ТСЖ: вопросы учета и налогообложения (О. Маттейс, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 37, сентябрь 2006 г.)

ТСЖ: вопросы учета и налогообложения

В последнее время бухгалтеры товариществ собственников жилья (ТСЖ) часто обращаются в налоговые органы с просьбой разъяснить учет обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Проанализировав ответы налоговых органов по данной теме, необходимо отметить, что их позиция в 2006 г. существенно изменилась. В письме УМНС по г. Москве от 2.08.05 г. N 20-12/54819 говорилось, что получаемые ТСЖ доходы от оказания услуг по эксплуатации жилого дома (техническому обслуживанию), в том числе проведения всех видов ремонта, являются доходами этой организации, учитываемыми для целей налогообложения прибыли. А вот платежи, взимаемые ТСЖ с собственников помещений в многоквартирном доме за фактически потребленные ими коммунальные услуги, не учитываются в составе доходов для целей налогообложения, за исключением сумм превышения взимаемых платежей над суммами фактически потребленных собственниками услуг.

В 2006 г. в письмах Минфина России от 3.03.06 г. N 03-03-04/4/45, от 17.02.06 г. N 03-03-04/4/32 и от 5.05.06 г. N 03-03-05/8 уже указано, что плата за коммунальные услуги является доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль ТСЖ. Обоснование этой позиции следующее.

Товариществом собственников жилья, как это установлено ст. 135 ЖК РФ, признаются некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Статьей 155 ЖК РФ установлено, что члены ТСЖ либо ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ либо органами управления ЖСК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

Жилищное законодательство, таким образом, предусматривает обязанность участия членов ТСЖ и ЖСК своими средствами в реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, форма которого в зависимости от решения, принятого органом управления ТСЖ либо ЖСК, может квалифицироваться как плата за жилое помещение и коммунальные услуги либо как взносы членов ТСЖ и ЖСК, направляемые на установленные цели.

Некоммерческие организации, в том числе ТСЖ и ЖСК, согласно ст. 246 НК РФ являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 Кодекса. Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, предусмотрен ст. 251 НК РФ.

В частности, в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях в виде вступительных взносов, членских взносов, паевых вкладов, а также пожертвований, признаваемых таковыми в соответствии с ГК РФ, не учитываются при определении налоговой базы. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.

Гражданское законодательство и законодательство, регулирующее порядок образования имущества потребительских кооперативов, не запрещает потребительским кооперативам предусматривать в уставах помимо вступительных и паевых взносов, являющихся в соответствии с законодательством обязательными для данной правовой формы организации, и иные источники формирования имущества кооператива, включая целевые взносы своих членов. Согласно п.п. 1 п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества.

Вместе с тем в целях ст. 251 НК РФ целевыми, не учитываемыми при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций, признаются только вступительные и членские взносы и паевые вклады в некоммерческие организации, к которым рассматриваемые выше платежи членов ТСЖ и ЖСК не относятся.

Исходя из изложенного плата членов ТСЖ либо ЖСК за содержание и ремонт жилого помещения, плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за коммунальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг и соответственно учитываются ТСЖ либо ЖСК при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. При этом для целей налогообложения принимаются расходы ТСЖ либо ЖСК, отвечающие требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Вместе с тем, по мнению налоговых органов, в случае если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (т.е. является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ перечисленные услуги), то обложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, т.е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ.

Таким образом, по мнению автора, вопрос об учете платы за коммунальные платежи на данный момент окончательно не урегулирован, но в связи с последними разъяснениями налоговых органов бухгалтерам рекомендуется учитывать ее в составе доходов для целей налогообложения прибыли. В пользу такой позиции говорят и принятые изменения в Положение о лицензировании деятельности по продаже электрической энергии гражданам (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 23.05.06 г. N 307), согласно которым действие настоящего Положения не распространяется на деятельность ТСЖ.

Также необходимо отметить, что данным постановлением были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, в которых под "исполнителем" понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, ТСЖ, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

О. Маттейс,

директор департамента аудита ЗАО "СВ-Аудит"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 37, сентябрь 2006 г.