Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2008 г. N 15АП-80/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-18651/2007-С2-11

05 февраля 2008 г.

15АП-80/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2008 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Захаровой Л.А., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца - ТСЖ "Братский,48/19" - представитель Картунов Д.Н. (доверенность от 6 июня 2007 года),

от ответчика - ЗАО "Дон-Строй" - представитель Шапкин Б.С. (доверенность от 9 января 2008 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Дон-Строй"

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Икрянова Е.А.)

от 05 декабря 2007 г. по делу N А53-18651/2007-С2-11

по иску товарищества собственников жилья "Братский, 48/19"

к ответчикам: закрытому акционерному обществу "Дон-Строй", Полевиченко Валентине Михайловне

при участии третьего лица: Управления Федеральной Регистрационной службы по Ростовской области

о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве жилого дома, о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение, о признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Братский,48/19" (г.Ростов-на-Дону) ( далее - ТСЖ "Братский, 48/19" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к закрытому акционерному обществу "Дон-Строй" ( далее - ЗАО "Донстрой") и Полевиченко Валентине Михайловне с иском: о признании недействительным договора N 1 от 01.01.2000 года, заключенного между ЗАО "Дон-Строй" и Полевиченко В.М., о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский/Согласия; о признании недействительным зарегистрированного права собственности, о признании права общей собственности домовладельцев на нежилое помещение литер А, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительной регистрации права собственности Полевиченко В.М. на нежилое помещение литер А ( комнаты 1,5,6,7) общей площадью 32,5 кв.метра, расположенное в подвале 16-этажного дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский,48/19.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 5 декабря 2007 года исковые требования удовлетворены частично: договор N 1 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский/ ул.Согласия от 1 января 2000 года, заключенный между ЗАО "Дон-Строй" и Полевиченко Валентиной Михайловной; признано недействительным зарегистрированное за Полевиченко Валентиной Михайловной право собственности на нежилое помещение литер А комнаты NN 1,5,6,7 общей площадью 32,5 кв.м, расположенного в подвале 16-этажного дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский, д.48/19 на основании записи N 61-01/44-26/2003-523, внесенной 21 июня 2003 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; из незаконного владения Полевиченко Валентины Михайловны истребовано нежилое помещение литер "А" комнаты NN 1,5,6,7 общей площадью 32,5 кв.м., расположенные в подвале 16-этажного жилого дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский, д.48/19 путем обязания передать указанные помещения ТСЖ "Братский, 48/19" в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судебный акт мотивирован тем, что договор N 1-офис от 1 января 2000 года, заключенный между Полевиченко В.М. и ЗАО "Дон-Строй" является ничтожной сделкой, поскольку противоречит установленному Гражданским кодексом Российской Федерации законному режиму общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество многоквартирного дома. А поскольку регистрация права собственности на спорные объекты осуществлена на основании ничтожного договора, недействительной признается и регистрация права собственности. Суд также отклонил заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности для виндикационного иска.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО "Дон-Строй" обжаловало решение суда в порядке апелляционного производства. Апеллянт просит решение суда отменить, а истцу в иске отказать по следующим основаниям. Спорные нежилые помещения ( комнаты N N 1,5,6,7 общей площадью 32,5 кв.м.), расположенные в подвале 16-этажного дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский, 49/19, являются встречным помещением общественного значения в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта. В акте приемки указанные помещения указаны как офисные, расположенные в подвале, указанные помещения к подсобным помещениям, местам общего пользования и техническим помещениям не отнесены. Само по себе прохождение в указанных комнатах инженерных коммуникаций не может свидетельствовать об их правовом статусе, они не относятся к объектам общей долевой собственности.

Также апеллянт считает, что суд первой инстанции ошибочно не применил срок исковой давности к требованиям о признании ничтожным договора от 1 января 2000 года, для признания договора ничтожным существуют сроки, установленные пунктом 1 ст.181 Гражданского кодекса. Факт исполнения сделки начался 21 июня 2003 года, а исковое заявление предъявлено только 5 июня 2007 года, то есть, за пределами срока исковой давности. Также суд ошибочно исчислял срок исковой давности со дня избрания нового председателя Правления ТСЖ, поскольку для юридических лиц смена органа юридического лица не влечет изменения сроков течения исковой давности.

По иску о виндикации апеллянт считает решение суда ошибочным, поскольку истец не доказал свое право собственности на истребуемое имущество, кроме того, суд первой инстанции не дал оценки доводу ответчиков, что на момент рассмотрения дела Полевиченко В.М. не владела и не использовала спорные помещения, поскольку ТСЖ незаконно ограничило ей доступ.

Апеллянт считает, что суд первой инстанции нарушил правила подведомственности. Поскольку спор не имеет экономического характера и не связан с предпринимательской деятельностью. Спорные помещения использовались для размещения общественной организации, не являющейся юридическим лицом. Полевиченко В.М. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 15 сентября 2005 года, через два года после оформления права собственности на спорные помещения.

На апелляционную жалобу поступил отзыв товарищества собственников жилья "Братский,48/19", в котором указывается, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что спорные помещения являются помещениями общего пользования, выполняющими технические функции, необходимые для обслуживания дома. Суд первой инстанции правильно отклонил заявление ответчиков о применении срока исковой давности в части признания договора недействительным, поскольку срок должен течь с момента, когда собственники узнали о нарушении своих прав. Узнали же они об этом только 24 октября 2004 года, после переизбрания Полевиченко В.М. и избрания нового председателя ТСЖ. Поскольку в силу закона ТСЖ представляет интересы сособственников общего имущества дома, оно вправе от имени собственников предъявлять виндикационный иск. Дело рассмотрено арбитражным судом с соблюдением правил подведомственности, поскольку Полевиченко В.М. является индивидуальным предпринимателем и использовала спорные помещения для размещения ООО "Элита-Сервис", единственным учредителем которого является она же.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика - ЗАО "Дон-Строй" просил об отмене решения, повторив доводы апелляционной жалобы, представитель истца - ТСЖ "Братский,48/19" поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Ответчик Полевиченко В.М. в судебное заседание не явилась, извещена ( почтовое уведомление N 51373 от 18 января 2008 года). Третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области - не явилось, извещено ( почтовое уведомление N 51374 от 19 января 2008 года). В отношении неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 1 января 2000 года был заключен договор N 1-офис о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский/ ул.Согласия ( том 3, л.д. 76-77). Истец и ответчики не отрицают, что согласно указанному договору открытое акционерное общество "Дон-Строй" обязалось передать в собственность Полевиченко В.М. нежилое помещение литер А ( комнаты 1,5,6,7) общей площадью 32,5 кв.метра, расположенное в подвале 16-этажного дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, угол пер.Братского и ул.Согласия. Причем генеральным директором ОАО "Донстрой" была Полевиченко В.М. 31 декабря 2002 года законченный строительством дом был передан заказчику - ОАО "Дон-Строй" ( том 1, л.д.99-103), акт утвержден постановлением мэра города Ростова-на-Дону N 2816 от 31 декабря 2002 года ( том 1, л.д.23) . На основании оспариваемого договора от 1 января 2000 года за Полевиченко В.М. зарегистрировано право собственности на помещение литер "А" комнаты NN 1,5,6,7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 июня 2003 года ( том 1, л.д.8). В 2005 году внесены изменения в учредительные документы - ОАО "Дон-Строй" изменило организационно-правовую форму на закрытое акционерное общество "Дон-Строй", что подтверждается копиями свидетельств Федеральной налоговой службы ( том 3, л.д.35-37) и копией Устава ЗАО "Дон-Строй". 11 ноября 2002 года утвержден Устав товарищества собственников жилья "Братский, 48/19" том 3, л.д.79-90)

Как усматривается из материалов дела, предметом спора является вопрос: возможно ли договором предусмотреть иной режим нежилых помещений, находящихся в подвале жилого дома, нежели режим общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичная норма содержалась в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Статьей 8 названного Закона был установлен запрет на отчуждение общего имущества отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в доме. В настоящее время правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме регулируется статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, положения которых принципиально не отличаются от норм ранее действовавшего законодательства.

Из заключения судебно-строительной экспертизы, проведенной Южно-Российским центром научно-технической экспертизы в строительстве и Ростовским государственным строительным университетом, усматривается, что в нежилом помещении литер А, комнаты 1,5,6,7 общей площадью 32,5 кв.м. в подвале 16-этажного дома N 48/19 по переулку Братский имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме: в комнате 1 - магистральный трубопровод ввода системы отопления здания, обслуживающий весь дом; стояк системы отопления N 9, обслуживающий помещения на 16-ти этажах здания, стояк системы отопления, обслуживающий помещения первого и второго этажей; в помещении комнаты N 5 - электрический кабель пульта управления насосами холодного, горячего и пожарного водоснабжения здания, а также пожарной вентиляцией здания, обслуживающие 16-этажный жилой дом. Аналогичные инженерное и санитарно-техническое оборудование, используемое для всего дома, установлено и в других комнатах литера А ( л.д.21-35, том 2), что и было предусмотрено проектом.

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что комнаты 1,5,6,7 литера А в подвале указанного дома не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, противоречит как закону, так заключению эксперта, не доверять которому у суда нет оснований.

Таким образом, суд первой инстанции в полном соответствии с нормой ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор от 1 января 2000 года ничтожной сделкой на основании ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сама по себе правовая цель ( кауза) заключенного договора была направлена на обход императивной нормы закона, не допускающей выделение в качестве самостоятельного объекта права вспомогательных общих помещений многоквартирного жилого дома. Установив норму об общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и запретив совершать действия, направленные на создание самостоятельного объекта права, законодатель тем самым прямо установил необоротоспособность указанных помещений в качестве объектов гражданского права ( пункт 2 ст.129 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому любые сделки, направленные на изъятие отдельных помещений, отнесенных законом к общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме, нарушают ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому, поскольку законом не установлена оспоримость сделки или иные последствия ее недействительности, такая сделка является ничтожной ( ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод апелляционной жалобы о том, что данный договор не может считаться ничтожной сделкой ввиду пропуска срок исковой давности, основан на неправильном толковании закона. Пункт 1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает срок исковой давности не для признания недействительной ничтожной сделки, а для применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституции), которую в рассматриваемом деле никто не испрашивал. Ссылка апеллянта на пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 не может служить основанием для вывода о том, что к искам о признании недействительной ничтожной сделки применяется срок исковой давности. Данный пункт следует толковать с учетом правил исторического толкования юридической герменевтики. Поскольку после принятия части первой Гражданского кодекса возникла неясность относительно возможности предъявления иска о признании ничтожной сделки недействительной как самостоятельного иска, два высших суда разъяснили принципиальную возможность предъявления таких исков, а не только исков о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от решения суда об этом. Ничтожная сделка не способна породить тот правовой результат, к достижению которого стремились стороны.

Ничтожность сделки устанавливается непосредственно законом и не зависит от судебного акта. Лишь в случаях, специально установленных законом, суд имеет право на придание ничтожной сделки юридической силы (реанимация сделки) (ст.165, 171, 172 Гражданского кодекса Российской Федерации). Без специального уполномочия законодателя суд не вправе реанимировать ничтожную сделку.

В настоящее время действующее гражданское законодательство не дает возможности суду реанимировать сделку, заключенную 01 января 2000 года. Поэтому указанная сделка как противозаконная была, является и будет ничтожной и не порождающих правовых последствий независимо от того, какое время прошло после ее совершения. Само по себе истечение определенного времени не способно исцелить ничтожную сделку.

Кроме того, истцом также заявлено требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности на указанные объекты, то есть, отрицательный иск, направленный на установление отсутствия между сторонами определенного материального правоотношения (права собственности). Поскольку исковая давность установлена только для требований о защите нарушенного права (ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации), а судебная защита осуществляется в отношении нарушенных или оспоренных гражданских прав (пункт 1 ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации), к заявленному иску исковая давность не применима.

Иск о признании недействительной ничтожной сделки также относится к искам о признании с отрицательным содержанием, к которым как к искам об оспаривании не подлежит применению исковая давность. Иски о применении последствий недействительности сделки относятся к искам о присуждении, иски о признании недействительной оспоримой сделки - к преобразовательным искам, к которым применяется исковая давность на общих основаниях.

При таких обстоятельствах оснований для применения срока исковой давности для требований о признании недействительной ничтожной сделки и для признания недействительным зарегистрированного права собственности как основанного на ничтожной сделке в отношении объекта, не являющегося оборотоспособным в качестве самостоятельного объекта права, не имеется.

В отношении довода апелляционной жалобы о применении исковой давности к виндикационному требованию и об отсутствии у товарищества собственников жилья предъявлять подобный суд апелляционный суд отмечает следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 названного Кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Приведенными нормами на товарищество собственников жилья возложена обязанность по представлению законных интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, к числу которых относится и представительство в суде. Следовательно, ТСЖ "Братский,48/19" вправе обращаться в суд с иском в защиту имущественных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский,48/19, поэтому суд отклоняет ссылку подателя жалобы на то, что ТСЖ является ненадлежащим истцом.

Виндикационный иск предъявляется к владеющему несобственнику об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Срок исковой давности исчисляется с момента начала незаконного владения субъектом. В материалах дела имеются данные о том, что Полевиченко В.М. передала владение спорными помещениями обществу с ограниченной ответственностью "Элита-Сервис", единственным учредителем которого она являлась. С марта 2005 года до марта 2006 года владение и пользование спорными помещениями осуществлялось иным субъектом гражданского права - обществом с ограниченной ответственностью "Элита-Сервис". Факт размещения указанной организации в спорных помещениях подтверждается письмом муниципального предприятия "Чистый город" от 15 августа 2007 года и приложенными к нему актами ( том 1, л.д.115-131). Таким образом, Полевиченко В.М. получила спорные помещения в свое владение вновь не ранее апреля 2006 года, и с этого момента и должен исчисляться срок исковой давности для виндикационного иска к новому субъекту - нарушителю права собственности. Таким образом, срок исковой давности для виндикации не пропущен.

Относительно довода о неподведомственности спора арбитражному суду апелляционный суд отмечает следующее. На день поступления искового заявления в арбитражный суд Ростовской области Полевиченко Валентина Михайловна обладала статусом индивидуального предпринимателя, который обладает и ныне. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 15 сентября 2005 года. Спорные нежилые помещения не предназначены для личного или семейного использования. Напротив, спорные помещения использовались Полевиченко В.М. при осуществлении ею предпринимательской и иной экономической деятельности, передавались для использования созданной ею коммерческой организацией - обществу с ограниченной ответственностью "Элита-сервис". При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал, что данное дело подведомственно арбитражному суду как экономический спор, связанный с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности с субъектным составом, указанным в части 2 ст.27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При изложенных выше обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено. Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу и удовлетворил законные требования истца.

В судебном заседании представитель истца заявил о взыскании судебных расходов по оплате труда представителя в суде апелляционной инстанции. С учетом требований разумности в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает необходимым взыскать указанные расходы в размере 500 рублей с каждого ответчика. Хотя апелляционная жалоба подана генеральным директором ЗАО "Дон-Строй" Полевиченко В.М., одновременно в жалобе защищается и интерес предпринимателя Полевиченко В.М., поэтому суд распределяет указанные расходы поровну.

Требование о взыскании 10000 рублей расходов по судебно-строительной экспертизе не связано с производством в суде апелляционной инстанции, а потому подлежит разрешению путем подачи заявления в суд первой инстанции в порядке ст.112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на счет ответчика.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 5 декабря 2007 года по делу А53-18651/2007-С2-11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с пользу товарищества собственников жилья "Братский,48/19" расходы по оплате работы представителя:

- с закрытого акционерного общества "Дон-Строй" - 500 (пятьсот) рублей,

- с индивидуального предпринимателя Полевиченко Валентины Михайловны - 500 (пятьсот) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия, но может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Л.А. Захарова О.Г. Ломидзе