Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2008 г. N 15АП-967/2007

город Ростов-на-Дону

дело N А32-12230/2007-38/152

16 января 2008 г.

15АП-967/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца не явился; от ответчика не явился; от третьего лица не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Стройспецприродкамень "

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 ноября 2007 г.

по делу N А32-12230/2007-38/152

по иску Администрации муниципального образования Темрюкский район

к ответчику

обществу с ограниченной ответственностью "Стройспецприродкамень"

при участии третьего лица МОУ ООШ N 32, п.Волна

о взыскании задолженности

принятое в составе судьи Тумановой Л.Р.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Стройспецприродкамень" о взыскании 297 675 рублей, в том числе 76 273 рубля 56 коп. арендной платы за период с 10.05.2005г. по 10.01.2006г. и задолженности по пене в размере 221402руб. за период с 10.05.2005г. по 05.04.2007г.; согласно уточненным исковым требованиям - 369070 рублей 52 коп., в том числе 76 232 рубля 67 коп. арендной платы за период с 15.04.2005г. по 02.12.2005г. и задолженности по пене в размере 292837 руб. 85 коп. за период с 15.04.2005г. по 11.09.2007г. (л.д.28).

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено МОУ ООШ N 32, п.Волна (л.д.27).

Решением от 12 ноября 2007 г. исковые требования удовлетворены, с ООО "Стройспецприродкамень", г.Славянск-на-Кубани взыскано в пользу Администрации муниципального образования Темрюкский район задолженность в размере 105516 руб. 37 коп., в том числе 76 232 рубля 67 коп. - основной долг, 29283 руб. 70 коп. - пеня, а также 8881 руб. 41 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине. Суд мотивировал решение указанием на следующие обстоятельства: между сторонами существовало арендное правоотношение, истец свои обязательства по договору выполнил, ответчик доказательств отсутствия задолженности по арендной плате суду не представил. Суд признал верным осуществленный истцом расчет арендной платы и неустойки, при этом снизил размер неустойки с 292837 руб. 85 коп. до 29283 руб. 70 коп. на основании ст.333 ГК РФ.

В апелляционной жалобе ООО "Стройспецприродкамень" просит отменить решение суда. Жалоба основана на следующих доводах:

- судом не выяснено, были ли переданы помещения ответчику и пользовался ли он ими;

- фактически арендатор не использовал и не мог использовать арендованные помещения, поскольку они находились в аварийном состоянии и не пригодны для эксплуатации;

- арендодателем не исполнена обязанность по передаче имущества арендатору; к моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял в аренду имущество на доверии.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, признается обеими сторонами, что 15 апреля 2005 г. между администрацией муниципального образования Темрюкский район и ООО "Стройспецприродкамень" был заключен договор аренды N 449 на нежилые строения МОУ ООШ N 32, расположенные в Темрюкском районе, пос.Волна, ул.Приморская, N 2, в том числе в отношении помещений столовой, котельной, проходной, мастерской, пристройки, двух навесов, общей площадью 847,6 кв.м., под базу отдыха (л.д.7-8). Договор заключен на срок до 1 года (с 15 апреля 2005 г. по 01 марта 2006 г.).

В материалах дела имеется акт приема-передачи арендованных объектов (л.д.15).

Соглашением от 2 декабря 2005 г. стороны изменили срок аренды до 2 декабря 2005 г., объекты возвращены арендатором арендодателю по акту (л.д.18,29,30).

Как следует из соглашения от 2 декабря 2005 г. - срок договора был изменен в связи с письмом ответчика, в котором ответчик (арендатор) просит расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью эксплуатации объекта (нет воды, не подключена э/энергия) - л.д.31.

Согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Последствия обнаружения недостатков, препятствующих арендатору пользоваться имуществом, которые существовали до момента передачи имущества арендатору либо появились впоследствии, установлены положениями ст.612 и 620 ГК РФ.

В качестве таких последствий Гражданский кодекс РФ предоставляет арендатору возможность применить один из предусмотренных в п.1 ст.612, ст.620 ГК РФ способов защиты: потребовать от арендодателя устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо удержать сумму расходов из арендной платы, либо потребовать досрочного расторжения договора.

Автоматической связи между невозможностью использования объекта аренды и прекращением арендного правоотношения Кодекс не устанавливает.

Следовательно, сама по себе невозможность использования переданного в аренду имущества не влечет немедленного прекращения обязанности арендатора по уплате арендных платежей. Для такого прекращения арендатор должен выбрать конкретный способ зашиты своего законного интереса - расторжение договора аренды. При этом Кодекс предусматривает, что арендатор может выбрать и иной способ защиты, например, удержать сумму понесенных на приведение в надлежащее состояние арендованного имущества расходов из арендной платы.

При толковании положений Кодекса относительно момента, с которого арендатор вправе не уплачивать арендную плату при выявлении невозможности использования арендованного имущества по назначению, следует также учитывать положения ст.612 и 620 ГК РФ, устанавливающие, за какие именно недостатки объекта аренды отвечает перед арендатором арендодатель.

Как следует из положений ст.612, 620 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки переданного в аренду имущества при одновременном наличии двух условий:

- недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствуют пользованию им;

- недостатки носят неявный характер, арендатор не был информирован о них в момент заключения договора: они не были оговорены при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору, не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ст.620 ГК РФ именно при наличии этих двух условий арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, что приведет к прекращению обязанности по уплате арендной платы.

Из данных положений следует, что при наличии недостатков имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором при принятии объекта аренды, арендатор не вправе по собственному усмотрению прекратить арендные платежи.

Обязанность по уплате арендной платы может быть признан отпавшей только в ситуации необоснованного уклонения арендодателя от расторжения договора аренды после обращения к нему арендатора с требованием о расторжении договора в связи с тем, что недостатки имущества препятствуют его использованию.

Материалами дела подтверждается, что арендатор должен был выявить недостатки при принятии объекта аренды.

В письме с просьбой предоставить в долгосрочную аренду помещения по адресу п.Волна, Приморская, 2 ответчик просит определить остаточную стоимость строений и разрешения выполнять ремонтные работы (л.д.5). В акте приема-передачи от 2 декабря 2005 г., которым осуществлен возврат арендованных объектов арендодателю, указано, что столовая, пристройка, котельная, проходная, два навеса находятся в состоянии, соответствующем нормальному техническому износу, указаны также недостатки мастерской, которые носят явный характер (л.д.29).

После обращения арендатора к арендодателю с требованием о расторжении договора в связи с невозможностью эксплуатации объектов в разумный срок было заключено соглашение об изменении срока договора аренды, которым был установлен срок аренды до 02 декабря 2005 г., т.е. до дня заключения данного соглашения.

В соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.

Обязанность по уплате задолженности, образовавшей за период действия договора, с его изменением или расторжением не прекращается.

Исключением является случай возникновения между сторонами обязательства из неосновательного обогащения. Однако, как следует из системы способов защиты сторон договора аренды, арендная плата может рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя только при его необоснованном уклонении от расторжения в разумный срок договора аренды имущества, которое не может быть использовано по назначению в силу недостатков.

Как следует из материалов дела, согласованные в качестве объектов аренды помещения закреплены за муниципальным образовательным учреждением основной общеобразовательной школой на праве оперативного управления (л.д.12, 12,13). Согласно позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. N 21 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 19.04.2007 N 23) собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

В то же время, Пленум ВАС РФ отметил, что учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества. Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника. При этом передача имущества в аренду с установленными ограничениями не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению.

В соответствии с п.11 ст.39 Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.

Передача в аренду имущества, закрепленного за образовательным учреждением на праве оперативного управления, предусмотрена и ст.13 Федеральный закон от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации". Согласно п.4 ст.13 если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.

Как следует из материалов дела, арендатором по договору выступила администрация района, однако экспертная оценка последствий договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей проведена в установленном Федеральный закон от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ порядке, согласована с органом по управлению образования (л.д.39). Экспертная оценка соответствует образцу оформления экспертной оценки последствий договора аренды - приложение к письму Федерального агентства по образованию от 26 октября 2004 г. N 16-55-363ин/02-12.

Материалы дела подтверждают наличие волеизъявление на заключение договора аренды N 449 от 15 апреля 2005 г. как со стороны собственника имущества, так и со стороны образовательного учреждения (оперативного управляющего), его одобрение соответствующим органом по управлению образованием, соблюдение интересов образовательного учреждения и возмездно-эквивалентного начала гражданского правоотношения. При таких обстоятельствах заключение договора администрацией не влечет его ничтожность.

Ответчик был извещен о рассмотрении дела судом, однако доказательств, опровергающих передачу арендованного имущества, суду не представил. С размером арендной платы не спорит. Суд первой инстанции верно установил корректность расчета размера подлежащей взысканию задолженности, выполненного истцом. При наличии акта передачи - если не доказано иного, следует полагать, что ответчик объекты аренды в арендное пользование и владение получил, обязан своевременно вносить плату.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 ноября 2007 г. по делу N А32-12230/2007-38/152 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройспецприродкамень" г.Славянск-на-Кубани без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройспецприродкамень" г.Славянск-на-Кубани в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко