Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2009 г. N 14АП-4364/2009

г. Вологда

09 сентября 2009 г.

Дело N А44-329/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Писаревой О.Г. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода на решение Арбитражного суда Новгородской области от 01 июля 2009 года по делу N А44-329/2009 (судья Деменцова И.Н.),

установил

Комитет по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Региональной общественной организации "Новгородский областной центр многодетной семьи" (далее - Центр) о взыскании 92 637 руб. 09 коп., в том числе 28 742 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате за нежилое помещение, включая платежи по его страхованию, 63 894 руб. 85 коп. пеней за просрочку внесения платежей, а также об освобождении нежилого помещения общей площадью 180,3 кв.м с кадастровым номером 53:23:7813000:0005:10490:0107, расположенного по адресу: г. Великий Новгород, ул. Октябрьская, д. 16.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил заявленные требования в части взыскания задолженности до 113 486 руб. 29 коп., из которых 33 611 руб. 94 коп. - основной долг и 79 874 руб. 35 коп. - пени. Увеличение размера исковых требований судом принято.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 01 июля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

КУМИ с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом неправильно применены нормы материального права и не выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела. Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что стоимость капитального ремонта нежилого помещения должна быть зачтена в счет погашения задолженности по арендной плате за нежилое помещение, включая платежи за его страхование, поскольку не соответствует нормам материального права. Пунктом 12 договора аренды недвижимого имущества от 10.09.2005 N 2725 предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Капитальный ремонт производится арендатором на основании составленной им проектно-сметной документации в порядке, установленном Положением о порядке сдачи в аренду муниципального имущества г. Новгорода. Окончательные работы по производству проектирования и реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Великий Новгород, ул. Октябрьская, д. 16, произведены Центром в 2008 году и представлены межведомственной комиссии администрации Великого Новгорода в октябре 2008 года. Помещение принято в эксплуатацию в феврале 2009 года. На момент окончания работ по капитальному ремонту нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, Положение о предоставление льготы по арендной плате не действовало, в связи с этим Центру не могла быть предоставлена льгота по арендной плате за недвижимое имущество.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу КУМИ подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции - подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, КУМИ (арендодатель) и Центром (арендатор) 10.09.2005 заключен договор аренды недвижимого имущества N 2725, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает на срок с 10.09.2005 по 08.09.2006 в пользование на условиях аренды нежилое помещение общей площадью 180,3 кв.м с кадастровым номером 53:23:7813000:0005:10490:0107, расположенное по адресу: г. Великий Новгород, ул. Октябрьская, д.16, для организации добровольческого центра по оказанию социальных услуг. Одновременно сторонами подписан акт передачи имущества в аренду, согласно которому ответчик принял в пользование на условиях аренды с 10.09.2005 указанное нежилое помещение.

Пунктом 9 договора от 10.09.2005 предусмотрено, что льгота по арендной плате, которая может быть предоставлена арендатору в соответствии с решением Думы Великого Новгорода от 27.11.2003 N 631 "О порядке предоставления льгот по налогам и арендной палате", распространяется только на арендную плату за недвижимое имущество, определяемую по ставкам арендной платы.

Впоследствии сторонами заключены договоры аренды этого же недвижимого имущества от 09.09.2006 N 970 на срок с 09 сентября 2006 года по 31 декабря 2006 года и от 06.11.2007 N 7970 на срок с 06 ноября 2007 года по 04 ноября 2008 года.

Нежилое помещение площадью 180,3 кв.м также передавалось арендатору по актам передачи имущества в аренду. Размер, сроки и порядок уплаты арендной платы согласованы сторонами в пунктах 5-7 указанных выше договоров аренды. Неиспользование имущества арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы. В пункте 8 договоров определено, что арендатор обязан в платежном документе указать вид платежа, ИНН, номер договора аренды и месяц, в счет которого вносится арендная плата. В противном случае арендодатель вправе зачесть поступившую сумму в счет образовавшейся задолженности по своему усмотрению по любому из заключенных арендодателем и арендатором договоров аренды.

Произведенные арендатором за свой счет улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью арендатора, а улучшения имущества, неотделимые без вреда для этого имущества, возмещению не подлежат (пункт 10 договоров).

Пункт 12 договора аренды от 10.09.2005 N 2725 предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Расходы по текущему ремонту возмещению или зачету в счет арендной платы не подлежат. Капитальный ремонт производится арендатором на основании составленной им проектно-сметной документации в порядке, установленном Положением о порядке сдачи в аренду (имущественный наем) муниципального имущества г. Новгорода, утвержденным решением Новгородской городской Думы от 19.12.1996 N 27.

Как следует из пункта 11 договора аренды от 09.09.2006 N 970, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Расходы по данным ремонтам возмещению или зачету в счет арендной платы не подлежат. В пункте 12 договора аренды от 06.11.2007 N 7990 содержатся аналогичные положения.

В соответствии с пунктом 9 договора от 06.11.2007 N 7970 арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки в случае нарушения срока внесения данных платежей. Аналогичные положения содержатся и в пункте 16 договора от 09.09.2006 N 970, в пункте 17 договора от 10.09.2005 N 2725.

Пунктом 22 названных выше договоров предусмотрено, что в случае нарушения арендатором принятых на себя обязательств, в том числе просрочки внесения двух и более очередных платежей подряд, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения причиненных убытков, предупредив об этом арендатора в письменной форме за 10 дней. По истечению указанного срока настоящий договор считается расторгнутым.

Согласно расчетам истца задолженность ответчика по вышеуказанным договорам аренды за период с января 2006 года по апрель 2009 года включительно составила 113 486 руб. 29 коп., из них 33 611 руб. 94 коп. - задолженность по арендной плате за нежилое помещение (включая платежи за его страхование) и 79 874 руб. 35 коп. - пени за просрочку внесения арендных и страховых платежей.

Претензией от 14.08.2008 КУМИ предложил Центру в срок до 20.08.2008 уплатить задолженность и пени, при этом указав, что данная претензия является одновременно уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке.

В связи с нарушением Центром условий вышеуказанных договоров аренды в части внесения арендной платы и освобождения нежилого помещения КУМИ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что у КУМИ не было оснований для расторжения договора аренды от 06.11.2007 N 7970 в соответствии с пунктом 22 и начисления пеней в размере 0,5%, поскольку нарушений прав арендодателя со стороны арендатора не имеется, так как сумма расходов, затраченная на восстановление муниципального имущества, намного превышает заявленную в иске задолженность. Ремонт в арендуемом помещении произведен, в нем действует семейный социально-досуговый центр с детской благотворительной столовой, на безвозмездной основе ведется просветительская и образовательная деятельность для семей города, организуются спортивно-оздоровительные мероприятия. В проведении зачета стоимости капитального ремонта истец неоднократно отказывал, вины ответчика в том, что рассмотрение вопроса о зачете КУМИ не производилось, нет. Суд признал прекращенным обязательство ответчика по внесению арендной платы и страховых платежей за январь 2006 года - апрель 2009 года в сумме 33 611 руб. 94 коп. зачетом встречного однородного требования - стоимостью капитального ремонта арендованного помещения.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данными выводами и считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность проведения капитального ремонта имущества возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

КУМИ 14.08.2008 направил в адрес Центра претензию N 85п-ар, в которой предложил в срок до 20 августа 2008 года уплатить задолженность и пени по всем заключенным договорам аренды недвижимого имущества, в том числе по спорному нежилому помещению, расположенному по адресу: г. Великий Новгород, ул. Октябрьская, д.16, в общей сумме 673 853 руб. 65 коп., указав, что данная претензия является одновременно уведомлением о расторжении договоров в одностороннем порядке в соответствии с пунктами 22 договоров аренды от 06.11.2007 N 7970 и от 28.02.2008 N 8875.

Указанная претензия 30.08.2008 ответчиком получена, требования КУМИ не исполнены.

Как следует из представленного КУМИ расчета, задолженность Центра за период с 2006 года по апрель 2009 года по арендным платежам составила 29 571 руб. 78 коп., задолженность по страховым платежам - 4040 руб. 16 коп.

Согласно имеющейся в материалах дела квитанции Сбербанка России Центр 13.05.2009 оплатил задолженность по арендным платежам в размере 6583 руб. Квитанция на сумму 18 880 руб. 13 коп. от 13.05.2009 судом принимается частично (только на 4040 руб. 16 коп.), поскольку указанные денежные средства переведены на счет, предназначенный для получения страховой части арендной платы за арендуемое муниципальное имущество.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что задолженность по арендным платежам Центра перед КУМИ составляет 22 988 руб. 78 коп.

В обоснование возражений на исковые требования Центр представил в материалы дела локальные сметы, дефектные ведомости, справки о стоимости выполненных работ, акты о приемке выполненных работ, подтверждающие производство капитального ремонта арендованного помещения.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции полагает, что представленные Центром документы не подтверждают объем выполненных работ и их стоимость, поскольку в материалах дела отсутствуют двухсторонние акты о приемке выполненных работ и документы, подтверждающие их оплату Центром. Акт о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, комплексное заключение, акты обследования технического состояния нежилого помещения не являются бесспорными доказательствами объемов выполнения работ по капитальному ремонту арендованного помещения, а также расходы Центра, поскольку в них не содержится указанных сведений.

Арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для прекращения обязательства Центра по оплате задолженности арендных платежей зачетом стоимости капитального ремонта, произведенного Центром в арендуемом помещении, поскольку пунктом 11 договора аренды от 09.09.2006 N 970 предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонты, расходы по которым возмещению или зачету в счет арендной платы не подлежат. Аналогичные положения содержатся в пункте 12 договора аренды от 06.11.2007 N 7970.

Из статьи 410 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно статье 411 ГК РФ не допускается зачет требований в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, заключенными КУМИ и Центром договорами не допускается зачет встречного однородного требования.

Кроме того, достоверных доказательств, свидетельствующих о расходах Центра по проведению капитального ремонта и об обращении Центра к КУМИ с заявлением о зачете арендных платежей за спорный период, не представлено.

Истцом на основании пункта 9 договора от 06.11.2007 N 7970 начислена пеня за просрочку внесения арендных платежей в сумме 79 874 руб. 35 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с Информационном письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие. Перечень критериев для снижения размера штрафных санкций не является исчерпывающим.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым снизить размер неустойки, поскольку из имеющихся в деле материалов не усматривается, какие отрицательные последствия ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком наступили для истца. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не доказана.

С учетом изложенного требование истца в части взыскания неустойки подлежит удовлетворению частично в размере 5000 руб. В остальной части требования о взыскании неустойки следует отказать.

Поскольку судом удовлетворены апелляционная жалоба и частично исковые требования, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины, то с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 3119 руб. 55 коп. за рассмотрение иска пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и 1000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Новгородской области от 01 июля 2009 года по делу N А44-329/2009 отменить.

Взыскать с Региональной общественной организации "Новгородский областной центр многодетной семьи" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода 27 988 руб. 78 коп., в том числе 22 988 руб. 78 коп. задолженность по арендным платежам и 5000 руб. пени за просрочку внесения арендных и страховых платежей.

Обязать Региональную общественную организацию "Новгородский областной центр многодетной семьи" освободить нежилое помещение общей площадью 180,3 кв.м с кадастровым номером 53:23:7813000:0005:10490:0107, расположенное по адресу: г. Великий Новгород, ул. Октябрьская, 16.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Региональной общественной организации "Новгородский областной центр многодетной семьи" в доход федерального бюджета 4119 руб. 55 коп. государственной пошлины.

Председательствующий

О.А. Федосеева

Судьи

О.Г. Писарева А.В. Романова