Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. N 15АП-559/2007

город Ростов-на-Дону

дело N А53-8398/2006-С4-11

09 января 2008 г.

15АП-559/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 января 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Авдониной О. Г.,

судей Величко М. Г., Ломидзе О. Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от ответчика директора Рыбаковой К. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ситниковой Ларисы Васильевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 29 августа 2007 г. по делу N А53-8398/2006-С4-11

по иску индивидуального предпринимателя Ситниковой Ларисы Васильевны

к обществу с ограниченной ответственностью "Тандем"

о признании договора аренды незаключенным, возвращении уплаченных денежных средств

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тандем"

к индивидуальному предпринимателю Ситниковой Ларисе Васильевне

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Икряновой Е. А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ситникова Лариса Васильевна (далее - ИП Ситникова Л.В., заявитель, арендатор) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тандем" (далее - ООО "Тандем", арендодатель, общество) о признании договора аренды нежилых помещений от 02.08.2006г. (далее - договор аренды) не заключённым и возврате уплаченных по нему денежных средств в размере 280 000 руб.

В ходе рассмотрения первоначально заявленного иска определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2006г. принято к рассмотрению встречное исковое заявление ООО "Тандем" к ИП Ситниковой Л.В. о расторжении договора аренды нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29 ноября 2007 года исковые требования ИП Ситниковой Л.В. удовлетворены частично, договор аренды нежилых помещений от 17.04.2006г., подписанный между ИП Ситниковой Л.В. и ООО "Тандем", признан незаключённым, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "Тандем" отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что по условиям договора аренды неотъёмлемой его частью является акт приёма-передачи нежилых помещений.

Ввиду того, что сторонами договора данный акт подписан не был, то договор аренды не может расцениваться как заключённый, в связи с чем, требования ИП Ситниковой Л.В. о признании договора не заключённым подлежат удовлетворению, а требования ООО "Тандем" о расторжении договора аренды удовлетворены быть не могут.

Требование ИП Ситниковой Л.В. о возвращении уплаченных ею денежных средств по не заключённому договору аренды удовлетворению не подлежат, так как судом установлен факт пользования истцом нежилыми помещениями ответчика, в связи с чем, последний получил указанные денежные средства правомерно.

ИП Ситникова Л.В. с принятым судебным актом не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.08.2007г. отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО "Тандем" неосновательного обогащения в размере 280 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заявитель полагает, что суд, основываясь на искажённых показаниях свидетеля Сухоруковой З.К., противоречивых показаниях свидетеля Булгаковой О.В., сделал неверный вывод о том, что ИП Ситниковой Л.В. использовались помещения, принадлежащие ООО "Тандем", в связи с чем арендодатель правомерно получил денежные средства.

Также, по мнению заявителя, не является достоверным доказательством соглашение о расторжении договора аренды между ООО "Тандем" и магазином "Апрель-Интер", подтверждающее факт возможности использования ИП Ситниковой Л.В. нежилых помещений арендодателя.

Заявитель жалобы в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке телеграммой.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Тандем" доводы апелляционной жалобы не признало, указав, что общество не уклонялось от подписания акта передачи помещения. Факт пользования ИП Ситниковой Л. В. помещениями подтверждается тем, что ее представитель Сухорукова З. К. проводила в помещении собеседования с будущими работниками, делались замеры для оборудования помещения. Помещение фактически было передано арендатору и арендатор фактически внес арендную плату, в связи с чем стороны не вправе требовать возмещения исполненного.

При подписании договора сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, акт приема-передачи помещения не является существенным условием договора.

В судебном заседании представитель ООО "Тандем" поддержала доводы, изложенные в отзыве и просила решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Тандем", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17 апреля 2006 года между ООО "Тандем" и ИП Ситниковой Л.В. был подписан договор аренды нежилых помещений (л.д. 8-12, т.1).

По условиям пункта 1.1 данного договора арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 57/26, лит. А, общей площадью 781,91 кв.м., в том числе в подвальном помещении - 105,5 кв.м., 1 этаж - 104,71 кв.м., 2 этаж - 145,4 кв.м., 3 этаж - 426,3 кв.м. для использования в целях организации оптовой и розничной торговли и использования в качестве складских помещений.

Срок действия договора сторонами определен с 17.04.2006 по 17.03.2007.

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора аренды по первому требованию арендатора с момента подписания договора арендодатель обязался по акту приёма-передачи передать в пользование нежилые помещения, а арендатор обязался по указанному акту их принять (пункт 2.2.10. договора аренды).

Сторонами в разделе 3 договора определен размер арендной платы, к договору аренды приложен поэтажный план здания, в котором располагаются сдаваемые в аренду нежилые помещения.

Платёжными поручениями N ,N 111 от 03.05.2006г. и 129 от 10.05.2006 ИП Ситникова Л. В. перечислила на расчётный счёт ООО "Тандем" денежные средства в счёт арендной платы за апрель, май 2006 г. в сумме 45 000 руб. и 235 000 руб.

Акт приема-передачи помещений, сдаваемых в аренду, сторонами не составлен.

Ссылаясь на пункт 7.6 договора аренды, которым стороны определили, что неотъемлемой частью договора является акт приёма-передачи арендуемых нежилых помещений, ИП Ситникова Л. В. обратилась в суд с иском о признании договора незаключенным и возврате перечисленных в счет арендной платы денежных средств в сумме 280 000 руб.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды является консенсуальным.

Передача здания или сооружения в аренду и принятие его арендатором, осуществляемое подписанием передаточного акта или иного документа о передаче, является стадией исполнения договора сторонами.

В силу этого, доводы ИП Синниковой Л. В. и выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды в виду не подписания акта передачи помещений, являются необоснованными.

В соответствии с общими нормами пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания ли сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

При подписании договора стороны оформили приложением к нему план арендуемых помещений, тем самым, индивидуализировав объект аренды, в разделе 3 договора сторонами также был согласован размер арендной платы.

Оснований считать подписанный между сторонами договор аренды незаключенным не имеется.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом первой инстанции установлено, что акт передачи помещений сторонами не подписан.

Однако суд признал доказанным факт пользования арендатором объектом аренды исходя из свидетельских показаний, согласно которым представитель ИП Ситниковой Л. В. Сухорукова З. К. по ее поручению проводила собеседование на предмет устройства на работу в магазине по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 57/26.

Вывод суда первой инстанции о доказанности факта передачи арендатору объекта аренды суд апелляционной инстанции считает необоснованным исходя из следующего.

Полномочия одного лица действовать в интересах другого лица должно быть оформлено либо доверенностью (глава 10 ГК РФ), либо договором поручения (глава 49 ГК РФ).

Представитель ООО "Тандем" в судебном заседании апелляционной инстанции пояснила, что не располагает документами, подтверждающими наличие у Сухоруковой З. К. полномочий действовать от имени ИП Ситниковой Л. В.

Доказательства передачи ИП Ситниковой Л. В. ключей для доступа в арендуемые помещения ответчик также не представил.

Из имеющихся в материалах дела письменных доказательств следует, что предложение подписать акт приема-передачи помещений ООО "Тандем" направило в адрес ИП Ситниковой Л. В. только 30.05.2007 в ответ на требование последней о возврате перечисленной арендной платы в виду не предоставления помещений (л. д. 13,14 том 1).

Поскольку после перечисления арендной платы в размере 280 000 руб. ИП Ситникова Л. В. не получила встречного исполнения по передаче объекта аренды, уплаченные ею денежные средства являются суммой предварительной оплаты.

Обусловленный договором срок его действия истек 17.03.2007, к указанному времени помещения арендатору не были преданы.

При изложенных обстоятельствах требование истца о взыскании 280 000 руб. предварительной оплаты подлежало удовлетворению.

Встречный иск ООО "Тандем" о расторжении договора аренды подлежал оставлению без рассмотрения исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

ООО "Тандем" во встречном иске от 01.08.2007 основанием расторжения договора указало невнесение арендатором арендной платы в течение двух месяцев (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

Доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по данному требованию ООО "Тандем" в суд не представило.

Письмо от 30.05.2007 (л. д. 14 том 1) не является доказательством соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по настоящему делу, поскольку в нем указаны иные основания расторжения договора.

Исходя из вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в полном объеме, по делу подлежит вынесению новое решение. Требование ИП Ситниковой Л. В. о признании договора аренды незаключенным подлежит отклонению, требование о взыскании 280 000 руб. арендной платы - удовлетворению. Встречный иск ООО "Тандем" о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

Требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, указанное в апелляционной жалобе, не было предметом рассмотрения суда первой инстанции, так как такое требование не было заявлено.

В соответствии с частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не может быть принято к рассмотрению данное требование.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ИП. Ситникова Л. В. при обращении с иском уплатила государственную пошлину в размере 2 000 руб., расходы в указанной части подлежат отнесению на истца.

В связи с удовлетворением иска о взыскании 280 000 руб., расходы по государственной пошлине в этой части в сумме 7 100 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Также на ответчика подлежат отнесению расходы по государственной пошлине в сумме 1 000 руб., уплаченные истцом при обращении с апелляционной жалобой.

В связи с оставлением встречного иска ООО "Тандем" без рассмотрения, уплаченная при его подаче государственная пошлина в размере 2 000 руб. подлежит возврату на основании пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ситниковой Ларисы Васильевны удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 29 августа 2007 года по делу N А53-8398/2006-С4-11 отменить, по делу принять новое решение.

Индивидуальному предпринимателю Ситниковой Ларисе Васильевне в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Тандем" о признании незаключенным договора аренды от 17 апреля 2006 года отказать.

В остальной части иск индивидуального предпринимателя Ситниковой Ларисы Васильевны удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тандем" в пользу индивидуального предпринимателя Ситниковой Ларисы Васильевны 280 000 руб. предварительно уплаченной арендной платы.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Тандем" к индивидуальному предпринимателю Ситниковой Ларисе Васильевне оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тандем" в федеральный бюджет 8 100 руб. государственной пошлины.

Обществу с ограниченной ответственностью "Тандем" возвратить из федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению 125 от 02.08.2006 от 02.08.2006, выдать справку.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

М.Г. Величко О.Г. Ломидзе