Как защититься от недружественных действий арендодателя
Практически каждая организация сталкивается с необходимостью арендовать помещения. Это касается как офисных, так и производственных площадей. Знание некоторых правил поможет арендатору минимизировать или свести к нулю ущерб от неправомерных действий арендодателя
Конфликтная ситуация в отношениях с арендодателем зачастую возникает в связи с его стремлением освободить сданное вам помещение. Причин для этого может быть множество, например нарушение с вашей стороны условий договора аренды, желание собственника повысить арендную плату, появление более привлекательного арендатора и т.п. В любом случае для вас важно не допустить возникновения убытков или добиться их полного возмещения.
Опустив детали, напомним, что договор аренды должен быть зарегистрирован (если он долгосрочный), а перед заключением его следует внимательно изучить (и не только на предмет арендной ставки), выяснить свои права и обязанности (текущий и капитальный ремонт, сроки внесения оплаты и т.п.). Эти обстоятельства считаются очевидными и не требуют обсуждения.
Если арендодатель намерен вас выселить, обычными его действиями являются:
отключение электричества, воды, канализации, лифтов;
создание препятствий для доступа в арендуемые помещения;
сдача арендуемых вами помещений в аренду другим арендаторам с последующим физическим захватом помещений.
При столкновении с указанными действиями лучше сразу начать поиск новой площади для аренды. В то же время имеет смысл определить, какие предполагаются расходы и убытки в связи с подбором другого помещения, переездом и выселением. В результате получится некая сумма, которая впоследствии будет взыскиваться с арендодателя в судебном порядке в качестве возмещения вреда. Поскольку взыскание убытков осуществляется через суд. обоснованность требований придется доказывать, отстаивая при этом две основные позиции:
незаконность действий арендодателя;
размер убытков, причиненных в результате таких действий.
Для того чтобы доказать неправомерность действий арендодателя, следует документально зафиксировать каждое из них. Необходимо составлять акты об отключении электричества, воды, канализации, лифтов. Подобные документы должен подписать представитель арендодателя с указанием причин. В противном случае акты заказным письмом с уведомлением направляются на адрес арендодателя. Кроме того, надлежит письменно известить организации, отвечающие за нормальное функционирование указанных сетей, о сбое в их работе (с указанием точной даты инцидента), а также просить разобраться и предотвратить возможное повторение аварий в будущем. В ситуации, когда вас не допускают в арендуемые помещения, надо вызвать нотариуса и милицию. Нотариус засвидетельствует данный факт, а милиция при предъявлении договора аренды проведет в само помещение. Все указанные документы, а также ответы на обращения в специализированные организации необходимо предъявить суду в качестве доказательства незаконных действий арендодателя.
Гораздо сложнее обосновать размер причиненных убытков. Как известно, они включают реальный ущерб и упущенную выгоду. Ввиду того что упущенную выгоду суды взыскивают крайне неохотно, рекомендуем сосредоточиться на возмещении реального ущерба. Для этого потребуется представить договоры, заключенные с заказчиками на выполнение работ услуг или производство продукции, для реализации которых вы используете арендуемую площадь, на которой, естественно, размещаются оборудование и персонал. В случае недоступности указанных ресурсов по вине арендодателя неустойку, которую по причине просрочки или невозможности исполнения обязательств по указанным договорам вы вынуждены будете уплатить, можно расценивать как реальный ущерб. Однако для этого необходимо фактически перечислить денежные средства, квалифицируемые в качестве неустойки, на счета заказчиков. При обращении в суд представляется целесообразным ходатайствовать о наложении ареста на движимое и недвижимое имущество арендодателя в качестве обеспечительных мер. Корпоративным юристам не составит труда должным образом оформить описанные взаимоотношения.
Итак, последовательность действий такова:
зафиксировать факты незаконных действий арендодателя:
обратиться в суд с исковым заявлением о признании указанных действий незакон
