Проблемы государственной регистрации договоров аренды земельных участков в свете статьи 36 Земельного кодекса РФ (А.В. Дмитриев, "Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2006 г.)

Проблемы государственной регистрации договоров аренды земельных
участков в свете статьи 36 Земельного кодекса РФ

Оформить право аренды на государственную и муниципальную землю, на которой находится имеющее нескольких правообладателей здание (строение), в городах, особенно в Москве, всегда было сложно.

Согласно Земельному кодексу РСФСР 1991 г. вместе с правом собственности на строение, сооружение переходило и право пользования расположенными под ними земельными участками. Если новых собственников было несколько, права на землю переходили, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности на строение, сооружение, при этом новым землепользователям выдавался правоудостоверяющий документ (ст. 37).

На практике проблема возникала при попытке оформить договор аренды со всеми сособственниками здания (строения). С учетом норм гражданского права арендодатель направлял проект договора аренды земельного участка всем многочисленным сособственникам и ждал соответствующего акцепта. Трудности с подписанием возникали, когда кто-нибудь из сособственников предлагал свои замечания к проекту - время оформления арендных отношений неопределенно затягивалось и говорить о соблюдении каких-либо сроков оформления было затруднительно. Еще сложнее было внести какие-либо изменения в уже подписанный договор аренды.

Поскольку на федеральном уровне этот вопрос не был урегулирован в правовом отношении, правоприменительная практика в Москве развивалась на основании городских нормативных актов.

В новый Земельный кодекс РФ (2001 г.) введено понятие множественности лиц в договоре аренды - для случаев приобретения аренды на земельный участок под зданием, имеющим нескольких правообладателей.

С точки зрения положений договорного права возможность заключения многосторонних сделок, в том числе и договоров аренды земли, существует (ст. 154, 160, 420, 421 ГК РФ). В определении аренды в ст. 606 ГК РФ указывается на единственное число в договоре аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Однако необходимо различать число сторон в договоре и число его участников на той или иной стороне.

В пункте 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ говорится, что если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат всем пользователям на праве собственности, или одним из них на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения, или всем - на праве хозяйственного ведения, то они имеют право на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (если законодательством не предусмотрено иное). При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в здании.

Налицо следующие императивные требования, необходимые для реализации указанной в кодексе юридической нормы:

1) участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности*(1);

2) участок должен быть неделимым с точки зрения земельного законодательства;

3) на участке должно находиться как минимум одно здание;

4) правами на помещения в здании должны располагать как минимум два правообладателя;

5) договор аренды должен содержать положения, позволяющие вступать в него иным правообладателям помещений в здании.

Вводит ли ст. 36 ЗК РФ какой-то новый вид договора аренды неделимого земельного участка? Разумеется нет, поскольку речь в ней идет об обычном двустороннем договоре аренды, в заключении которого на одной из сторон (на стороне арендатора) участвуют несколько лиц. Вполне возможен случай с множественностью лиц и на стороне арендодателя. Например, когда земельный участок, прилегающий к многоквартирному жилому дому и находящийся в долевой собственности у физических лиц, сдается сособственниками в аренду одному лицу.

К сожалению, столь очевидные положения гражданского законодательства не достаточно убедительны для Главного управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - регистрирующий орган), ответственного за государственную регистрацию договоров аренды земли.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации договоров аренды земли проверяется законность сделки. Если регистратор обнаружит ее несоответствие закону, то может и отказать (ст. 20) в регистрации договора, поскольку представленные на регистрацию документы по форме (содержанию) не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Что же не устраивает регистрирующий орган при проверке законности сделки в виде договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора? Обычно решение об отказе в регистрации обосновывается следующим образом:

"На основании абзаца 4 пункта 2 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации договора аренды отказано, поскольку были установлены обстоятельства, препятствующие регистрации. Договор аренды, представленный на регистрацию, оформлен на условиях множественности лиц на стороне арендатора для благоустройства территории. Однако в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора предоставляются земельные участки, на которых расположено здание (помещение в нем), принадлежащее нескольким лицам на праве собственности".

Следуя логике такого отказа, нельзя не прийти к выводу, что единственная, уникальная возможность применения в земельном законодательстве нормы о множественности лиц на стороне арендатора заключается в соблюдении требования о том, чтобы на сдаваемом в аренду земельном участке находилось здание (строение или сооружение). С этим можно было бы и не спорить, сочтя частным мнением, однако это позиция не частного лица, а официального органа. Кроме того, и это главное, без регистрации (в которой отказано) сделка (договор аренды) недействительна, а количество таких отказов в общей массе составляет в Москве значительную величину - 15%.

Не менее важный регистрационный аспект в применении ст. 36 ЗК РФ связан в Москве с вопросом о том, сколько же зданий (строений, сооружений) должно находиться на земельном участке. По логике регистрирующего органа - только одно.

Типовая форма отказа в регистрации договора аренды в этом случае выглядит следующим образом:

"На основании абзаца 4 пункта 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" в государственной регистрации договора аренды отказано, ввиду того, что были установлены обстоятельства, препятствующие государственной регистрации.

Согласно предмету договора аренды на данном земельном участке расположено несколько капитальных зданий. Представленный на регистрацию договор аренды оформлен на условиях множественности на стороне арендатора. Однако согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора предоставляется земельный участок, на котором расположено одно здание, принадлежащее нескольким лицам на праве собственности.

Таким образом, необходимо уточнить предмет договора аренды"*(2).

Логика регистрирующего органа в этом вопросе проста - на неделимом земельном участке может находиться только одно здание (строение, сооружение), в противном случае земельный участок подлежит разделению.

Однако не все так просто, как представляется московским регистраторам. Рассмотрим два наиболее наглядных аспекта проблемы.

Во-первых, определим, входит ли в компетенцию регистрирующего органа вопрос выяснения необходимости деления земельного участка, т.е. предполагает ли глубина правовой экспертизы по проверке законности сделки такое выяснение. Вряд ли при этом покажется неестественным желание убедиться в том, что действия регистрирующего органа остаются в рамках закона, а глубина проверки законности сделки не является бездонной.

Во-вторых, выясним, чем неделимый земельный участок отличается от делимого.

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции органов по государственной регистрации прав относятся:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, установленном Правительством РФ;

- выдача правообладателям (по письменным заявлениям) копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

О проверке законности сделки в компетенции регистрирующего органа ничего не говорится, однако можно предположить, что это входит в общий порядок проведения государственной регистрации. О глубине проверки законности сделки Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также ничего не говорит. В процессе регистрационной процедуры решение о степени подробности такой проверки принимает в каждом конкретном случае непосредственно сам регистратор.

Решение вопроса о делимости (неделимости) земельного участка целесообразно начинать с определения самого земельного участка.

В Федеральном законе "О государственном земельном кадастре" (ст. 1) земельный участок определен как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

ЗК РФ в ст. 6 дает более узкое понятие земельного участка как части поверхности земли (включающей почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Кодекс считает участок делимым, если тот может быть разделен на части, причем каждая из них после раздела должна образовать самостоятельный земельный участок, не требующий перевода в состав земель иной категории для его разрешенного использования (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Градостроительный кодекс РФ дополняет это определение требованием соблюдать при делении градостроительные регламенты, параметры красных линий и линий регулирования застройки.

Согласно ст. 11 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, являются неделимыми. Другими словами, в случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов.

Законодатель ввел также понятие предельных размеров земельных участков, которые могут быть как максимальными, так и минимальными (ст. 33 ЗК РФ). Очевидно, что для любого участка существует определенный предел деления.

Ранее в Москве городской законодатель ввел понятие "неделимый земельный участок" (ст. 1 Закона "Об основах платного землепользования в г. Москве"). Неделимый земельный участок - это участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. На практике это означает, что к земельному участку, непосредственно занятому зданием (сооружением), обязательно прилегает участок, необходимый для его использования с учетом градостроительных и иных норм. Размер и границы прилегающего участка в случаях продажи здания (сооружения) устанавливаются решением уполномоченного органа исполнительной власти Москвы.

Во всех случаях предельные размеры земельных участков определяются землеустроительной, градостроительной и иной документацией в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки.

В Москве согласно ст. 1 Закона "Об основах платного землепользования в городе Москве" размер неделимого земельного участка в сложившейся застройке определяется расчетным путем из площади, находящейся непосредственно под зданием, и расчетной дополнительной площади, за которую принимается минимальная из трех возможных:

1) площадь застройки;

2) площадь незастроенной части обособленного земельного участка при здании;

3) площадь, приходящаяся на долю в жилом квартале (ином земельном массиве), соответствующую зданию или сооружению, уменьшенная на непосредственно занимаемую им площадь.

В целом можно сказать, что деление земельного участка допускается, если вновь образованные земельные участки могут существовать как объекты гражданского права со всеми их функциональными характеристиками, предельными размерами, разрешенным использованием и т.д. В противном случае основной участок останется неделимым.

Очевидно, что возможны различные варианты межевания, и земельный участок в сложившейся застройке может включать земельный массив (квартал), вмещающий более одного здания, так как выделить земельный участок под каждым зданием физически невозможно.

Если на земельном участке кроме основного здания расположены несколько вспомогательных, сменивших собственника, но функционально обеспечивающих основное (например, электрические подстанции, трансформаторные подстанции, тепловые пункты), то выделять для вспомогательных зданий отдельный земельный участок было бы не разумно ни с точки зрения правил землепользования и застройки, ни с точки зрения фактического пользования, поскольку все они окажутся внутри основного землепользования.

Еще один пример использования фактически неделимого земельного участка, на котором могут находиться несколько зданий (строений, сооружений), - промышленное предприятие, имущественный комплекс которого распродавался по зданиям. В итоге на сформированном и поставленном на кадастровый учет земельном участке окажутся расположены несколько зданий (строений, сооружений), принадлежащие двум или более собственникам.

Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" определено, что земельный участок описывается и индивидуализируется, т.е. получает характеристики, однозначно выделяющие его из других участков, при постановке на кадастровый учет (ст. 1, п. 3 ст. 14). В то же время согласно п. 3 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в рамках регистрационной процедуры земельный участок идентифицируется по кадастровому номеру, который присваивается органом, ответственным за государственный земельный кадастр. Именно этот орган и несет ответственность за точность данных об объекте недвижимости (п. 1 ст. 31).

В любом случае формирование земельного участка, подготовка проекта границ, установление границ на местности, постановка на кадастровый учет находятся в ведении уполномоченных органов власти при наличии волеизъявления землепользователей. Вмешательство регистрирующего органа в вопрос определения, какой земельный участок является делимым, а какой неделимым, явно выходит за рамки его компетенции. Тем более, что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ уже рассматривал эту проблему на своих заседаниях*(3) и признал возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, когда на этом участке расположены несколько зданий, принадлежащих разным собственникам.

А.В. Дмитриев,

кандидат юрид. наук,

заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы

"Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Вопросы приобретения аренды находящихся в частной собственности земельных участков, на которых расположены здания с несколькими правообладателями помещений в них, в статье не рассматриваются.

*(2) Вероятно, регистрирующий орган предлагает сначала расторгнуть представленный на регистрацию договор аренды земельного участка, на котором находится несколько зданий, затем разделить участок по количеству зданий, заключить такое же количество новых договоров аренды и только после этого подавать эти договоры на регистрацию.

*(3) См.: Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. N 1971/03 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 10; от 1 июля 2003 г. N 12168/02 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 11.