29:28:000000:0000:02056:1001.

Срок действия договора аренды установлен с 01.10.2003 по 30.09.2008. Государственная регистрация договора произведена 20.11.2003 Государственным учреждением юстиции "Архангельский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением городского собрания депутатов муниципального образования "город Северодвинск" от 29.11.2007 N 153 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2008 год. В состав подлежащего приватизации имущества вошло встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 8, площадью 407, 5 кв.метра (лист дела 48).

Комитет письмом от 17.01.2008 N 01-16-81 известил ООО "Партия" о включении арендуемого им помещения в прогнозный план приватизации (лист дела 61).

Мэром г. Северодвинска 23.06.2008 утвержден план приватизации указанного нежилого помещения и определены условия приватизации имущества, а именно: способ приватизации - продажа на открытом аукционе, нормативная цена объекта - 12 403 000 руб., начальная цена продажи - 12 500 000 руб. Срок продажи объекта - 3-4 квартал 2008 года.

Комитет письмом от 16.09.2008 N 01-16/3024 уведомил ООО "Партия" о том, что, поскольку арендуемое им нежилое помещение подлежит продаже в 2008 году в соответствии с утвержденным Прогнозным планом приватизации муниципального имущества на 2008 год, он не намерен продлевать срок действия договора аренды от 02.10.2003 N 03-07/1203-03 и по окончании срока его действия (30.09.2008) ООО "Партия" необходимо освободить занимаемое им помещение и передать его Комитету по акту (лист дела 62).

В газете "Северный рабочий" от 23.09.2008 Комитет поместил информацию о том, что 22.10.2008 проводится открытый аукцион по продаже муниципального имущества, в том числе оспариваемого нежилого помещения, выставленного на продажу под лотом N 3 (лист дела 13).

ООО "Партия" подало заявку на участие в аукционе по лоту N 3 и допущено к участию в нем.

Согласно протоколу от 22.10.2008 N 9 по итогам аукциона по продаже муниципального имущества его победителем по лоту N 3 признано ООО "Полимер", предложившее наиболее высокую цену - 20 000 000 руб.

Итоги проведенного 22.10.2008 аукциона опубликованы 01.11.2008 в газете "Северный рабочий" (лист дела 50).

Между Комитетом (Продавец) и ООО "Полимер" (Покупатель) 24.10.2008 заключен договор N 20/2008 купли-продажи недвижимости с аукциона, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает объект приватизации, являющийся муниципальной собственностью - нежилое помещение общей площадью 407, 5 кв.метра, расположенное по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 8.

Обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами полностью.

На дату рассмотрения дела зарегистрировано право собственности ООО "Полимер" на спорное нежилое помещение.

Комитет письмом от 24.10.2008 N 01-16/3577 уведомил ООО "Партия" о том, что нежилое помещение по указанному адресу продано ООО "Полимер" и предупредил о необходимости освобождения данного помещения в срок до 01.11.2008.

Истец, полагая, что продажа муниципального имущества проведена Комитетом с нарушением положений Закона N 159-ФЗ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование иска указывает, что ему неправомерно было отказано в реализации предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

По договору купли-продажи согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Соответствующим правовым последствием сделки купли-продажи является переход права собственности на передаваемое имущество от продавца к покупателю и получение продавцом за это имущество определенной денежной суммы.

В соответствии с пунктом 1 статьи ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При разрешении спора арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания требований по иску и возражений возложено на сторону, их представляющую.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства и проанализировав действующее законодательство, пришел к правомерному выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования "город Северодвинск" до принятия Закона N 159-ФЗ.

План приватизации спорного имущества также утвержден до принятия Закона N 159-ФЗ. Решение об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества и плана приватизации спорного объекта приняты полномочными органами в пределах их компетенции.

Поскольку заключенный между ООО "Партия" и Комитетом договор аренды от 02.10.2003 N 03-03/293-03 прекращен 30.09.2008, то с этого момента ООО "Партия" не является арендатором спорного имущества, несмотря на то, что помещение не было своевременно им освобождено.

В соответствии с условиями договора от 02.09.2003 N 03-07/1203-03 Комитет за две недели до окончания срока действия договора уведомил ООО "Партия" о том, что не намерен продлевать срок его действия и о том, что арендуемое помещение подлежит продаже в 2008 году.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для вывода о возобновлении срока действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 3 статьи 621 ГК РФ.

Между тем, как правильно отмечено судом первой инстанции, Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении ряда условий, указанных в нем.

В соответствии со статьей 3 данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что :

- арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение всего срока аренды надлежащим образом;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Установив, что истец как на дату проведения торгов, так и на дату принятия Закона N 621-31-ОЗ не являлся арендатором спорного помещения, и не располагал правом на его преимущественное приобретение, суд первой инстанции не нашел оснований для вывода о недействительности в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ договора купли-продажи спорного помещения, заключенного по результатам торгов между Комитетом и ООО "Полимер", и применения последствий его недействительности.

К данному выводу суд пришел на основании следующего.

В переходных положениях Закона N 159-ФЗ (статья 9) установлено, что если до 01.01.2009 субъекты Российской Федерации не воспользуются предоставленным правом и не установят предельные значения, то во внимание будет приниматься лимит, определенный федеральным Правительством Российской Федерации. Срок для этого ведомства тот же - до 01.01.2009.

Как следует из пункта 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, предусматривающие преимущественное право арендаторов, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, принимается на основании нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Таким образом, при отсутствии установленного размера площади законом субъекта Российской Федерации решение о предоставлении арендатору преимущественного права на приобретение имущества не могло быть принято ни органами государственной власти субъекта Российской Федерации, ни органами местного самоуправления.

При этом из положений Закона N 159-ФЗ не следует, что в связи с его вступлением в силу должны быть отменены и не подлежат исполнению ранее принятые решения о приватизации государственного или муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, сроки исполнения которых наступили до того, как субъектом Российской Федерации или Российской Федерацией приняты нормативные правовые акты, предусмотренные Законом N 159-ФЗ.

Между тем Законом N 159-ФЗ не предусмотрена и пролонгация заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства договоров аренды государственного или муниципального имущества, срок действия которых заканчивается до утверждения предельных значений площади арендуемых помещений.

Как видно из материалов дела, договор аренды, заключенный Комитетом и ООО "Партия" от 02.09.2003 N 03-07/203-03, прекращен 30.09.2008, а торги по продаже помещений состоялись 22.10.2008.

Закон N 621-31-ОЗ, установивший предельные значения площади арендуемых помещений, принят Архангельским областным Собранием депутатов 26.11.2008.

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ договора купли-продажи спорного помещения, поскольку как на дату проведения торгов, так и на дату принятия Закона N 621-31-ОЗ истец не являлся арендатором спорных помещений и не располагал правом на их преимущественное приобретение.

На основании вышеизложенного у суда отсутствовали также основания для удовлетворения требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя спорного нежилого помещения и понуждении Комитета к заключению договора купли-продажи на указанных истцом условиях.

При этом судом учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.12.2008 по делу N А05-11287/2008 ООО "Партия" отказано в удовлетворении иска о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Северодвинск" от 11.09.2008 N 01-16/2978 об отказе заявителю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 407,5 кв.метра, расположенного по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 8, и признании незаконным решения Комитета о проведении 22.10.2008 аукциона по продаже указанного выше объекта муниципального имущества, опубликованного в газете "Северный рабочий" от 23.09.2008 N 143 (15061).

Кроме того, судом правильно отмечено, что ООО "Партия" пропущен двухмесячный срок, предусмотренный статьей 6 Закона N 159-ФЗ, для предъявления требования перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

В соответствии с частью 2 статья 6 Закона N 156-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "Партия" принимало участие в состоявшихся 22.10.2008 торгах по продаже спорного имущества и с этого момента знало о нарушении своих прав.

Доводы подателя жалобы в силу изложенных обстоятельств дела являются несостоятельными, поэтому подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 апреля 2009 года по делу N А05-1670/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партия" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.К. Елагина

Судьи

О.В. Митрофанов И.Н. Моисеева