Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2008 г. N 15АП-786/2007

город Ростов-на-Дону

дело N А53-16298/2006-С2-6

14 января 2008 г.

15АП-786/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Захаровой Л.А., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.

при участии:

от истца: представитель Астахов Вячеслав Александрович - доверенность от 29.11.2007 сроком на три года,

от ответчика: ген. директор Ерицян Рафик Осипович, представитель Соколенко Александр Александрович - доверенность от 16.11.2007 сроком на один год,

от третьих лиц: от ООО "Югавторемонт" - представитель Соколенко Александр Александрович - доверенность от 16.11.2007 сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ритм"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 09 ноября 2007 г. по делу N А53-16298/2006-С2-6,

принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ритм"

к ответчику открытому акционерному обществу "Югавторемонт"

при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Югавторемонт", Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области

о нечинении препятствий в пользовании, освобождении помещений от имущества, обеспечении беспрепятственного доступа в помещение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ритм" (далее - ООО "Ритм") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Югавторемонт" (далее - ОАО "Югавторемонт") об обязании открытого акционерного общества "Югавторемонт" не чинить препятствия в пользовании обществу с ограниченной ответственностью "Ритм" помещениями соразмерно доле в праве собственности на производственное здание литер "Б" по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону, общей площадью 9588,2 кв.м., освободив комнаты N 4, 5, 6, 6а, 7-8 в литере "Б" по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону от имущества, принадлежащего открытому акционерному обществу "Югавторемонт", и обеспечив обществу с ограниченной ответственностью "Ритм" доступ в указанные помещения (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 158-159)).

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Ритм", ОАО "Югавторемонт", ООО "Югавторемонт" являются участниками общей долевой собственности (сособственниками) на здание литер "Б" по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону. 22.06.2006 года указанными лицами заключено соглашение об определении порядка владения и пользования литером "Б", согласно которому спорные помещения должны находится в пользовании истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью "Югавторемонт" (далее - ООО "Югавторемонт"), Управление федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - УФРС).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09 ноября 2007 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции установил, что между сторонами порядок владения и пользования урегулирован несколько раз: в договоре купли-продажи N 10 доли в праве собственности от 18.02.2002, соглашением от 29.04.2005 года, соглашением от 22.06.2006 года. Оценив указанные соглашения, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям договора купли-продажи N 10 доли в праве собственности от 18.02.2002, поскольку соглашения от 29.04.2005 года и от 22.06.2006 года являются ничтожными, т.к. перераспределяют доли в праве общей собственности, однако изменение размера долей не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "Ритм" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим:

- судом первой инстанции дано неправильное толкование договора купли-продажи N 10 доли в праве собственности от 18.02.2002 г., в связи с чем сделан неверный вывод об оставлении за продавцом (ответчиком) комнат N 1-25, 51-57 и передаче покупателю комнат N 26-50,

- судом первой инстанции дана неправильная оценка правового значения соглашений от 29.04.2005 г., от 22.06.2006 г., поскольку данными соглашениями определяется новый порядок пользования, а не перераспределяются доли,

- суд первой инстанции дал неправильную оценку заявленным требованиям, рассмотрев их как виндикационный и негаторный иски.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы. Представитель ответчика и третьего лица - ООО "Югавторемонт", против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылался на непоследовательность правовой позиции истца, ничтожность соглашений от 29.04.2005 г. и 22.06.2006 г., поскольку они подписаны зависимым от истца директором, не заверены печатями, руководители, подписавшие соглашение, вышли за пределы своих полномочий, данные соглашения вносят изменения в договор купли-продажи от 18.02.2002 г., а потому подлежат государственной регистрации, которую они не прошли, кроме того, в дальнейшем все стороны не согласились с указанным порядком пользования.

Третье лицо - Управление федеральной регистрационной службы по Ростовской области, представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом - уведомление N 665247.

10 января 2008 года в 17 часов 10 минут был объявлен перерыв. 11 января 2008 года в 09 часов 40 минут судебное заседание продолжено. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда, третьему лицу УФРС посредством факсимильной связи было направлено сообщение об объявлении перерыва.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Истцом фактически заявлено требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право - путем принудительного исполнения соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом.

При таких обстоятельствах суду первой инстанции необходимо определить, какой порядок владения и пользования общим имуществом установлен между сособственниками, и оценить, нарушают ли действия (бездействие) ответчика установленный порядок.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком было заключено 3 соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом: условия о порядке владения и пользования общим имуществом были включены в договор купли-продажи N 10 доли в праве собственности от 18.02.2002 (т. 1 л.д. 149-151), соглашение от 29.04.2005 года (т. 1 л.д. 51), соглашение от 22.06.2006 года (т. 1 л.д. 7).

Как следует из пункта 1.1. соглашения от 22.06.2006 года, новый порядок пользования общим имуществом определяется в связи с передачей ООО "Ритм" 3/20 доли в праве общей собственности на здание литер "Б" ООО "Югавторемонт" на основании протокола от 22.06.2006 г. общего собрания участников ООО "Ритм" и разделительного баланса. Однако решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2007 года по требованию ООО "Югавторемонт" об обязании зарегистрировать переход права собственности на 3/20 доли производственного здания литер "Б" (т. 3 л.д. 34-41), вступившим в законную силу, установлено, и сторонами в настоящем деле не оспаривается, что регистрация перехода права собственности на 3/20 доли в праве общей собственности за ООО "Югавторемонт" не осуществлялась. Таким образом, на момент заключения один из участников соглашения - ООО "Югавторемонт" - не являлся сособственником спорного имущества.

Из п. 6.3. соглашения от 22.06.2006 года следует, что оно вступает в силу с момента подписания его сторонами, а не заключено на будущее время. В п. 6.5. соглашения указано, что после регистрации сторонами права собственности на литер "Б" ООО "Ритм" имеет право на выдел в натуре его доли в праве собственности из общей долевой собственности; при выделе доли ООО "Ритм" передаются помещения без какой-либо компенсации иным сторонам.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ совершать распорядительные действия в отношения имущества, в том числе заключать соглашение об определении порядка владения и пользования общим имуществом вправе собственник или уполномоченное им лицо. Порядок пользования имуществом, определяемый в соответствии со ст. 247 ГК РФ, может применяться только между сособственниками. На момент заключения соглашения один из участников - ООО "Югавторемонт" - не являлся сособственником спорного имущества, в связи с чем данное соглашение является ничтожным как противоречащее требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Довод представителя ООО "Ритм" о том, что данное оглашение сохраняет свое действие в отношении ОАО "Югавторемонт" и ООО "Ритм", поскольку они являлись сособственниками на момент заключения соглашения отвергается судом апелляционной инстанции. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако из п. 1.1.1. соглашения следует, что оно было заключено именно в связи с участием в нем ООО "Югавторемонт" и не было бы заключено при иных обстоятельствах.

Судом первой инстанции признано ничтожным соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения зданием литер "Б" от 29.04.2005 года, поскольку данным соглашением перераспределяются доли между сособственниками, и отсутствует государственная регистрация долевой собственности в ином размере, установленном соглашением от 29.04.2005 г. Данный вывод суда первой инстанции основан на неправильном применении норм материального права и неправильной оценке обстоятельств дела.

Как следует из пунктов 1.1.1., 1.1.2. соглашения от 29.04.2005 года предметом соглашения является определение порядка владения, пользования и распоряжения производственным зданием литер "Б", принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности (по _ доле в праве). Новый порядок пользования прямо противоположен порядку пользования, определенному в договоре купли-продажи от 18.02.2002 г. - по условиям договора купли-продажи от 18.02.2002 г. в пользовании ООО "Ритм" находилась южная часть здания, в пользовании ОАО "Югавторемонт" - северная, по условиям соглашения от 29.04.2005 в пользовании ООО "Ритм" передается северная часть здания, в пользование ОАО "Югавторемонт" - южная.

Таким образом, соглашением от 29.04.2005 года происходит не перераспределение долей, а определение порядка владения и пользования общим имуществом. Несоразмерность части имущества, переданного в пользование сособственника, в соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ является основанием для выплаты компенсации, но не влечет недействительность соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом.

Довод ответчика о том, что соглашение от 29.04.2005 года вносит изменения в существенные условия договора купли-продажи от 18.02.2002 г., а потому подлежит государственной регистрации, отвергается судом апелляционной инстанции как не основанный на нормах материального права и опровергаемый материалами дела.

Во-первых, стороны договора купли-продажи определили условие о порядке пользования общим имуществом как "прочие условия" (т. 1 л.д. 150).

Во-вторых, действующее законодательство не устанавливает требование о государственной регистрации соглашений об определении порядка пользования общим имуществом. Не установлено такое требование и в отношении договоров купли-продажи зданий, нежилых помещений и долей в праве собственности на них; в данном случае государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, поскольку договором купли-продажи от 18.02.2002 г. определен порядок владения и пользования общим имуществом, то последующие соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом должны быть совершены в той же форме, что и договор купли-продажи от 18.02.2002 г. - т.е. в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Данные требования при заключении соглашения от 29.04.2005 г. выполнены. Поэтому оснований для признании соглашения от 29.04.2005 г. недействительным у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии с п. 1.1.2. соглашения от 29.04.2005 г. во владение, пользование и распоряжение ООО "Ритм" поступает северная часть здания площадью 3386,3 кв. м. (помещения N 1-12,15-25 на поэтажном плане).

В материалах дела имеется представленная ответчиком и не оспариваемая истцом копия плана домовладения литера "Б", находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27, кв. N 1711-3, составленная МУПТИ и ОН на дату 25.01.2001 года (т. 1 л.д. 154). На данном плане обозначены направления север, юг, запад, восток, а также указаны границы северной и южной частей здания, определенные в соответствии с договором купли-продажи от 18.02.2002 г.

На основании п. 1.1.2 соглашения от 29.04.2005 г. и копии плана домовладения литера "Б", составленной МУПТИ и ОН на дату 25.01.2001 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные помещения N 4, 5, 6, 6а, 7-8 должны находиться в пользовании истца - ООО "Ритм". Ответчик не оспаривает, что спорные помещения используются ОАО "Югавторемонт", и в них находится имущество ответчика.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований истца в части обязания ОАО "Югавторемонт" не чинить препятствий в пользовании ООО "Ритм" помещениями соразмерно доле в праве собственности на производственное здание литер "Б" по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону, общей площадью 9588,2 кв.м., освободив комнаты N 4, 5, 6, 6а, 7-8 в литере "Б" по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону от имущества, принадлежащего открытому акционерному обществу "Югавторемонт".

Требование истца обеспечить ООО "Ритм" доступ в указанные помещения не могут быть удовлетворены судом апелляционной инстанции как неконкретизированные, не позволяющие установить какие именно действия должен совершить ответчик.

Доводы сторон об исполнении или не исполнении указанного соглашения и предоставленные для их подтверждения договоры аренды отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку неисполнение соглашения является основанием для судебной защиты и не влияет на правовую природу соглашения.

Кроме того, в соответствии со ст. 209, 606 ГК РФ собственник обладает наиболее полным господством над вещью, поэтому собственник не может взять в аренду принадлежащее ему имущество; подобные договоры аренды являются ничтожными. Представленные договоры аренды суд апелляционной инстанции оценивает как дополнительные соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом, предусматривающие компенсацию за несоразмерность имущества, находящегося в пользовании сособственника. Подобные соглашения не противоречат ст. 247 ГК РФ.

Не принимаются судом апелляционной инстанции доводы представителя ответчика и третьего лица Соколенко А.А. о ничтожности соглашения от 29.04.2005 г. по мотиву отсутствия печатей, заинтересованности директора и выхода директора за пределы своих полномочий.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Наличие печатей - это дополнительное требование к форме сделки, которое может быть установлено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Такое требование к данному соглашению не установлено. Кроме того, на представленном экземпляре соглашения от 29.04.2005 г. (т. 1 л.д. 53) печати имеются.

В соответствии со ст. 174 ГК РФ, п. 5 ст. 45 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделки совершенные органом юридического лица за пределами полномочий, а также сделки с заинтересованностью являются оспоримыми, т.е. могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; до признания оспоримой сделки недействительной такая сделка является действительной (ст. 166 ГК РФ). В суд апелляционной инстанции не были представлены доказательства признания соглашения от 29.04.2005 г. недействительной сделкой.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым также отметить, что отношения между сособственниками являются длящимися. Поэтому изменение фактических обстоятельств дела, по сравнению с теми, которые существовали в момент определения порядка пользования общим имуществом, является основанием для заключения нового соглашения, а в случае его недостижения - определения порядка пользования на основании решения суда. Соглашение от 29.04.2005 г. заключено в период существования двух сособственников. Впоследствии произведена государственная регистрация на основании решения суда от 31.08.2007 года доли в праве общей собственности ООО "Югавторемонт". В связи с чем, настоящее постановление не является препятствием для определения нового порядка пользования общим имуществом в соответствии с нормами главы 16 ГК РФ. Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, подобное требование уже рассматривается Арбитражным судом Ростовской области.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 ноября 2007 г. по делу N А53-16298/2006-С2-6 отменить.

Обязать открытое акционерное общество "Югавторемонт" не чинить препятствий в пользовании обществу с ограниченной ответственностью "Ритм" помещениями соразмерно доле в праве собственности на производственное здание литер "Б" по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону, общей площадью 9588,2 кв.м., освободив комнаты N 4, 5, 6, 6а, 7-8 в литере "Б" по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону от имущества, принадлежащего открытому акционерному обществу "Югавторемонт", и обеспечив обществу с ограниченной ответственностью "Ритм" доступ в указанные помещения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Югавторемонт", г. Ростов-на-Дону, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ритм", г. Ростов-на-Дону, 2000 (две тысячи) рублей судебных расходов.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Л.А. Захарова О.Г. Ломидзе