Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. N 15АП-659/2007

город Ростов-на-Дону

дело N А53-8239/2007-С2-6

09 января 2008 г.

15АП-659/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 января 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Захаровой Л.А.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,

при участии:

от истца - представитель Авсеенко Анна Павловна, доверенность N 16 от 03.05.2007г., паспорт 6006 835275, выдан 20.10.2006г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, представитель Владимирова Елена Александровна, доверенность N 65 от 12.12.2007г., паспорт 6000 341114, выдан 23.02.2001г. ОВД Октябрьского района г. Ростова-на-Дону,

от ответчика - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом,

от третьих лиц - представители не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании закрытого акционерного общества МПФ "АИКОМ" (истец)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2007г. по делу N А53-8239/2007-С2-6,

принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.,

по иску закрытого акционерного общества Многоотраслевой производственной фирмы "АИКОМ"

к ответчику - Администрации г. Ростова-на-Дону,

третьи лица - Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, муниципальное учреждение Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростов-на-Дону, Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростов-на-Дону, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, УК ОАО ПЖКХ "Лидер",

о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество Многоотраслевая производственная фирма "АИКОМ" (далее - ЗАО МПФ "АИКОМ") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о признании действительным договора купли-продажи от 04.12.1991г., заключенного между МПП ассоциацией "Ростовстрой" и МПФ "АИКОМ", признании права собственности за ЗАО МПФ "АИКОМ" на нежилые помещения лит. п/А площадью 312,2 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Немировича-Данченко, N 78, состоящие из помещений: N 1 - лестничная клетка площадью 4,5 кв.м., N 2 - коридор площадью 9,2 кв.м., N 3 - подсобное площадью 2,7 кв.м., N 4 - основное площадью 26,5 кв.м., N 5 - подсобное площадью14,2 кв.м., N 6 - подсобное площадью 29,2 кв.м., N 7 - коридор площадью 53,1 кв.м., N 8 - основное площадью 20,2 кв.м., N 9 - туалет площадью 5,5 кв.м., N 10 - туалет площадью 4,3 кв.м., N 11 - основное площадью 5,9 кв.м., N 12 - основное площадью 6,7 кв.м., N 13 - основное площадью 76,2 кв.м., N 14 - основное площадью 38,2 кв.м., N 15 - подсобное площадью 10,1 кв.м., N 16 - подсобное площадью 5,7 кв.м.

В процессе рассмотрения дела судом по ходатайству истца в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса РФ была произведена замена ненадлежащего ответчика - Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону - на надлежащего - Администрацию г. Ростова-на-Дону.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, муниципальное учреждение Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростов-на-Дону, Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростов-на-Дону, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, УК ОАО ПЖКХ "Лидер".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2007г. в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что имущество, являющееся предметом спора, на момент заключения договора купли-продажи от 04.12.1991г. являлось государственной собственностью и относилось к городскому жилищному фонду. Доказательств наличия у МПП ассоциации "Ростовстрой" полномочий по распоряжению объектами государственного жилого фонда не представлено. На основании изложенного суд пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 04.12.1991г. Кроме того, суд указал, что все спорные помещения являются подвальными помещениями в многоквартирном жилом доме, следовательно, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир. При этом ссылку истца на статью 234 Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности суд отклонил, указав, что к возникшим правоотношениям указанная норма неприменима.

Не согласившись с решением, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В обоснование апелляционной жалобы ЗАО МПФ "АИКОМ" указало, что после совершения сделки купли-продажи имущество, являющееся его предметом, было исключено из реестра объектов муниципальной собственности компетентным органом. Запрет на отчуждение объектов, находящихся на балансе МПП ассоциации "Ростовстрой", установлен собственником имущества только в 1993 году. Истец также указал, что им были соблюдены все условия для приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности. Кроме того, спорные нежилые помещения не являются обслуживающими остальные помещения в многоквартирном доме и обособлены от общих коммуникаций.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ЗАО МПФ "АИКОМ" поддержали доводы апелляционной жалобы, а также дополнения к ней, просили решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить, при этом пояснили, что в архивах документы ассоциации "Ростовстрой" не сохранились, однако оригинал договора купли-продажи есть на руках у истца. Помещение было реконструировано, площадь его увеличена. Реконструкция была согласована в установленном законном порядке. Срок исковой давности для государственных предприятий ранее составлял 1 год. Срок приобретательной давности наступил. Общество добросовестно и открыто владело имуществом в течение указанного периода времени. Подвальное помещение не является общей собственностью жилого дома, поскольку в этом помещении отсутствуют коммуникации дома. Кроме того, высота потолков выше, чем это требуется для технических помещений.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом, что подтверждается приобщенными к материалам дела почтовыми уведомлениями.

От Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей истца, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.12.1991г. между многоотраслевым производственным предприятием ассоциацией "Ростовстрой" (продавец) и МПФ "АИКОМ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 160 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Немировича-Данченко, 78/2 (л.д. 32, т. 1). Данное имущество принято на баланс МПФ "АИКОМ" 04.12.1991г., что подтверждается актом оценки и передачи на баланс помещения (л.д. 6, т. 1).

С указанной даты и до настоящего времени истец пользуется этим имуществом как свом собственным.

Согласно справке МУП "Городской центр кадастра и геодезии" от 02.02.200г. N 7-267 нежилые помещения по ул. Немировича-Данченко, 78/2, находятся в 9-этажном жилом доме, который в адресном реестре числится по почтовому адресу: ул. Немировича-Данченко, 78 (л.д. 34, т. 1).

В настоящее время в пользовании ЗАО МПФ "АИКОМ" по указанному выше адресу находится нежилое помещение лит. п/А площадью 312,2 кв.м., что подтверждается справкой Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 04.05.2007г. и техническим паспортом на данное помещение (л.д. 35, 36-37, т. 1).

Предметом настоящего спора является требование ЗАО МПФ "АИКОМ" о признании за ним права собственности на помещение лит. п/А площадью 312,2 кв.м. по ул. Немировича-Данченко, 78 в г. Ростове-на-Дону. В обоснование иска истец ссылается на то, что приобретенное по договору купли-продажи от 04.12.1991г. нежилое помещение было им реконструировано, площадь увеличена до 312,2 кв.м., и этим имуществом МПФ "АИКОМ" добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что нормы статьи 234 Гражданского кодекса РФ к спорным правоотношениям неприменимы. Основания, по которым суд пришел к такому выводу, в решении не указаны.

Между тем, суд апелляционной инстанции оснований для неприменения положений статьи 234 Гражданского кодекса РФ к настоящему спору не усматривает. Согласно названной норме закона юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

В соответствии с частью 4 статьи 234 Гражданского кодекса РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 5 Информационного письма от 28.04.1997г. N 13 рекомендовал судам исходить из того, что течение срока приобретательной давности может начаться не ранее истечения срока исковой давности на истребование собственником или иным законным владельцем имущества у лица, у которого оно находилось.

Согласно статье 94 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года государство являлось единым собственником всего государственного имущества. Статьей 30 названного кодекса было предусмотрено, что на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из незаконного владения колхозов и иных кооперативных и других общественных организаций или граждан исковая давность не распространяется.

С 01.07.1990г. вступил в силу Закон СССР "О собственности в СССР", статьей 31 которого было установлено, что государство обеспечивает в законодательстве гражданам, организациям и другим собственникам равные условия защиты права собственности, в связи с чем утратили силу предусмотренные гражданским законодательством нормы о преимуществе в защите права государственной собственности.

С этого момента к требованиям государственных организаций о возврате государственного имущества исковая давность применяется на общих основаниях.

Соответствующие разъяснения даны Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 17 Постановления от 25.02.1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", в котором указано, что поскольку с момента введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (01.07.90г.) утратили силу положения статьи 90 ГК РСФСР 1964 года о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, при применении положения пункта 4 статьи 234 ГК РФ в отношении государственного имущества с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности.

На момент вступления в силу данного закона действовали положения статьи 78 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, устанавливавшие годичный срок исковой давности для защиты права по искам государственных организаций, колхозов и иных кооперативных и других общественных организаций друг к другу.

Таким образом, течение срока исковой давности по иску государства о возврате имущества из незаконного владения других организаций началось со дня вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" - 01.07.1990г. и закончилось соответственно 01.07.1991г. Следовательно, течение срока приобретательной давности могло начаться не ранее 01.07.1991г.

К моменту подачи ЗАО МПФ "АИКОМ" настоящего искового заявления - 04.07.2007г. - 15-летний срок приобретательной давности для приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, предусмотренный статьей 234 Гражданского кодекса РФ, с учетом срока исковой давности по иску об истребовании имущества из владения истца, истек.

То обстоятельство, что ЗАО МПФ "АИКОМ" добросовестно и открыто владело спорным имуществом как своим собственным, подтверждается Постановлением Главы Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 16.10.1992г. N 779/2 об открытии коммерческого клуба "АИКОМ" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Немировича-Данченко, 78 (л.д. 7, т. 1), заключением договоров на техническое обслуживание имущества и оплатой за данное обслуживание (л.д. 9-12, т. 1).

ЗАО МПФ "АИКОМ" является правопреемником покупателя по договору купли-продажи от 04.12.1991г. - ИЧП МПФ "АИКОМ" (л.д. 103, т. 1).

Учитывая изложенное, исковые требования о признании права собственности на нежилое помещение площадью 160 кв.м. по ул. Немировича-Данченко, 78 в г. Ростове-на-Дону (состоит из комнат N 2 - коридор площадью 9,2 кв.м., N 4 - основное площадью 26,5 кв.м., N 5 - подсобное площадью14,2 кв.м., N 9 - туалет площадью 5,5 кв.м., N 11 - основное площадью 5,9 кв.м., N 12 - основное площадью 6,7 кв.м., N 13 - основное площадью 76,2 кв.м., N 15 - подсобное площадью 10,1 кв.м., N 16 - подсобное площадью 5,7 кв.м.) являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В иске о признании права собственности на остальную часть помещений площадью 152,2 кв.м. надлежит отказать, поскольку дату проведения реконструкции помещений и, следовательно, дату, с которой надлежит исчислять срок исковой давности и срок приобретательной давности, из представленных истцом в материалы дела документов установить невозможно.

Исковое требование о признании действительным договора купли-продажи спорного имущества от 04.12.1991г. подлежит отклонению ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты права (статья 12 Гражданского кодекса РФ). Истец не пояснил, какие его права и законные интересы могут быть восстановлены или защищены избранным им способом.

Выводы суда первой инстанции о том, что требования истца, основанные на договоре купли-продажи от 04.12.1991г., неправомерны, поскольку доказательств наличия у продавца имущества - МПП ассоциации "Ростовстрой" полномочий по распоряжению объектами государственного жилого фонда не представлено, являются ошибочными. Наличие либо отсутствие у продавца имущества права собственности на него само по себе не имеет правового значения для оценки обоснованности требований покупателя, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего спорным имуществом как своим собственным. Согласно статьям 225 и 234 Гражданского кодекса РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Необоснованными являются также выводы суда первой инстанции о том, что все спорные помещения являются подвальными помещениями в многоквартирном жилом доме, следовательно, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир. По смыслу статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Между тем, из технической документации на спорные помещения следует, что они не являются обслуживающими остальные помещения в доме. Кроме того, они обособлены от общих коммуникаций дома.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в полном объеме на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ как вынесенное при неправильном применении норм материального права. Исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с платежным поручением N 850 от 29.05.2007г. истец перечислил в федеральный бюджет 23 061 руб. государственной пошлины по иску (л.д. 3, т. 1).

Платежным поручением N 49 от 30.11.2007г. подтверждается перечисление ЗАО МПФ "АИКОМ" в федеральный бюджет 11 531 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе (л.д. 9, т. 2).

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса РФ по иску, состоящему из 2 нематериальных требований, истцу надлежало уплатить 4 000 руб.; при подаче апелляционной жалобы подлежала уплате государственная пошлина в размере 1000 руб. Следовательно, излишне оплаченная госпошлина по иску в сумме 19 061 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 10 531 руб., а всего 29 592 руб., подлежат возврату истцу из федерального бюджета на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 8 ноября 2007 года отменить.

Признать за ЗАО МПФ "АИКОМ" право собственности на нежилое помещение площадью 160 кв.м., состоящее из комнат: N 2 - коридор площадью 9,2 кв.м., N 4 - основное площадью 26,5 кв.м., N 5 - подсобное площадью14,2 кв.м., N 9 - туалет площадью 5,5 кв.м., N 11 - основное площадью 5,9 кв.м., N 12 - основное площадью 6,7 кв.м., N 13 - основное площадью 76,2 кв.м., N 15 - подсобное площадью 10,1 кв.м., N 16 - подсобное площадью 5,7 кв.м., расположенное по ул. Немировича-Данченко, 78 в г. Ростове-на-Дону.

В остальной части иска отказать.

Возвратить ЗАО МПФ "АИКОМ" из федерального бюджета 29 592 рубля излишне оплаченной государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Л.А. Захарова

Судьи

М.В. Ильина О.Г. Ломидзе